Thuis in wonen

Notulen van de vergadering Stichting Omnivera, Huurdersraad Omnivera ,Huurders- en bewoners Belang Zederik
op vrijdag 11 december 2015, Locatie Rijnstraat, aanvang 9.30 uur in Hardinxveld-Giessendam 

Aanwezig namens Stichting Huurdersraad (HRO) Omnivera:
M. Stek, voorzitter                                                    
J. Kuipers, secretaris
J.W. Heijkoop, penningmeester                               

Aanwezig namens Huurders- en bewoners Belang Zederik (HBZ):
A. Stravers, voorzitter

Aawezig namens Omnivera:
E. ter Borg, directeur-bestuurder                             
R. Walstra, manager wonen

Notulist: mw. M. Dame, notulist

1.            Opening
E. ter Borg opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom. 

2.            Vaststelling van de agenda
M. Stek merkt op dat agendapunt 15. Begroting niet alleen ter informatie is. Dit moet volgens hem ‘ter bespreking’ zijn. Zie verder agendapunt 15.
M. Stek vraagt om aan punt 16. van de agenda toe te voegen: stand van zaken projecten AF-HOED en Groene Wei.            

3.            Verslag van het overleg met HRO op 11 september 2015
N.a.v. agendapunt:

3. Notulen
Het betreft hier de afrekening van servicekosten in complex Rembrandthof. Het overleg met de Woonbond heeft plaatsgevonden. R. Walstra zorgt er voor dat terugkoppeling aan HR nog plaatsvindt.
5. Stand van zaken fusie
M. Stek vraagt om een organogram van de organisatie. R. Walstra zorgt voor toezending hiervan.
8. Begroting Stichting Huurdersraad
Hier staat ten onrechte dat de huurdersraad nog geen begroting beschikbaar heeft.
De Huurdersraad heeft wel een begroting ingediend.
In het overleg van HBZ op 28 september 2015 is besloten is om de ingediende begrotingen van HRO en HBZ samen te voegen tot € 30.000 en in januari 2016 de helft van de begroting bij te schrijven op de rekeningen van HBZ en HRO.
10. Uitgangspunten begroting 2016
- Wat wordt verstaan onder het betrekken van de huurdersraad bij totstandkoming van de begroting?
E. ter Borg: Dit houdt in dat de positionpaper/uitgangspunten met de huurdersraad worden doorgesproken. Bij het totstandkomen van de herziene begroting gaan we opnieuw de uitgangspunten hiervoor met de huurdersraad bespreken.
- De huurdersraad vraagt of in de begroting d.m.v. een aparte kolom de incidentele kosten m.b.t. de fusie inzichtelijk wordt gemaakt.
E. ter Borg: dit wordt inzichtelijk in de herziene begroting 2016. Overigens zullen de fusiekosten over 2015 vermeld worden in de Jaarrekening 2015. Op dit moment worden notities opgesteld waarin de synergiën als gevolg van de fusie inzichtelijk worden gemaakt.

Het verslag van het overleg van 11 september 2015 wordt na bovengenoemde aanpassingen vastgesteld.

4.            Verslag van het overleg met HBZ op 28 september 2015
N.a.v. agendapunt:

5. Vaststellen budget HBZ
Hierin wordt een verklaring gegeven waarom een budget van € 30.000 is begroot. Deze begrotingen zijn op basis van de reguliere activiteiten. Voor de kosten die gemaakt moeten worden voor het samengaan van beide huurdersorganisaties, wordt vóór 1 januari 2016 een aanvullende begroting ingediend. Achteraf worden de begrotingen niet ter discussie gesteld. Eventuele aanvullende kosten worden vergoed Omnivera GWZ.
Besloten is om de ingediende begrotingen van HRO en HBZ samen te voegen tot € 30.000 en in januari 2016 de helft van de begroting bij te schrijven op de rekeningen van HBZ en HRO.
Halverwege het jaar opnieuw bespreken. J. Heijkoop vraagt om het budget direct na nieuwjaar over te maken i.v.m. contributie van de Woonbond.

