Notulen van de vergadering van Stichting
Huurdersraad Omnivera,
op vrijdag 27 februari 2015 in het kantoor van Omnivera
Aanwezig van het dagelijks bestuur van
Stichting Huurdersraad:
M. Stek voorzitter
J. Kuipers
secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester
Aanwezig namens
Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen
R. Jens senior medewerker
wonen
(tijdens agendapunt 6.) H. Boulet woonconsulente
M.
Dame notulist
1. Opening en mededelingen
Voorzitter M. Stek opent de vergadering
en heet alle aanwezigen welkom.
Als eerste wordt agendapunt 6. behandeld
i.v.m. de toelichting door Hilda Boulet.
6. Servicekostenbeleid
In december is het plan van aanpak voor het servicekostenbeleid
besproken met
Stichting Huurdersraad. In deze vergadering wordt het
servicekostenbeleid
besproken en ter instemming voorgelegd aan Stichting Huurdersraad.
Er volgen enkele opmerkingen:
Stichting Huurdersraad vindt het vreemd
dat we na 98 jaar een servicekostenbeleid
moeten opstellen. Is er dan wel goed afgerekend? Het afrekenen is
altijd juist
gedaan. Echter was er geen consistentie tussen de complexen en
componenten.
Bijvoorbeeld de Rembrandthof is een complexe samenstelling en zorgde
in het
verleden wel eens voor verwarring.
Onlangs zijn twee zaken behandeld door de huurcommissie. Het betrof
in beide
gevallen de stookkosten van bewoners van de Rembrandthof. De
uitspraak van de
huurcommissie luidt in beide gevallen dat de verdeling die is
toegepast juist is
geweest. Hiermee is een einde gekomen aan de langdurige discussie.
M. Ouajnan antwoordt dat dit mede aanleiding is om de verdeling van
de
servicekosten in een servicekostenbeleid in kaart te brengen om
onduidelijkheden te
voorkomen. Stichting Huurdersraad benadrukt het belang van een
goede uitleg aan huurders.
M. Ouajnan antwoordt dat de
bewonerscommissies voorafgaand aan de afrekening
de verantwoording van de verdeling van servicekosten krijgen.
Daarnaast ontvangen
huurders een begeleidend schrijven bij de afrekening en kunnen zij
de onderliggende
facturen inzien.
Er volgen enkele vragen:
Pag.6
Stichting Huurdersraad heeft moeite met de naam servicecontract.
Moet de
benaming niet zijn onderhoudscontract?
M. Ouajnan antwoordt dat
de ‘Onderhoudswijzer’ een onderdeel is van het
huurcontract. Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om te
kiezen voor een
Servicecontract voor de uitvoering van het besluit kleine
herstellingen.
Afgesproken wordt om niet de benaming te wijzigen, maar in het
servicekostenbeleid
bij de component 36 Servicecontract te vermelden; (volgens
onderhoudswijzer).
Pag.8
2.4.2 Niet-verrekenbare
servicekosten
Stichting Huurdersraad staat erop dat de verrekenbare en
niet-verrekenbare
servicekosten expliciet in de huurovereenkomst genoemd worden.
M. Ouajnan antwoordt op dit moment ook het geval is.
2.5
Uitbreiding van het servicekostenpakket, 2e alinea
Als het
servicekostenpakket (van een bepaald wooncomplex) wordt uitgebreid
mag
Omnivera dit pas in rekening brengen als 70% van de bewoners daarmee
schriftelijk
instemt.
Pag.9
2.7 Administratie- en
beheerkosten
Stichting Huurdersraad pleit voor helderheid
richting de huurder en mogelijke
onduidelijkheden uit te sluiten. Zij vraagt om administratiekosten
als aparte
component op te nemen.
M. Ouajnan antwoordt dat
administratiekosten niet als servicekostencomponent
genoemd mogen worden, maar mogen wel over de aparte componenten
worden
berekend. 5% administratiekosten is wettelijk vastgelegd.
Voorgesteld wordt om in de brochure Servicekosten te vermelden dat
we 5%
administratiekosten in rekening brengen over de gemaakte kosten per
component.
2.9 Informeren van en overleg met
huurders over servicekosten
Stichting Huurdersraad merkt op dat
na zo’n 5 jaar er toch weer verschillen ontstaan.
M. Ouajnan
antwoordt dat dit klopt, maar na mutatie wordt dit weer gelijk
getrokken.
Na bovengenoemde opmerkingen
stemt Stichting Huurdersraad in met het
servicekostenbeleid.
