Thuis in wonen

Notulen

12 september 2014

Notulen van de vergadering van Stichting Huurdersraad Omnivera,
op vrijdag 12 september 2014 in het kantoor van Omnivera 

Aanwezig van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:

M. Stek voorzitter

J. Kuipers secretaris

J.W. Heijkoop penningmeester 

Aanwezig namens Omnivera:

M. Ouajnan manager wonen

R.C. Jens senior medewerker wonen

B.G.M. Gruijters directeur-bestuurder  

M. Dame notulist

1. Opening en mededelingen

Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom. 

2. Notulen

2.1 Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 6 juni 2014

Opmerking n.a.v. de notulen:

Pag.4, agendapunt 5. Projectinformatie:

M. Ouajnan vraagt om voorbelasting te wijzigen in voorbelasten.

De notulen van de vergadering van 6 juni 2014 worden goedgekeurd en vastgesteld.  

3. Ingekomen stukken/mededelingen

3.1 Ingekomen stukken

3.1.1 Brief info avond Jupiter stage De Spon

3.1.2 Persbericht Omnivera onderzoekt samenwerking met Goed Wonen Zederik

3.1.3 Uitnodiging Algemene Huurdersvergadering

De ingekomen stukken worden ter kennisgeving aangenomen.

3.2 Mededelingen

3.2.1 Presentatie voortgang mogelijke samenwerking met Goed Wonen Zederik (GWZ)

M. Ouajnan geeft aan de hand van een PowerPointpresentatie een mondelinge toelichting op de voortgang van de mogelijke samenwerking met GWZ.
 

Aan de orde komen o.a.:

- Waarom samenwerking?

- Wie is Goed Wonen Zederik?

- Wie is Omnivera?

- Vergelijking woningbezit

- Rol van Stichting Huurdersraad

- Planning

Omnivera biedt hierbij:

- de benodigde documentatie

- ondersteuning met regelmatige overleggen

- kennismaking met de Huurdersvereniging van GWZ

- facilitaire ondersteuning

Planning:

- Tot november wordt gewerkt aan het opmaken van notities ‘hoofdstructuur’, ‘visie/koersdocument’ en ‘meerwaardedocument’.

- Verwacht wordt om in week 43 (20 t/m 24 okt.) de definitieve documenten aan Stichting Huurdersraad aan te leveren.

- Stichting Huurdersraad plant daarna een overleg in met de voltallige huurdersraad.

- Opmaken zienswijze en aanleveren voor 15 december 2014.

- Daarna volgen interne besluiten tot samengaan en vragen we toestemming aan het ministerie.
  Mogelijk is de samenwerking/fusie op 1 juli 2015 een feit.

Stichting Huurdersraad stelt enkele vragen:

- Gaat de voorkeur uit naar samenwerken of fusie?

B. Gruijters: het uitgangspunt is dat de mogelijkheden voor samenwerken/samengaan worden onderzocht. Het meest praktische is een fusie. Samenwerking levert waarschijnlijk niet de voordelen op die we wensen.

- Worden we na een eventuele fusie geconfronteerd met financiële gevolgen als gevolg van het afkopen van de managers?

B. Gruijters: deze afspraken zijn al voor de fusie opgelost.

- Risico’s m.b.t. derivaat en koopgarantwoningen moeten duidelijk in beeld worden gebracht.

B. Gruijters: ook Omnivera heeft risico’s met o.a. herstructureringsproject Oranjebuurt en nieuwbouwprojecten in de Stationsstraat en Giessenburg.

Het Due Diligence onderzoek wat voor beide corporaties plaatsvindt, is vooral bedoeld om deze risico’s in kaart te brengen zodat Omnivera of GWZ niet voor verrassingen komt te staan.

Stichting Huurdersraad vraagt om de PowerPointpresentatie te ontvangen.

M. Ouajnan antwoordt dat deze per mail zal worden toegestuurd.

Stichting Huurdersraad staat op dit moment positief tegenover een eventuele fusie en is tevreden over de wijze van informatieverstrekking.

Tijdens de Algemene Huurdersvergadering van woensdag 17 september a.s. zal een korte uitleg worden gegeven over de mogelijke samenwerking met GWZ.

Stichting Huurdersraad wordt gevraagd om een mening, visie en advies te formuleren en deze te overleggen met de achterban. Uiterlijk 15 december a.s. wordt door Stichting Huurdersraad een onderbouwde zienswijze ingediend.

3.2.2 Stand van zaken verkoopproces

M. Ouajnan deelt mee dat het verkoopproces van de aangewezen woningen in complex 230/240 goed verloopt. Op dit moment zijn 15 woningen verkocht, waarvan a.s. maandag de eerste overdracht plaatsvindt. Daarnaast hebben nog 7 huurders aangegeven geïnteresseerd te zijn in het kopen van de woning.

