Huurverhogingsvoorstel Huurdersraad en HBZ
3 april 2019
Hardinxveld-Giessendam, Vijfheerenlanden, 3 april 2019
Aan:
STICHTING FIEN WONEN
Rijnstraat 1
3371ST HARDINXVELD-GIESSENDAM
t.a.v. mw. E. ter Borg
Betreft: uw adviesaanvraag: Huurverhoging per 1 juli 2019
Geachte mevrouw Ter Borg, beste Elisabeth,
HBZ en HRHG ontvingen 27-02-2019 een aanvraag voor een
gekwalificeerd advies voor de huurverhoging 2019 met het
verzoek om uiterlijk 10-04-2019 te reageren. Aan dit verzoek
geven wij graag gehoor.
In onze overwegingen hebben we er op gelet of we binnen de
prestatieafspraken met onze gemeenten blijven.
De Rijksoverheid publiceert jaarlijks één of meerdere MG-circulaires
waarin de regelgeving omtrent de jaarlijkse
huurverhoging in staat. HBZ en HRHG betreuren het dat deze
circulaire nooit (digitaal) is meegezonden. Dan hadden we
echt alle informatie gehad die we nu zelf hebben gevonden.
Voor het eerst in 2018 heeft Fien Wonen een aantal
uitzonderingen in de brieven naar de huurders geformuleerd
die reeds ten minste vanaf 2016 van kracht waren:
Uitzondering (2018)
Niet iedereen met een inkomen vanaf € 41.056,00 krijgt een
inkomensafhankelijke huurverhoging. Van een
inkomensafhankelijke huurverhoging zijn uitgezonderd:
Huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde
leeftijd hebben bereikt.
Chronisch zieken of gehandicapten.
Wij betreuren het dat deze uitzonderingen pas vanaf 2018
(vorig) jaar zijn kenbaar gemaakt aan de huurders. Hierdoor
kan het zijn dat er huurders zijn die de laatste jaren ten
onrechte de extra inkomensafhankelijke huurverhoging betalen
en daar hun verdere huurtermijn een extra financiële last
van hebben, ook als hun inkomen weer daalt.
Met name de uitzonderingsregels voor chronisch zieken of
gehandicapten zijn gecompliceerd. Daarom vragen wij om in de
toekomstige brieven te vermelden dat de huurder bij twijfel
contact op kan nemen met een
woonconsulent
van Fien
Wonen die de huurder deskundig informeert, eventueel via een
huisbezoek.
Beide huurdersorganisaties zien de gemiddelde huurprijs
stijgen. Aan de ene kant te verklaren want vanwege de
inflatie stijgen de kosten voor Fien Wonen immers ook. Aan
de andere kant is er het gevoerde beleid van Fien Wonen met
de verwijzing naar de Position Paper en de begroting van
Fien Wonen.
Deze begroting wordt veel eerder opgesteld dan deze
adviesaanvraag voor de huurverhoging waardoor de
huurdersorganisaties ten dele achter de feiten aanlopen
omdat er doelstellingen moeten worden behaald die reeds
vooraf zijn gedefinieerd.
Wij willen voortaan graag vanaf het begin in dit proces
worden betrokken. Eerst betrokken zijn bij het opstellen van
de begroting waarbij we enig inzicht verkrijgen in de
financiële speelruimte van Fien Wonen, daarna deze
adviesaanvraag en soortgelijke aanvragen.
Door de toenemende huurprijs lopen veel woningen naar de
aftoppingsgrens voor huishoudens met een jaarinkomen van ten
hoogste € 42.436,00. Om toch een juist woningaanbod te
behouden komt het voor dat Fien Wonen door mutatie
vrijkomende woningen aanbiedt met een lagere huur dan hun
buren. Dat geeft een grote mate van onrust en
onrechtvaardigheid.
Ook om deze reden willen beide huurdersorganisaties de huren
in dit prijsgebied zo min mogelijk laten stijgen. Daarom is
de door u genoemde nullijn voor ons niet altijd van belang.
Ook huurders van een aantal woningen buiten de voornoemde
doelgroep hebben de laatste jaren met een flinke
huurverhoging te maken gehad. Deze huurverhogingen stapelen
zich op en als deze huurders bijvoorbeeld 5 jaar terugkijken
is de huurprijs echt flink gestegen. Ook deze huurders, die
niet uw primaire doelgroep zijn, zijn onze leden.
Wij vinden het een zeer goede zaak dat u een aantal
complexen die wellicht worden gerenoveerd of gesloopt en
complexen onder de onderhoudsnorm ontziet!!
In uw adviesaanvraag is één groep buiten beschouwing
gebleven: de onzelfstandige woningen, woonwagens en
standplaatsen per 1 juli 2019. Wij willen deze toch
betrekken in ons advies. Ook dit zijn onze huurders.
Zie punt 3.3 in de circulaire MG
2019-01.
HBZ had op haar website een
poll
geopend die een week
in bedrijf was. Ook bij ons staan de huurders aan top, we
zijn immers zelf de huurders en we willen onze medehuurders
actief betrekken. De uitslag van deze poll kwam redelijk
overeen met de mening van de besturen van HBZ en HRHG.
Voorstel van HBZ en HRHG voor de huurverhoging per 1 juli 2019 aan Fien Wonen luidt:
1. Een huurverhoging van maximaal
1,3
% voor sociale
huurwoningen van huishoudens met een jaarinkomen tot €
42.436,00.
2. Een huurverhoging van maximaal
4,5
% voor sociale
huurwoningen van huishoudens met een jaarinkomen vanaf €
42.436,00.
De overige voorstellen van Fien Wonen nemen we ongewijzigd
over:
3. Voor huurwoningen in de vrije sector (boven € 720,42) een
huurverhoging doorvoeren van het wettelijke maximum
4,1
%.
4. Voor onderstaande woningen die worden gerenoveerd
of gesloopt of onder uw genoemde onderhoudsnorm een
huurstijging van
0 %
toepassen: a. Complex 801;
Sluisweg 67-117 oneven en 118-140 (on)even te
Hardinxveld-Giessendam;
b. Complex 809; Frederikstraat 1-23 oneven te
Hardinxveld-Giessendam;
c. Complex 810; Boorstraat 16-34 even, 33-91oneven/
Pulsstraat 10-17 (on)even/ Stationsstraat 31-45 oneven te
Hardinxveld-Giessendam;
d. Complex 811; Oranjestraat 4-10 even te
Hardinxveld-Giessendam.
5. Garages en parkeerplaatsen krijgen een
huurverhoging van 1,6 %.
De niet in uw adviesaanvraag
meegenomen doelgroep:
6. De onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen
per 1 juli 2019. Ook bij deze huurders kijken we naar het
jaarinkomen, maar geldt een maximale huurstijging van
3.1
%.
Hoogachtend, ook namens alle bestuursleden,
L. Smit
M. Stek
- Bestuursvoorzitter stichting
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