6.   Uitgangspunten begroting 2016
M. Stek merkt op dat als de uitgangspunten leidend zijn voor de huurverhogingen in de komende jaren, de huurdersraad hier grote problemen mee heeft.
De huurdersraad wil graag een apart overleg over passend toewijzen. Als voorbeeld wordt genoemd dat bij het verdwijnen van goedkope woningen in bijv. de Oranjebuurt onvoldoende betaalbare woningen worden teruggebouwd.
E. ter Borg antwoordt dat we de komende tijd samen met de RvC en huurdersorganisaties in overleg gaan over huurbeleid.
Voorgesteld wordt om de jaaragenda’s van de huurdersorganisaties en RvC op elkaar af te stemmen.

7.   Samenwerking huurdersorganisaties, Algemene ledenvergadering HBZ.
Deze alinea kan vervallen.

13. Mededelingen, Implementatie Nieuwe Woningwet 5^e alinea: De heer Kuipers zou graag willen zien…. kan vervallen.

14. Rondvraag
De huurdersraad merkt op dat besluitvorming op de voorgestelde punten door R. Walstra niet in de rondvraag thuishoort en zou graag voorstel 2: ‘De € 1,- huurkorting voor betaling met een automatische incasso te verwerken in de huurprijs’ anders geformuleerd zien. 

Het verslag van het overleg van 28 september 2015 wordt na bovengenoemde aanpassingen vastgesteld. 

5.         Invoeren servicecontract in Zederik
R. Walstra licht toe dat per 1 januari 2016 het servicecontract zoals dit al bij Omnivera wordt toegepast ook wordt ingevoerd in Lexmond. De kosten voor een servicecontract vormen geen onderdeel van de huurprijs, maar een vrije keuze om van deze extra dienstverlening gebruik te maken. In 2016 gaan we de onderdelen van het servicecontract met elkaar bespreken.
Dit onderwerp wordt toegevoegd aan de jaaragenda 2016.  

M. Stek vraagt om extra aandacht voor opleiding/kennis van onderhoudsmedewerkers welke (elektra)keuringen uitvoeren.

6.            Waarborgsom huurders Zederik
R. Walstra licht toe dat met ingang van 1 december 2015 de betaling van een waarborgsom vervalt voor nieuwe huurders. Aan huurders die destijds bij het ondertekenen van het huurcontract een waarborgsom hebben betaald is deze inmiddels teruggestort.

7.           
Incassokorting huurders Zederik
R. Walstra licht toe dat huurders die de maandelijkse huur via een automatische incasso betalen, ontvangen op dit moment een korting. Per 1 januari 2016 vervalt deze incassokorting.
Om huurders geen nadeel van deze wijziging te laten ondervinden, verlagen we de netto huur met € 1,00. Dit betekent dat men hetzelfde netto huurbedrag blijft betalen. 

M. Stek vraagt waarom bij Omnivera een ander beleid wordt gehanteerd m.b.t. incassokorting. Bij huurders die niet via automatische incasso betalen, wordt € 2,50 extra kosten in rekening gebracht. R. Walstra antwoordt dat we streven naar een eenduidige dezelfde regeling. Dit wordt opnieuw bezien.  

8.            Voorstel jaaragenda overleg HBZ-HRO 2016
HRO en HBZ blijven voorlopig als 2 aparte huurdersorganisaties opereren en afzonderlijk vergaderen. Zijn er onderwerpen die elkaar raken, dan is er gezamenlijk overleg.
E. ter Borg benadrukt dat het voor de huurders goed zou zijn om als 1 huurdersvertegenwoordiging op te trekken.

