Jaarverslag Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam
19 september 2019
GOEDE SAMENWERKING
ESSENTIEEL
INLEIDING
Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam is de wettelijke vertegenwoordiger
van de huurders van Fien Wonen. De Algemene
Huurdersvergadering is het moment dat het bestuur van de
Huurdersraad verantwoording aflegt over de werkzaamheden
voor de huurders, bewonerscommissies, directie Fien Wonen en
Raad van Commissarissen. U kunt onze verrichtingen volgen
via onze website, de website is sinds vorig jaar vernieuwd
en u vindt hierop alle relevante informatie voor huurders.
http://www.huurdersraad.com
Daarnaast is Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam actief via de sociale media zoals
Facebook en Twitter. De Huurdersraad zet zich samen met onze
zusterorganisatie Huurders Belang Zederik in om de belangen
van huurders van Fien Wonen te vertegenwoordigen.
Treurig overlijden van ons bestuurslid Chris Pater
Helaas is ons bestuurslid Chris
Pater op 21 februari 2019 overleden, we missen Chris op tal
van zaken, juist omdat hij de onderwerpen kon relativeren,
en om zijn rake opmerkingen. Wij wensen zijn familie veel
sterkte met dit verlies.
ROERIG JAAR
De Huurdersraad heeft een roerig
jaar 2018 achter de rug. Wat heeft 2018 ons tot op heden
gebracht? Voorbeeld, de overlegvergadering van december 2018
stond geheel in het teken van elkaar uitleggen dat een goede
samenwerking
essentieel is voor de overleg- en vergadersfeer tussen
Fien Wonen en de Huurdersraden.
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam hoopt dat we in 2019 het aantal
bestuursleden kunnen versterken met nieuwe enthousiaste
leden. Uitbreiding van het bestuur is een grote prioriteit.
Er staan ons vele uitdagingen te wachten: o.a. de
samenwerking tussen de Huurderscommissies, HBZ en
Huurdersverenigingen in Hardinxveld-Giessendam en ook
verdere samenwerking tussen de huurdersorganisaties in de
Drechtsteden. De Huurdersraad zal intensiever betrokken zijn
bij de regionale prestatieafspraken en het PALT-overleg in
de Drechtsteden, waarbij wel rekening moet worden gehouden
dat het woningverdeelsysteem voor de woningen van Fien Wonen
is ingedeeld bij Woongaard en niet in de Drechtsteden
Van 2019 willen we een succesjaar
maken voor de huurders van Fien Wonen. De huurders van Fien
Wonen moeten de Huurdersraad weten te vinden, of via de
website, of het bezoeken van de vergaderingen van het
bestuur. Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam wil dat
bereiken in 2019, door meer naar buiten te treden, als het
kan doen we dat via het Magazine Fien Wonen, diverse week en
dagbladen en Twitter en Facebook en de website.
De
SAMENWERKING MET FIEN WONEN
Onze missie is nog steeds: de
huurders daar waar nodig adviseren en wijzen op de valkuilen
die er mogelijk zijn. Dit betekent wel dat we met
vertegenwoordigers van het bestuur de bijeenkomsten van de
klankbordgroepen blijven bezoeken. Gevraagd en ongevraagd
adviezen en onze mening ventileren bij Fien Wonen.
HET
KAN ALTIJD BETER HUURDERSRAAD
●
Proces bij sloop en renovatie.
Goed inrichten van processen van participatie, communicatie,
dienstverlening; het opzetten van een nieuw sociaal plan ter
bescherming van de rechten van de huurders.
● Verkennen wat er mogelijk is om
de huren laag te houden.
● Blijvend stopzetten van de
verkoop van woningen zonder compensatie voor nieuwe woningen
waardoor de voorraad in de sociale sector op peil blijft.
● Ook is er aandacht voor:
kwaliteit van afwikkeling van onderhouds- en
reparatieverzoeken,
●
Dienstverlening en aandachtspunten: bewaken van uitvoering
volgens de overeenkomsten, servicekosten nauwkeurig naar
werkelijkheid doorberekenen. We willen het afhandelen van
meldingen, klachten en geschillen liever niet steeds op de
agenda hebben, toch blijven we dit op de voet volgen.
● Bewonerscommissies en
participatie. Wij blijven inzetten op het belang van de
aanwezigheid van Huurdersraad en Huurdersverenigingen zo ook
bij klankbordgroepen, zoals die er nu zijn, o.a.
