Thuis in wonen

Notulen

14 maart 2014

Notulen van de Huurdersraadvergadering van de Woningstichting "Hardinxveld-Giessendam",
gehouden op woensdag 14 maart 2014 om 19.30 uur, in het kantoor aan de Rijnstraat 1 te Hardinxveld-Giessendam. 

Aanwezig van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad Omnivera:
R. Stek voorzitter
J. Kuipers secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester 

Aanwezig namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen
R.C. Jens senior medewerker wonen 

M. Dame notulist
 

1. Opening en mededelingen
Voorzitter R. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom.  

2. Notulen

2.1 Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 13 december 2013

Er zijn geen opmerkingen n.a.v. de notulen.

De notulen van de vergadering van 13 december 2013 worden goedgekeurd en

vastgesteld.  

3. Ingekomen stukken/mededelingen (ter informatie/ter bespreking)

3.1 Ingekomen stukken

3.1.1 Brief d.d. 12 februari 2014, informatie nieuwe website

3.1.2 Nieuwsbrief 1 aan de huurders van de Oranjebuurt

3.1.3 Brief d.d. 11 februari 2014 aan de omwonenden van de Oranjebuurt

3.1.4 Brief d.d. 28 februari 2014 aan woningzoekenden waarvan nog geen e-mail adres bekend is. Deze is na het versturen van de vergaderstukken nog nagezonden.

Alle ingekomen stukken en tussentijds verzonden correspondentie worden alsnog bij vergaderstukken gevoegd.

3.2 Mededelingen

R. Stek deelt mee dat Huurdersraadlid mw. H. van Son is opgenomen in het ziekenhuis. Zij is op dit moment herstellende na een zware operatie.  

4. Projectinformatie

AFHOED

De Huurdersraad spreekt haar zorgen uit over de mogelijke risico’s van dit project.

M. Ouajnan geeft een toelichting op de stand van zaken.

Mogelijk is er een nieuwe partij die belangstelling heeft om het gehele complex af te nemen. Inmiddels heeft de zitting plaatsgevonden van het bezwaar wat nog loopt. Uitspraak volgt binnen enkele weken.

Dhr. Stek vraagt of het klopt dat er een planschadevergoeding is uitgekeerd aan de bezwaarde. M. Ouajnan antwoordt dat Omnivera geen vergoeding heeft uitgekeerd.

Morgenslag

De huurdersraad vraagt wanneer de grondprijzen bekend zijn.

M. Ouajnan antwoordt dat deze bekend zijn, maar dusdanig hoog zijn, dat we met deze prijzen geen sociale woningbouw kunnen realiseren. Op dit moment zijn we met de gemeente in gesprek hoe we hier uit kunnen komen. We proberen vast te houden aan de planning die er ligt. 

Woonzorgcomplex Neerpolderseweg

De Huurdersraad vraagt wie risicodrager is?

Omnivera is de ontwikkelaar en daarmee ook risicodrager. De risico’s worden vooraf geïnventariseerd en zoveel mogelijk afgedekt.  

Oranjebuurt

J. Kuipers merkt op dat de bijeenkomst met de klankbordgroep heel zinvol was, maar wel een beetje rommelig. De Huurdersraad heeft n.a.v. deze bijeenkomst nog enkele opmerkingen:

- Het aantal klankbordgroep leden wijzigt.
Belangrijk om er voor te zorgen dat we nieuwe klankbordgroep leden vinden. De Huurdersraad stelt voor dat wijkbeheerder G. Voorberg eens rond kan vragen.

- Legeskosten kunnen niet bij huurders gelegd worden.
Dit komt terug in de bespreking over het sociaal plan.

- Deelnemers waren enthousiast over de presentatie van de woningen.
Wel werd duidelijk de behoefte aan woningen met een huurprijs onder de € 550,- aangegeven. De Huurdersraad vraagt om dit standpunt mee te nemen in de besluitvorming voor de bouwplannen.

M. Ouajnan antwoordt dat bij het bouwen van nieuwe woningen, een hogere huur onvermijdelijk is. De nieuwe woningen zijn voor de doelgroep die wat meer dan € 550,- kunnen betalen. In het bestaand bezit zijn de woningen met een huur onder de € 550,- beschikbaar voor de doelgroep die een woning rond die huurprijs wensen. Maar we kijken met de nieuwbouw uiteraard wel naar een product wat aansluit op de behoefte.