De huurdersraad vraagt om voortaan de vergaderingen niet op vrijdag te plannen, dit zorgt voor een beperkte beschikbaarheid vanuit HBZ, maar op een avond (voorkeur: dinsdagavond). Waar nodig zullen zowel Huurdersraad Omnivera en HBZ deze vergaderingen samen bijwonen. Aanvang zal steeds 20.00 uur zijn. Vergaderdatum 3 juni graag eerder, indien mogelijk voor 22 mei. Secretariaat zorgt voor een bijgewerkte versie van de jaaragenda 2016. 
De huurdersraad vraagt opnieuw aandacht voor het tijdig versturen van de vergaderstukken en wil graag toelichting als er om bepaalde redenen niet voldaan kan worden aan het tijdig aanleveren van de stukken.

E. ter Borg geeft aan dat dit niet altijd mogelijk is omdat processen soms zo lopen. Dit punt heeft zeker onze aandacht. Voorgesteld wordt om in de jaaragenda een kolom op te nemen met een datum van aanlevering stukken. Bij sommige onderwerpen is het wettelijk zelfs zo dat  de stukken al 6 weken van tevoren moeten worden toegezonden. E. ter Borg antwoordt dat dit in de praktijk vaak niet te realiseren is en vraagt hiervoor begrip. De intentie is en blijft om stukken tijdig aan te leveren. 

Binnenkort ontvangen de huurdersorganisaties een uitnodiging van de RvC voor overlegmomenten en beleidsontwikkeling op strategisch niveau.

9. Concept eindbod aan de gemeente Zederik
Het bod aan de gemeente wordt doorgenomen. Er volgen enkele vragen/opmerkingen.
- Er wordt gesproken over verkoop van 30 huurwoningen, welke woningen zijn dit?
Beide huurdersorganisaties pleiten voor behoud van een woningvoorraad met voldoende betaalbare woningen.

R. Walstra: in het verkoopbeleid is aantal woningen aangewezen welke in woningwaardering te hoog zijn en lastig te verhuren. Naast verkoop vindt er ook (in Zederik) terugkoop plaats.
E. ter Borg merkt op dat een van de uitgangspunten voor de herziene begroting het temporiseren van verkoop is. Om statushouders te huisvesten is meer voorraad nodig. In nieuwe begroting gaan we daarom rekenen met andere verkoopaantallen. Alleen de luxe woningen worden doorverkocht. Andere woningen halen we uit de verkoop. Het verkoopbeleid is destijds onder andere omstandigheden opgesteld.

E. ter Borg stelt voor om voorafgaand aan een vergadering uitleg te geven over de uitvoering van het verkoopbeleid.
- In het bod wordt een bedrag genoemd voor leefbaarheid. Dit is toch een taak van gemeenten en niet van corporaties?
E. ter Borg: ook corporaties dragen bij aan leefbaarheid, zoals aanpak van woonoverlast. De wijkbeheerders houden zich hoofdzakelijk bezig met het woningbezit van de corporatie.
M. Stek adviseert om in het bod te omschrijven dat het budget ‘leefbaarheid’ sec. wordt ingezet voor het woningbezit van de corporatie.
- De huurdersorganisaties pleiten voor communicatie en uitleg aan huurders voor wat betreft de huisvesting van statushouders.
E. ter Borg: gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Zederik wensen beiden kleinschalige opvang om goede integratie te bevorderen.
M. Stek: Wie betaalt de huisvesting van statushouders? E. ter Borg: De statushouder zelf.
R. Walstra: Als corporaties zijn we verantwoordelijk om ook overige woningzoekenden beschikbaarheid sociale huurwoningen te garanderen. Dit vraagt om de nodige maatregelen.
E. ter Borg antwoordt dat dit de aandacht heeft van gemeenten en woningcorporaties in de regio. 