Boorstraat e.o., Sluisweg en de Frederikstraat. Het
informeren en adviseren van bewoners in de vorm van
bewonerscommissies en die ondersteunen en faciliteren.
● Wat betreft de onderwerpen die
we mede in het kader van de prestatieafspraken tussen Fien
Wonen en gemeente Hardinxveld-Giessendam agenderen en waarop
we in relatie tot beleid en uitvoering gevraagd en
ongevraagd adviseren. We volgen de uitvoering van de
prestatieafspraken 2019 en maken prestatieafspraken 2020 en
meerjarige afspraken.
● Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam, tezamen het Huurders Belang Zederik,
zijn betrokken geweest bij een evaluatiebijeenkomst met Fien
Wonen en Ecorus over de plaatsing van zonnepanelen. Wat gaat
daar fout en wat kunnen we daaraan verbeteren.
TERUGBLIK op 2018
In 2018 was er aandacht voor…
● Betaalbaarheid, beschikbaarheid
en woonruimteverdeling: wij hiervoor samen met huurdersraad
in Zederik, Huurders Belang Zederik,
● Duurzaamheid: onze aandacht
naar, en ideeën voor energetische maatregelen zetten we in
tijdens de overleggen met Fien Wonen. De problematiek van
het verschil tussen theoretische besparing en werkelijke
besparing bij verbeteren van het energielabel, daar heeft
Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam nog wel een paar
bedenkingen over.
● Dienstverlening en afwikkeling
van afspraken van Fien Wonen aan huurders: dit blijven we
kritisch volgen. Fien Wonen ziet huurders niet altijd als
klanten.
● Het volgen van de gemaakte
afspraken die gemaakt zijn in het Sociaal Plan bij Sloop en
Renovatie.
Waar moet (blijvend)aandacht aan
worden geschonken
●
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
van de sociale huurwoning
Met speciale aandacht voor
woningen voor de verschillende doelgroepen, zoals
toegankelijke woningen voor ouderen en mindervaliden.
Daarnaast maken we ons sterk voor de beschikbaarheid van
betaalbare, passende woningen voor de reguliere huurder, die
steeds meer onder spanning komt te staan. Verhuizen met
behoudt van bestaande huur moet mogelijk worden.
● Goedkope
sociale huurwoningen onttrekken uit de sociale huur
terugdringen en tevens plannen voor realisatie van
betaalbare nieuwbouw in de sociale huursector bevorderen.
●
Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam zal alle voorstellen
beoordelen op de gevolgen voor de betaalbaarheid voor de
huurder.
● Wij richten ons op de kansen en
gevolgen voor langer zelfstandig thuis wonen en adviseren
over een gedegen beleid in samenhang met dat voor
zorgvastgoed en leefbaarheid.
● Extra aandacht voor
brandveiligheidspreventie.
● Adviseren over doorstroming in
samenhang met de kansen voor langer thuis.
● Doorstroming zou niet tot
huurverhoging moeten leiden. Je huursom meenemen bij
verhuizing naar de andere woning. Blijvend
Investeringsplannen maken voor duurzaamheid waarbij de
betaalbaarheid in samenhang met mogelijk lagere
energielasten een aandachtspunt is.
HET
BETREKKEN VAN DE ACHTERBAN
●Versterken
bestuur en van onze werkgroepen, o.a. Veiligheid,
Servicekosten en Wonen.
●Ook de
diverse huurderscommissies en huurdersverenigingen
betrekken.
●Tevens
willen we een werkgroep starten die de achterban weet te
bereiken. (Meld u aan)
●Met het
opstellen van een advertentie zoeken naar nieuwe
bestuursleden.
WAAR
DOEN WE HET VOOR
· Het signaleren van behoeften
van individuele huurders
· Hun wensen mee te nemen in de
advisering naar Fien Wonen
· Actief samen met
bewonerscommissies informatie in te winnen over behoeften,
wensen en
klachten van bewoners over
woningen.
· Betaalbaarheid van woningen (gevolgen
effecten huur en beleid)
· Energiebesparing (onder andere
optimale energiekwaliteit woningen)
· Duurzaamheid
(kwalitatief goed en levensloopbestendig bouwen)
·
Prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en
huurdersraad Hardinxveld-Giessendam
CRISIS WONINGMARKT STEEDS NIJPENDER
Helaas wordt
de crisis in de woningmarkt wordt steeds nijpender, en is
nog niet voorbij en door de nieuwe Woningwet zijn er tal van
veranderingen en meer verantwoordelijkheden voor de
Huurdersraad. Nieuwe ontwikkelingen op het huurdersfront
vragen steeds meer een professionaliteit voor het bestuur
van de Huurdersraad.