J. Kuipers merkt op dat richting de huurders duidelijk uitgelegd moet worden waarom hier niet voor gekozen wordt voor goedkope huur. Er moet een differentiatie komen in huurprijzen. M. Ouajnan geeft aan dat dit ook het uitgangspunt is.

- Communicatie met huurders Oranjebuurt

Belangrijk punt van aandacht is de communicatie. De emoties liggen erg hoog.

M. Ouajnan antwoordt dat het vaak dezelfde mensen zijn die negatief reageren.

J. Kuipers erkent dit (is emotie). Wel merken we dat mensen positiever worden.

- De Huurdersraad heeft een mail ontvangen van een huurder uit de 2e t/m 5e fase
Met de vraag of het verstandig is om nu al te reageren op een andere woning en hoe we omgaan met de hogere huurlasten die daardoor ontstaan?

M. Ouajnan antwoordt dat er een huurgewenningsregeling komt. Leegkomende woningen Oranjebuurt gaan we tijdelijk verhuren. Dit is uitbesteed aan Totaal Leegstandsbeheer. Woningzoekenden uit Hardinxveld-Giessendam hebben voorrang. 

De projectinformatie wordt ter kennisgeving aangenomen.  

5. Beleid huurverhoging 1 juli 2014

M. Ouajnan geeft aan dat dit punt niet alleen ter informatie, maar ook ter besluitvorming is.

M. Stek merkt op dat de Huurdersraad, voordat goedkeuring kan worden gegeven, nog wel wat vragen heeft: 

Mogelijk komen hierdoor huurders in financiële problemen. Kan bij het bepalen van de huurverhoging rekening houden met het energielabel en het inkomen?
M. Ouajnan antwoordt dat we ons realiseren dat de huurverhoging grote gevolgen heeft voor huurders, maar dat we deze huurverhoging ook nodig hebben om te kunnen voldoen aan onze verplichtingen. Hiervoor wordt niet alleen de huurverhoging toegepast, maar de afgelopen jaren is ook flink op bedrijfslasten bespaard.

Huurders bij wie de huurverhoging echt problemen geeft, hebben de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen. Het aantal bezwaren het afgelopen jaar was te overzien. Bij het ontvangen van de gegevens van de Belastingdienst over het inkomen zien we geen getallen, maar alleen inkomenscategorieën.
Daarom kunnen wij niet op voorhand inschatten voor welke huurders de huurverhoging problemen kan geven. De huur van de woningen wordt verhoogd tot maximaal de voor die woning vastgestelde streefhuur. Dit is gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. 

We gaan niet door tot wat wettelijk is toegestaan. Als de huur van de woning nu al gelijk is aan de streefhuur wordt de huur verhoogd met inflatie.

M. Stek vraagt wat er gebeurt met geliberaliseerde woningen? Deze krijgen 4% huurverhoging. 

Hoeveel woningen gaan er dit jaar over de liberalisatiegrens heen?

M. Ouajnan antwoordt dat we dit proberen zo min mogelijk laten gebeuren. Huurders die kortgeleden gemuteerd zijn, zitten vaak al op de streefhuur.

M. Stek vraagt of in de huurverhogingsbrief duidelijk uitgelegd kan worden wat het beleid is ten aanzien van het verhogen van de huur tot aan de streefhuur.

M. Ouajnan antwoordt dat we dit zo duidelijk mogelijk uit proberen te leggen. Het blijft een algemene brief, die niet voor iedere individuele huurder aangepast is.

Huurders kunnen straks via het klantenportaal gedetailleerde informatie over hun woning inzien. 

De Huurdersraad vraagt of de huurverhogingsbrief vooraf ingezien kan worden.

M. Ouajnan antwoordt dat de brief vooraf aan de Huurdersraad zal worden toegezonden.

De Huurdersraad besluit goedkeuring te geven aan het voorgestelde beleid voor

huurverhoging per 1 juli 2014.  