10.          Concept eindbod aan de gemeente Hardinxveld-Giessendam
Het bod aan de gemeente Hardinxveld-Giessendam wordt doorgenomen. Er zitten veel overeenkomsten in beide biedingen. Er volgen enkele vragen/opmerkingen.
- In beide biedingen wordt gesproken over goedkope woningen. De huurdersorganisaties zouden dit willen wijzigen in ‘betaalbaar’.
- De Huurdersraad pleit er voor dat bij het onttrekken van woningen aan betaalbare woningvoorraad, dit moet worden gecompenseerd.
E. ter Borg B: Betaalbaarheid is een combinatie van betaalbaarheid en huurtoeslag. Voor de lage inkomens met huurtoeslag levert een verdere daling van de huur onder € 575 geen lagere woonlasten op omdat dan ook de huurtoeslag daalt. In dat geval ontvangt de corporatie juist minder inkomsten. R. Walstra: We zullen dus meer moeten kijken naar (de ontwikkeling van) vraag en aanbod en slaagkansen van de verschillende groepen woningzoekenden.
- De Huurdersraad zou inzicht krijgen in woningbehoefte. R. Walstra: via Woongaard komt deze woonbehoefte naar voren, echter hierbij blijkt het inzicht in inkomens lastig. Woningzoekenden vullen nu nog niet correct hun huidige inkomen in Woongaard in. 

De huurdersorganisaties hebben de Woonbond om advies gevraagd en kunnen nu geen advies geven. Binnen nu en 2 weken wordt hierop reactie verwacht. Omnivera zorgt er voor dat dit wordt gecommuniceerd naar de gemeente. In de aanbiedingsbrief opnemen dat we om sociale woningen te kunnen realiseren, een sociale grondprijs een voorwaarde is.
De huurdersorganisaties willen graag een vervolgoverleg over het eindbod.

11. Stand van zaken fusie
Dit agendapunt is niet behandeld. 

12.          Bereikbaarheid
R. Walstra licht toe dat de openingstijden voor beide locaties, in Lexmond aan de Dorpsstraat 82 en in Hardinxveld-Giessendam aan de Rijnstraat 1, gelijk zijn getrokken.
 -          maandag t/m vrijdag 09.00-12.30 uur
-           maandag t/m vrijdag 12.30 -16.30 uur alleen op afspraak 

13.          Stand van zaken Woningwet
Dit agendapunt is niet behandeld. 

14.          Woongaard
Beide huurdersorganisaties krijgen vragen van woningzoekenden hoe mensen zonder computer bediend kunnen worden. Wellicht kan dit nog eens onder de aandacht worden gebracht d.m.v. Het Kompas of Het Kontakt. R. Walstra adviseert om vooral contact op te nemen met woonconsulenten zodat zij deze mensen op maat kunnen bedienen.  

15.         Jaarplan en begroting 2016
Zoals eerder aangegeven willen de huurdersraden graag in overleg over de begroting voordat deze wordt vastgesteld.
E. ter Borg antwoordt dat de huurdersorganisaties in het voorbereidingstraject zijn betrokken d.m.v. het bespreken van de positionpaper. Vervolgens wordt de begroting door Omnivera GWZ vastgesteld. Zodra er huurbeleid wordt vastgesteld, worden de huurdersraden hierbij betrokken.

In de huidige begroting is een aantal belangrijke factoren (o.a. huisvesting statushouders, vraag gestuurd onderhoud als kosten en niet als investering, duurzaamheidsinvesteringen) niet meegenomen.

Inmiddels heeft Omnivera GWZ toestemming om een herziene begroting in te dienen. Op basis van een aangepaste positionpaper volgt een herziene begroting in januari 2016. Deze dient de eerste week van februari ingediend te worden bij de overheid. 

E. ter Borg stelt voor om een apart overleg in te plannen om jaarplan en begroting door te spreken met de huurdersorganisaties. Als datum wordt gekozen: dinsdag 26 januari 2016 om 20.00 uur in het kantoor Lexmond. J. Kuipers levert z.s.m. de opmerkingen en vragen t.a.v. de huidige begroting aan, zodat deze meegenomen kunnen worden in de herziene begroting. De herziene begroting wordt in de week tussen 21-1 en 28-1 aangeleverd aan de huurdersorganisaties. 