Alweer 4 jaar is de nieuwe
Woningwet van kracht. Deze wet heeft grote gevolgen voor de
corporaties, zeker waar het gaat om de relatie die de
corporatie heeft met gemeente en Huurdersraad. De Woningwet
2015 biedt heldere spelregels voor sociale huisvesting en
moet de woningcorporatie zich concentreren op hun kerntaak:
zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar
kunnen wonen. Samen met gemeente en
huurdersraadvertegenwoordigers maken zij prestatieafspraken
over de lokale woonopgaven.
STEVIGERE POSITIE IN DE WONINGWET?
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam en gemeente Hardinxveld-Giessendam,
‘stakeholders’ van corporatie Fien Wonen krijgen meer
invloed ten opzichte van de corporatie. Uw
Huurdersorganisatie krijgt daardoor een stevigere positie in
de Woningwet. Wij mogen meebeslissen over de
prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie.
Te
duur huren kan niet meer, mensen die willen verhuizen naar
een sociale huurwoning in Hardinxveld-Giessendam of
omgeving, komen middels het passend toewijzen alleen nog in
aanmerking voor een huis dat bij hun inkomen past.
HUURVERHOGINGSVOORSTEL FIEN WONEN
Voorstel
Huurverhoging door Fien Wonen per 1 juli 2019
1.
Een
huurverhoging van 1.6 % voor huurwoningen van huishoudens
met een jaarinkomen tot en met € 42.436, -.
2.
Een
huurverhoging van 5.6 % voor huurwoningen van huishouden met
een jaarinkomen vanaf € 42.436, -. We toppen e huren af op €
720,42 (liberalisatiegrens) om geen extra woningen in het
niet Daeb segment te plaatsen.
3.
Voor
huurwoningen in de vrije sector (boven € 720,43 een
huurverhoging doorvoeren van het wettelijke maximum is 4.1 %
(inflatie plus 2,5 %), tenzij in de huurovereenkomst een
huurverhogingsclausule is opgenomen.
4.
Voor de
woningen deel uitmakend van de plannen Sluisweg, Boorstraat
en Frederikstraat een huurverhoging van 0% toe te passen.
5.
Garages en parkeerplaatsen
krijgen een huurverhoging van 1.6 % (afgerond op hele euro’s
naar boven)
HUURVERHOGINGSVOORSTEL HUURDERSRAAD
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam en Huurders Belang Zederik hebben
gezamenlijk een gefundeerd ander voorstel ingediend.
1.
Een
huurverhoging van 1.3 % voor huurwoningen van huishoudens
met een jaarinkomen tot en met € 42.436, -.
2.
Een
huurverhoging van maximaal 4.5 % voor sociale huurwoningen
van huishouden met een jaarinkomen vanaf € 42.436, -.
3.
Mogelijkheid tot het verhogen van de grens van € 42.436, --
De overige
voorstellen van Fien Wonen nemen we ongewijzigd over.
De niet in uw adviesaanvraag, woonwagen en standplaatsen
per 1 juli 2019. Ook bij deze huurders kijken we naar het
jaarinkomen, maar geldt een maximale huurstijging van 3.1%
Dit is helaas niet over genomen
door Fien Wonen.
U kunt ons gefundeerde advies
lezen op onze website.
www.huurdersraad.com
SPEERPUNTEN
(Prestatieafspraken)
Tevens heeft de
Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam, tijdens een
bestuursvergadering de volgende speerpunten opgesteld voor
prestatieafspraken (2019). Hier echte afspraken overmaken,
en stelde dat deze echt in de prestatieafspraken moesten
worden opgenomen. Dit waren onder andere:
·
Huurbeleid met specifieke aandacht voor de lage inkomens
· Betaalbaarheid en woonlasten
· Sociale woningbouw
·
Duurzaamheid
· Afspraak gemaakt in 2018 over de sociale
grondprijs weer terug in de
prestatieafspraken
·
Prestatieafspraken en dan geen verborgen agenda’s
Zorgen
blijven er over de gevolgen voor de huurders. Door de
huurverhogingen zijn er voor de lage inkomens steeds minder
geschikte woningen voorradig. Gelukkig kunnen veel mensen
nog gebruik maken van de huurtoeslag.
