Thuis in Wonen

AAN STICHTING FIEN WONEN

4 maart 2025

Betreft: uw adviesaanvraag 2025-01: huurverhoging 2025

Geachte mevrouw Tukker, beste Adrie,

De vereniging Huurders Belang Zederik (HBZ) en de stichting Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG) ontvingen dd. 23-01-2025 een aanvraag voor een gekwalificeerd advies voor de jaarlijkse huurverhoging per 01-07-2025 met het verzoek om uiterlijk 06-03-2025 te reageren. Uiteraard doen wij dit graag.

De voorbereiding voor het vaststellen van de huurverhoging 2025 verliep stormachtig. Aedes, het miniserie VRO en de Woonbond probeerden via de Nationale Prestatieafspraken (NPA) afspraken te maken over de maximaal toegestane huurverhoging 2025 waarbij percentages van 6% tot nu 4,5% werden genoemd.

Wij, HBZ en HRHG, verwachtten dat Fien Wonen direct aan de slag zou gaan met die 6% en dat bleek het geval. Later is dit gecorrigeerd naar 4,5%. Het nadeel is dat gelijktijdig door Fien Wonen werd gewerkt aan haar nieuwe begroting waar al wat plannen waren gemaakt met een huurverhoging van maximaal 6% en nu die plannen aangepast werden naar een huurverhoging van 4,5%. Wij zien nu een soort valse start van het proces om tot een redelijke huurverhoging te komen.

Wij onderschrijven uw mening dat voldoende beschikbaarheid van nieuwe betaalbare sociale huurwoningen van groot belang is. Maar wij hebben ook te maken met de bestaande voorraad. Ook bestaande wooneenheden dienen betaalbaar te blijven. Het zijn immers sociale huurwoningen. En dat dreigt uit de pas te gaan lopen. Daarom zijn er landelijk allerlei manifestaties geweest om de huurexplosies te stoppen. Niet alleen voor de DAEB-woningen maar ook voor het niet-DAEB-bezit. Met name de laatste groep heeft de afgelopen tien jaar te maken gehad met aanzienlijke huurverhogingen, zoals jaarlijkse verhogingen van €50 tot €100 tot aan de aftoppingsgrens. Uit de contacten met onze (mede)huurders blijkt dat velen niet weten wat hun aftoppingsgrens of hun streefhuur is. In het huurdersportaal “Mijn Fien” is dat niet terug te vinden. Ook niet in de huurverhogingsbrieven die Fien Wonen verzendt.

Dat geeft onzekerheid. Huurders hebben recht op deze informatie. Met name de jongere huurder kan bij een bekende aftoppingsgrens of maximale streefhuur beter bepalen of het niet beter is om naar een (sociale) koopwoning over te stappen. Daarmee komt er wel weer een woning vrij voor de juiste doelgroep.

Daarom verzoeken wij u om jaarlijks steeds ook de aftoppingsgrens of maximale streefhuur op de huurverhogingsbrieven te vermelden en ook “Mijn Fien” daarop actueel te houden. Wij hebben dit in het verleden ook gevraagd. Leg eventueel uit wat de verschillen zijn tussen een aftoppingsgrens en een (maximale) streefhuur. Ook dit is vaak onduidelijk en geeft wellicht een onjuist beeld.

Wij verzoeken u ook om onze inbreng voor het tot stand komen van de huurverhoging beter in de huurverhogingsbrieven te vermelden. In de brief van 2024 stond: “De huurverhogingen bespreken wij elk jaar met de Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam en Huurders- en Bewonersbelang Zederik. Ook dit jaar hebben zij ons hierover geadviseerd.”. De naam van HBZ was de oude naam. Nu denken veel huurders dat HBZ en HRHG het volledig eens waren met uw huurverhoging maar dat was niet zo.

Graag zien wij daarom een concept van uw huurverhogingsbrieven aan de huurders.

Overigens heeft Fien Wonen de streefhuren in de loop der jaren al opgerekt. In het verleden gold een streefhuur van 80% sociaal, 85% vrije sector en 95% voor nieuwbouw. Dat houdt in dat voor bepaalde sociale huurders de laatste 10 jaar hun streefhuur, buiten de jaarlijkse reguliere verhogingen, met 20% extra is verhoogd.

In de media verschijnen met grote regelmaat berichten van armoede op verschillende gebieden. Steeds meer mensen dreigen om te vallen. Ook daarvoor is een huurmatiging belangrijk. Bestudering en doorrekening van uw begroting geeft geen enkele reden om de huren meer te verhogen dan strikt noodzakelijk is. U weet ook dat er meer huurders zijn die (net) geen recht hebben op huurtoeslag dan huurders die wel huurtoeslag krijgen. Huurtoeslag kan ook steeds worden ingetrokken.

In de samenvatting van uw adviesaanvraag gebruikt u aandachtspunten (bullits). Wij ver zoeken u om een volgende keer tot een nummering (1, 2,) over te gaan zodat wij gemakkelijker op uw onderdelen kunnen reageren. Wij hebben uw aandachtspunten onderstaand genummerd.

 Samengevat uw voorstel voor de huurverhoging 2025:
1. Een huurverhoging van 4,7% voor de reguliere woningen, waarbij er wordt afgetopt op de streefhuren en dus niet maximaal verhogen met 5%.

2. Een huurverhoging van 4,7% voor de middenhuurwoningen en dus niet maximaal verhogen met 7,7%.

3. Een huurverhoging van 4,1% voor de gereguleerde woningen.

4. Geen huurverhoging voor de genoemde project -en wisselwoningen (conform sociaal plan).

5. Een huurverhoging van 1,5% toe te passen voor de woningen met een EFG label.

6. Voor andere eenheden zoals garages, standplaatsen en woonwagenstandplaatsen een huurverhoging van 5% aan te houden.

7. Woningen met een huurprijs tot € 350,- met € 25,- te verhogen, als deze geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen volgens de eerdergenoemde richtlijnen.

Het advies van HBZ en HRHG luidt:
1. Een huurverhoging van 3,3% (zijnde CPI-index 2024) voor de reguliere woningen, waarbij er wordt afgetopt op de streefhuren en dus niet maximaal verhogen met 5%.

2. Een huurverhoging van 3,7% voor de middenhuurwoningen en dus niet maximaal verhogen met 7,7%.

3. Een huurverhoging van 3,3% (zijnde CPI-index 2024) voor de gereguleerde woningen.

4. Geen huurverhoging voor de genoemde project -en wisselwoningen (conform sociaal plan).

5. Een huurverhoging van 0% toe te passen voor de woningen met een EFG label, evenals de voorgaande jaren.

6. Voor andere eenheden zoals garages, standplaatsen en woonwagenstandplaatsen een huurverhoging van 4% aan te houden.

7. Woningen met een huurprijs tot € 350,- met € 25,- te verhogen, als deze geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen volgens de eerdergenoemde richtlijnen.

Wij vertrouwen erop dat wij met onze redelijke adviezen zowel Fien Wonen als de betreffende huurders van dienst te zijn geweest en wachten uw reactie af.

Met vriendelijke groet, namens alle bestuursleden van beide huurdersorganisaties,