Op pagina 13 van de begroting wordt gesproken over de participatie van HBZ en HRO. Hierin wordt gesteld dat bestaande samenwerkingsovereenkomsten niet meer van toepassing zouden zijn. Dit is niet het geval. Deze blijven gehandhaafd tot het moment van samengaan.

16. Projecten
·                    2^e fase Dorpshart Lexmond
·                    Pilot vraag gestuurd renoveren
A. Stravers merkt op dat dit project goed verloopt, de oplevering vindt op 16 december a.s. plaats.  Daarna volgt een evaluatie, waarna de verbeterpunten in de 4^e woning worden toegepast.

·                    Oranjebuurt Hardinxveld-Giessendam
·                    AFhoed
Op dit moment volgt een optimalisatie van dit projectplan. Zodra hierover meer bekend is volgt verder informatie.           

·                    Groene Wei
Ook voor dit project geldt dat momenteel wordt gewerkt aan optimalisatie van dit projectplan. 

17.          Mededelingen
- R. Walstra meldt dat er bij Omnivera GWZ momenteel een ICT conversie plaatsvindt, zodat ook voor huurders van voorheen GWZ een klantportaal beschikbaar is via de vernieuwde website van Omnivera GWZ. Ook voor het klantportaal geldt dat de huurders die persoonlijk contact wensen, dit te allen tijde kunnen ontvangen door contact op te nemen met de woonconsulenten. 

- R. Walstra meldt dat geen administratiekosten meer in rekening worden gebracht aan huurders, maar alleen extra kosten voor zaken die we op verzoek van de huurder uitvoeren of aanvullend zijn op de basistaak. Hiervoor worden niet alle huurovereenkomsten gewijzigd. De nieuwe algemene voorwaarden moeten nog geharmoniseerd worden. 

18.          Rondvraag
- J. Kuipers vraagt naar de reacties van bewoners Jupiterflat na het bericht over de mogelijke aanwezigheid van asbest in de stortkoker.
R. Walstra antwoordt dat er niet veel reacties zijn ontvangen, bewoners vinden de situatie wel vervelend, maar zijn begripvol. Bewoners en huurdersraad zullen op de hoogte wordengehouden.
- J. Kuipers is door een huurder benaderd aan wie Omnivera GWZ na het verlaten van hun woning in april 2015 € 1.250,- in rekening is gebracht voor een schroeiplekje op het aanrechtblad. Deze huurder is bereid te betalen, maar wil graag in termijnen betalen, hierop is echter niet gereageerd.
Hoe sociaal is Omnivera GWZ om een betalingsregeling te treffen? R. Walstra antwoordt dat we hiertoe uiteraard bereid zijn en afspraken over willen maken. J. Kuipers adviseert om hier in de toekomst anders mee om te gaan.

- J. Kuipers vraagt naar kantoorpand(en) en bezetting.
E. ter Borg antwoordt dat de huisvesting zeker de aandacht heeft. Op dit moment wordt geïnventariseerd wat de wensen en behoeften zijn, hierna volgt een besluit.
- M. Stek wil graag ruimere vergadertijden omdat nu niet alle agendapunten kunnen worden behandeld. E. ter Borg B antwoordt dat afhankelijk is van de agenda. Voortaan wordt geen eindtijd genoemd, maar wel voldoende ruimte gereserveerd. De huurdersraad wenst graag ook in de toekomst een papieren vergaderset te ontvangen.

19.         Vaststellen datum en agendapunten volgend overleg
Het volgende overleg vindt plaats op dinsdag 26 januari 2016, aanvang 20.00 uur in Lexmond.

20.         Sluiting
E. ter Borg sluit de vergadering om 12.30 uur en dankt alle aanwezigen.