6. Sociaal Plan

M. Stek geeft aan dat de Huurdersraad het Sociaal Plan een moeilijk verhaal vindt en daarom aan de conceptversie nog geen goedkeuring kan geven. De Huurdersraad is van mening dat dit een dusdanig zwaarwegend stuk is wat voor de komende jaren als basisdocument wordt vastgesteld en wil het document daarom ook aan de Woonbond voorleggen ter beoordeling. Via de mail heeft de Huurdersraad de opmerkingen/aanvullingen/correcties doorgegeven.
M. Ouajnan geeft aan dat we deze opmerkingen met elkaar open zullen doornemen en daarbij het collectief belang als uitgangspunt nemen.

Het Sociaal Plan wordt blad voor blad doorgenomen. De vragen en opmerkingen worden besproken en zo nodig mondeling toegelicht. De voorgestelde aanpassingen kunnen niet altijd worden doorgevoerd omdat dit soms tegenstrijdig is met de wettelijke voorschriften en de huisvestingsverordening.  

DE ONDERGETEKENDEN

1. De Huurdersraad stelt voor om het College van B&W niet als partij mee te laten ondertekenen.

M. Ouajnan antwoordt dat de insteek hiervan was dat de gemeente als derde partij beschikbaar zou zijn als er mogelijk conflicten zouden ontstaan.

3. De Huurdersraad stelt voor om dit punt als volgt aan te passen: Stichting Huurdersraad, gevestigd te Hardinxveld-Giessendam, hierna genoemd onder ‘Huurdersraad’, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door het Dagelijks Bestuur.

De aanpassingen/aanvullingen worden verwerkt, een inhoudsopgave wordt toegevoegd, de wetteksten worden bijgevoegd, de nummering van de artikelen wordt aangepast en de pagina’s worden genummerd.

Het aangepaste Sociaal Plan zal binnen 14 dagen aan de Huurdersraad worden gestuurd. Daarna wordt een afspraak gemaakt om de aangepaste versie te bespreken. Vervolgens gaat het concept naar de Woonbond en volgt een reactie van de Huurdersraad. 

7. Warmtewet

Met ingang van 1 januari 2014 is de nieuwe Warmtewet ingevoerd.

M. Ouajnan geeft een korte mondelinge toelichting. Het is een behoorlijk ingrijpende Wet die veel administratieve wijzigingen met zich meebrengt.

Het doel was om eigenaren in bijvoorbeeld Verenigingen van Eigenaren en/of gebruik maken van stadsverwarming te beschermen tegen de monopolypositie van de warmteleverancier. Door de samenstelling van de wet is deze ook van toepassing op huurwoningen waar door de corporatie warmte wordt geleverd. De huurder heeft immers geen keuze om een andere leverancier te kiezen.

M. Ouajnan merkt op dat deze wet niet automatisch betekent dat de stookkosten lager worden. J. Kuipers geeft aan dat hier mogelijk een rol voor de bewonerscommissies ligt om hierop controle te houden.

De Huurdersraad besluit akkoord te gaan met de algemene leveringsvoorwaarden, de leveringsovereenkomst en het tarievenblad.  

8. Rondvraag

J. Kuipers vraagt of de Huurdersraadvergaderingen voortaan een uur eerder kunnen aanvangen.
M. Ouajnan antwoordt dat dit geen probleem is en vraagt of de eerstvolgende vergadering van 13 juni 2014 een weekje naar voren geschoven kan worden naar vrijdag 6 juni 2014.
De Huurdersraad is akkoord en probeert het vooroverleg ook een week eerder te houden.

M. Ouajnan deelt mee dat als gevolg van het einde van de zittingstermijn van J. Meijer per 1 juli 2014 een vacature ontstaat bij de Raad van Commissarissen.

Omdat dhr. Meijer vertegenwoordiger van de Huurdersraad was binnen de Raad van Commissarissen wordt de huurdersraad betrokken bij de werving en selectie.

R. Stek neemt contact op met voorzitter A. Bogerd om hierover afspraken te maken.

M. Stek deelt mee dat Omnivera binnenkort wordt benaderd door dhr. Sommeijer over het organiseren van een Algemene Huurdersvergadering. Voorstel is om deze op 17 september 2014 te houden.  

9. Sluiting

Niets meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit de vergadering.

………………….. ………………………

J. Kuipers, secretaris                                       M. Stek, voorzitter