GEFUNDEERDE ADVIEZEN
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam is geen voorstander om de huur bij
mutatie te verhogen naar het gemiddelde van de maximaal
redelijke huur. Wij vinden dat hiermee de voorraad goedkope
sociale huur wordt aangetast, en dat daardoor steeds meer
goedkope en betaalbare woningen verdwijnen in de groepen in
de maximale huur middenhuur en dure huur. (N.B.: middenhuur
en dure huur zijn begrippen in de “vrije sector”
Het bestuur vindt dat dit een te
algemene reden is geworden waarbij grote kans is dat
zittende huurders blijven waar ze wonen, waardoor de
doorstroming nog steeds niet op gang komt. Bovendien is het
bestuur van mening dat er op deze manier te veel
ongelijkheid komt in huren in dezelfde buurt. Nieuwe
huurders kunnen dan op te hoge kosten komen.
Contacten met bewoners en
huurderscommissies
Er is overleg met de
bewonerscommissies en huurders van Fien Wonen. Eén keer per
jaar is er een gezamenlijk overleg. Daarnaast hebben
bestuursleden vergaderingen en activiteiten van diverse
bijeenkomsten bijgewoond. Ook waren er contacten met een
nieuw op te richten bewonerscommissie in de Wielinghof.
Steeds meer huurders beginnen
zich te realiseren dat er veel veranderd in de huursector en
men wil zich groeperen waarbij men soms de hulp van de
Huurdersraad inroept. Er is vraag naar informatie en kennis
waar Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam op inspeelt. Het is
nog afwachten hoe dit zal gaan werken. We zullen dit in 2019
goed in de gaten houden.
Ook is er weer regelmatig
overleg met het bestuur van Huurders Belang Zederik en de
Huurdersraad om waar mogelijk samen op te trekken in het
belang van de huurders van Fien Wonen. Succesvol was onder
andere het overleg over het huurverhogings- voorstel.
Momenteel is er een aanpassing van de basis Huurovereenkomst
met Algemene voorwaarden in een afrondende fase, waarbij
duidelijke de rechten en plichten van beide contractanten
worden vastgelegd. Bijvoorbeeld het nieuw op te stellen
huurcontract met bijlage.
Persoonlijke contacten met
huurders op aanvraag b.v. met vragen over de geplaatste en
nog te plaatsen zonnepanelen, en voorzieningen in
appartementen voor scootmobiel. Tevens zijn klachten van
bewoners van overlast door de te plaatsen zonnepanelen op
woningen van huurder van Fien Wonen ter sprake gekomen.
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam is betrokken bij de uitvoering
volgens het kader van het Sociaal Plan Sloop en Renovatie.
Twee leden van de Huurdersraad hebben zitting in de
Klankbordgroep Boorstraat e.o. gekregen. Huurders van
genoemde wijk waren blij met de expertise van de twee leden,
Henk Haeser (bestuurslid) en Joop Kuipers (secretaris).
Juist het contact met de huurders van de woningen van de
Boorstraat e.o. in samenwerking met projectmanagers van Fien
Wonen en projectbegeleiders in verband met de
renovatiechecks. Zo heeft de huurdersraad ook
vertegenwoordigers Rien Stek (voorzitter en Joop Kuipers
(secretaris) in de Klankbordgroepen van de Frederikstraat en
de Sluisweg.
Het
is ons te veel de Politiek in zijn slechtste vorm
Het bestuur heeft in het afgelopen jaar diverse prikkelende
persberichten uitgegeven.
Eind oktober jl. heeft Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam vragen gesteld aan alle 5 politieke
partijen in Hardinxveld-Giessendam met het verzoek hierop te
reageren en zo
mogelijk een gesprek
met ons om e.a. mondeling toe te lichten en om te weten te
komen hoe politiek Hardinxveld-Giessendam denkt over de
vraagstukken huurwoningen in de sociale sector en over
duurzaamheid. Helaas is er minimaal respons geweest op onze
(email) vragen, met een bezoek aan slechts twee partijen die
ons hebben uitgenodigd hebben wij op 6 december jl. het
fractiespreekuur slechts twee partijen gaven gehoor aan ons
verzoek voor een gesprek en aandacht aan te besteden, en er
ook in de toekomst over na te denken over de sociale sector
en ons meer te betrekken in deze materie en had ook onze
vragen en opmerkingen daadwerkelijk gelezen.