Hilda Boulet wordt bedankt voor de
mondelinge toelichting en wordt door de
Huurdersraad verzocht de vergadering te verlaten.
2. Notulen
2.1
Notulen vergadering Stichting Huurdersraad, d.d. 12 december 2014
Er volgen enkele opmerkingen n.a.v. de notulen:
-
Agendapunt 4.
Projectinformatie AF-HOED
Stichting
Huurdersraad heeft al meerdere keren haar verontrusting uitgesproken
over
project AF-HOED, maar mist deze verontrusting in de notulen.
M. Ouajnan antwoordt dat in deze notulen nogmaals wordt benoemd dat
de Huurdersraad haar
bezorgdheid uitspreekt over dit project. Verder merkt zij op dat
eventuele mogelijke
risico’s op dit moment uitgebreid worden besproken en bestudeerd
omdat de zorgen
hierover gedeeld zijn.
Morgenslag
Stichting Huurdersraad mist in de notulen dat zij naast het feit dat
zij het jammer
vinden dat er in deze wijk geen sociale huurwoningen worden gebouwd
ook
geadviseerd heeft om geen huurwoningen te bouwen in de wijk
Morgenslag tegen de
geldende kavelprijzen.
- Agendapunt 6.
Jaarplan/begroting
2015, Pag. 6
De weergave van grafiek 2 klopt niet met de genoemde
percentages.
M. Ouajnan antwoordt dat dit inderdaad dubbel te interpreteren valt.
Pag.14
Stichting Huurdersraad heeft
geen antwoord gekregen op de vraag naar de onrendabele top van de
nieuwe woningen in de Oranjebuurt. M. Ouajnan antwoordt dat
tegenwoordig anders wordt gerekend.
M. Ouajnan stelt voor om in een volgende vergadering door een
deskundige uit
te laten leggen hoe de berekening tot stand komt bij nieuwbouw en
specifiek de Oranjebuurt.
Pag. 19
J. Kuipers denkt niet
dat huidige bewonerscommissies zomaar omgezet kunnen
worden in wijktafels, omdat de bewonerscommissies handelen vanuit
het belang van
het betreffende complex.
M. Ouajnan stelt voor dat Stichting Huurdersraad hierover met de
bewonerscommissies
in gesprek gaat. De bewonerscommissies hebben namelijk enthousiast
gereageerd en daarom is een gesprek tussen Stichting Huurdersraad en
de
bewonerscommissies raadzaam om een juist beeld te hebben.
Huurdersraad Omnivera gaat op korte termijn de bewonerscommissie
uitnodigen voor overleg.
Na bovengenoemde opmerkingen worden de notulen goedgekeurd.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
3.1 Ingekomen stukken
3.1.1 Brief bewoners Sluisweg, uitnodiging
bewonersbijeenkomst op 27 januari 2015
3.1.2 Brief bewoners
Frederikstraat, uitnodiging bewonersbijeenkomst op 3 februari 2015
3.1.3 Verslag bewonersbijeenkomst Sluisweg
3.1.4 Verslag
bewonersbijeenkomst Frederikstraat
3.1.5 Uitnodiging officiële
paal Oranjebuurt
Stichting Huurdersraad heeft beide
informatiebijeenkomsten bijgewoond en heeft
hierover gemengde gevoelens. Zij vonden dat bij de informatieavond
van de
Sluisweg de beantwoording op vragen verdedigend was.
De bijeenkomst van de Frederikstraat verliep volgens Stichting
Huurdersraad
positiever. Maar zij begrijpt de reactie van bewoners niet. Deze
komen niet in
opstand en lijken de voorgenomen sloop te accepteren.
Verder merkt Stichting Huurdersraad op om voortaan de adressering
van de brieven
graag op naam te doen en de datering onjuist was.
3.2 Mededelingen
Er zijn geen mededelingen.
4. Huurverhoging
Bij het bepalen van de huurverhoging streven we naar het minimaal
noodzakelijke,
dus niet naar het maximaal haalbare. Daarom stellen we een gematigde
huurverhoging voor van gemiddeld 2,28%.
De basishuurverhoging stellen we vast op 2%, dat is dus 0,5% minder
dan het
maximaal toegestane percentage.
Ook voor de middeninkomens zetten we geen inkomensafhankelijke
huurverhoging
in, maar kiezen we voor een huurverhoging van 2%, dat is 1% lager
dan het
maximum).
Voor de inkomens vanaf € 43.786,- zetten we de volledige
mogelijkheid van 5%
huurverhoging in.
De nieuwe huren bedragen 66,7% van de maximaal redelijke huren.
Bij de huurverhoging voor 2015 is vooral gekeken naar wat wettelijk
mogelijk is en
wat we minimaal kunnen vragen. Door in te zetten op de huurverhoging
bij
huishoudens die het wel kunnen betalen, proberen we deze middelen in
te zetten bij
de huishoudens die het nodig hebben.
Stichting Huurdersraad staat niet
achter de voorgestelde huurverhoging en maakt
zich zorgen over het verliezen van onze betaalbare woningen.
M. Ouajnan licht toe dat we niet anders kunnen met het oog op de
financiële ruimte.
Nadat de herziende woningwet is ingevoerd gaan we samen met de
gemeente de
woningbehoefte in Hardinxveld-Giessendam in kaart brengen en een
strategie
bepalen welke ingrepen er nodig zijn in de voorraad om deze
voldoende en
betaalbaar te houden. Op dit moment lopen we niet uit de pas in de
betaalbaarheid.
Ook gaan we opnieuw met de gemeente om tafel om de streefhuren te
bepalen.
Hierbij wordt ook Stichting Huurdersraad betrokken.
Stichting Huurdersraad wordt gevraagd om binnen 2 weken een
beargumenteerd
voorstel in te dienen. Dit i.v.m. het opstarten van de
huurverhogingsprocedure.
Eind januari is het voorstel door de overheid pas bekend gemaakt,
waarna dit in
het MT is besproken.
Stichting Huurdersraad vindt deze
termijn te kort en vraagt om een termijn van
6 weken. Afgesproken wordt dat Stichting Huurdersraad er naar
streeft om voor
12 maart a.s. met een voorstel te komen. Eventueel kunnen we op
vrijdag 13 maart nog een extra overleg inplannen.
5. Projectinformatie
Er is een aantal nieuwbouwprojecten in
uitvoering/voorbereiding. Op dit moment is
geen voortgangsrapportage beschikbaar. Er wordt gewerkt aan een
nieuw format om
de projectinfo op een heldere manier weer te geven. De voortgang en
planning van
de lopende projecten wordt tijdens de vergadering mondeling
toegelicht.
AF-HOED
Op dit moment wordt met diverse
partijen gesproken over de afname van zorgwoningen. Verder is de
gemeente gevraagd om de woningen zonder zorgindicatie te kunnen
verhuren. Voor de commerciële ruimten wordt gezocht naar een koper.
Omnivera deelt de zorgen van Stichting Huurdersraad als het gaat om
de realisatie van dit project.
De Groene Wei
Op maandag 23
februari zijn de overeenkomsten getekend met gemeente en partijen
die de algemene ruimtes gaan exploiteren. De voorbereidingen lopen
voorspoedig.
Oranjebuurt
Op dinsdag 24 februari is
de officiële paal geslagen voor de 1e fase van dit project.
7. Rondvraag
- M.
Stek heeft geconstateerd dat na het uitvoeren van werkzaamheden aan
zijn
woning er een lege kan in zijn container is gegooid. Mogelijk zat
hierin een chemische stof.
Hij vraagt Omnivera om er op toe te
zien dat onderaannemers (chemisch) afval meenemen nadat
werkzaamheden zijn uitgevoerd.
M. Ouajnan neemt dit op met de
afdeling vastgoed.
- M. Stek vraagt of er binnen Omnivera een
soort calamiteitenprotocol bestaat?
M. Ouajnan antwoordt dat:
een calamiteitenplan is opgesteld, dit is nagenoeg gereed;
bij ouderen worden elektrische kookplaten en rookmelders aangebracht;
· bij mutatie worden geisers verwijderd, dit zijn er nog maar
enkele.
8. Sluiting
Tot
slot merkt voorzitter M. Stek op dat de ontstane interne situatie
erg bedroevend
is. Stichting Huurdersraad is tijdens het vooroverleg op 24 februari
2015 op de
hoogte gebracht door de voorzitter van de raad van commissarissen.
Op 13 februari 2015 is door Stichting
Huurdersraad de zienswijze over de fusie
ingediend. Stichting Huurdersraad merkt op dat de zienswijze op
basis van
vertrouwen in een persoon is opgesteld en het vertrouwen in de
toekomst door de
huidige situatie minder is geworden.
M. Ouajnan adviseert
Stichting Huurdersraad om dit te bespreken met de raad van
commissarissen.
Niets meer aan de orde zijnde, bedankt M.
Stek de aanwezigen en sluit de vergadering.
Voorzitter:
Secretaris:
M. Stek
J. Kuipers