Maar we hopen met onze inbreng Hardinxveldse bestuurders te prikkelen, en toch nog eens de adviezen van de Huurdersraad door te lezen. Je kunt onze inbreng lezen op onze website.
VERGADERINGEN
Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam houdt gemiddeld één keer per twee
maanden een reguliere vergadering. In de vergaderingen komen
onderwerpen aan de orde zoals huurverhoging, gesprek met de
Raad van Commissarissen, taak- en functieomschrijving
bestuursleden, financiële zaken, klachtenbehandeling en
deskundigheidsbevordering.
Naast de reguliere vergaderingen
zijn er nog eens 4 extra vergaderingen geweest. Daarnaast is
er overleg geweest met de directie van Fien Wonen en is er
tweemaal vergaderd met de Raad van Commissarissen in
voorbereiding van de structuur volgend uit de woningwet.
Tevens is er de algemene huurdersvergadering geweest.
Het bestuur van de Huurdersraad
is in 2018 heeft 33 keer een bijeenkomst en of vergadering
bijgewoond, waar telkens één of meerdere bestuursleden bij
aanwezig waren. Uiteenlopend van
bestuursvergaderingen, PALT-overleggen, Co2nom bijeenkomsten
betreft verduurzaming, overleg met de RVC van Fien Wonen,
Regionale woonvisie, Klankbordgroepen, G.O.H.D. en speciale
themabijeenkomsten van de Woonbond. .
De jaarlijkse evaluatie en nieuwe
prestatieafspraken zijn In 2018 met de gemeente, Fien Wonen
en de Huurdersraad gemaakt. Dat de Huurdersraad daarbij de
huurders belangen heeft laten meespelen is niet nieuw.
Hierin mee participeren, en dan vooral aangeven wat de
speerpunten zijn en de aangeleverde aandachtspunten daar zat
nauwelijks rek in. De evaluatie prestatieafspraken van
2017-2018 zijn in mei 2019 besproken en veel wat nog loopt
en of niet gehaald is blijven staan, en zijn weer opgenomen
in de nieuwe prestatieafspraken voor 2020-2021.
Dit heeft ertoe geleid dat de
overleggen tussen de drie genoemde organisaties dit jaar
heel anders is verlopen. Na een aantal vergaderingen van het
bestuur van de Huurdersraad, waar besproken is dat de
Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam met een ander instelling
de “Prestatieafspraken” heeft doorgenomen. De
prestatieafspraken van 2018, zijn ondertekend, op sommige
punten is aangegeven deze ongewijzigd over te nemen in de
afspraken van 2019.
PROFESSIONALITEIT en BIJSPIJKEREN
●Vergroten
van de professionaliteit, kennis en vaardigheden van
bestuursleden van Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam.
Cursussen volgen die nodig zijn om in het bestuur meer
kennis van zaken te verkrijgen.
CURSUSSEN en TRAININGEN
Bestuursleden van Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam hebben deelgenomen aan de regionale
vergaderingen en symposia van de Woonbond en volgden
bijscholingscursussen van eigen docenten van het Kennis- en
Adviescentrum van de Woonbond. Omdat er veel nieuwe
ontwikkelingen zijn en verantwoordelijkheden toenemen hebben
verschillende leden van de Huurdersraad deelgenomen aan
diverse cursussen.
Regionale vergaderingen van de
Woonbond, worden meestal in Rotterdam gehouden, deze zijn
gemiddeld door 3 leden bijgewoond. Deze vergaderingen worden
4 keer per jaar gehouden.
De gemeentelijke vergaderingen en
bijeenkomsten zijn ook bezocht. Tevens is een delegatie van
de Huurdersraad aangeschoven bij een fractiespreekuur van 2
politieke partijen.
Maar de interesse van de
politieke partijen liggen duidelijk niet bij de problemen
voor de sociale huursector en dit wordt mede veroorzaakt
door het niet willen investeren in een sociale grondprijs
zoals afgesproken en een grote mate van onwetendheid van de
materie en hierdoor staan de huurders van sociale woningen
steeds meer in de kou.
Namens het bestuur
Joop
Kuipers, secretaris Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam
Jaarverslag van
Stichting Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam over 2018-2019