Stichting Huurdersraad merkt op dat sommige huurders aangeven dat er onduidelijkheid bestaat over de verkoopprijzen. Huurders willen graag al vroeg in de oriëntatiefase de verkoopprijs weten. Zijn er richtprijzen mogelijk?

R. Jens antwoordt dat wij deze opmerkingen niet herkennen. Bij de huurder is wel de WOZ-waarde van de woningen bekend. Zodra een huurder belangstelling heeft, wordt de woning getaxeerd. Deze taxatie is kosteloos, dus de huurder zit nergens aan vast.

3.2.3 Ondertekening Sociaal Plan

Vanmorgen werd voorafgaand aan deze vergadering het ‘Sociaal plan bij sloop-en renovatieprojecten’ ondertekend. De ondertekening gebeurde door wethouder Van Houwelingen van Gemeente Hardinxveld-Giesendam, het Dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad en directeur-bestuurder B. Gruijters van Omnivera.

Een mooie gebeurtenis na een lang traject van voorbereiding.

In dit plan staan de rechten en plichten van huurders en Omnivera beschreven bij sloop- en renovatieprojecten.

3.2.4 Stand van zaken vacature RvC-lid

Werving/selectie is opgeschort zolang het onderzoek naar samenwerking loopt. RvC beraadt zich op dit moment over de wenselijke samenstelling in de nieuwe vorm.

De mededelingen en de mondelinge toelichting worden ter kennisgeving

aangenomen.

4. Projectinformatie

Er is een aantal nieuwbouwprojecten in uitvoering/voorbereiding. Hiervan is een rapportage gemaakt die inzicht geeft in de voortgang en planning van de werkzaamheden.

B. Gruijters geeft een mondelinge toelichting op de projectinformatie. Tiendwaert Officiële oplevering volgt in februari 2015.

AF-HOED

Dit project wordt wel gebouwd door Omnivera, maar het doel is om het gehele complex te verkopen. Gezien de regelgeving en het mogelijke risico is het niet verstandig om het zelf te houden. Op dit moment lopen al onderhandelingen met een mogelijke koper voor de 26 woningen.

Morgenslag

Met de gemeente is geen overeenstemming bereikt over grondprijs. De gemeente heeft nu voorgesteld om sociale koopwoningen te bouwen. Omnivera is niet van plan om hierop in te gaan. De grondprijzen zijn veel te hoog om sociale huurwoningen te kunnen realiseren. De Raad van Commissarissen ondersteunt dit standpunt.

Stichting Huurdersraad geeft aan zich hier eveneens in te kunnen vinden.

Neerpolderseweg, Giessenburg. Wanneer gemeente Giessenlanden zorgt voor de aanleg van de infrastructuur kan dit buiten de begroting van de totale kosten blijven en kan Omnivera de huurprijzen acceptabel houden.

Herstructurering Oranjebuurt

Op dit moment zijn op 1 woning na de huurders van de woningen van fase 1 uitgeplaatst. Het slopen van deze woningen vindt nog voor het einde van het jaar plaats. In het totale project zijn inmiddels de bewoners van 46 van de 92 woningen verhuisd. Kortom, het project verloopt tot nu toe voorspoedig.

De projectinformatie en de mondelinge toelichting worden ter kennisgeving aangenomen.  

5. Klanttevredenheidsmeting

Omnivera is gestart met een nieuw meetsysteem voor klanttevredenheid.

Als eerste wordt het proces reparatieverzoeken gemeten. De huurder ontvangt per e-mail een aantal vragen nadat een reparatie is uitgevoerd. Als bijlage treft u de vragen aan die de huurder ontvangt bij de meting. Ook is als bijlage de eerste rapportage toegevoegd met meetresultaten. In de toekomst gaan we op meerdere punten de klanttevredenheid meten, zoals bijvoorbeeld ‘woning betrekken’ en ‘woning verlaten’. Stichting Huurdersraad wordt hiervan op de hoogte gehouden.

M. Ouajnan geeft een korte toelichting op de vragen en het overzicht met scores.

Stichting Huurdersraad vraagt naar de achterliggende gedachte bij vraagt 13:

Zou u Omnivera aanbevelen bij bekenden en familie?

M. Ouajnan: Hiermee krijgen we een idee van de sfeer/het gevoel van de klant. Bij een lage scores kunnen we eventueel telefonisch contact opnemen.

Stichting Huurdersraad vraagt hoe de huurders waarvan geen emailadres bekend is worden benaderd.

M. Ouajnan: deze huurders worden niet bevraagd na een reparatieverzoek.

De mondelinge toelichting wordt ter kennisgeving aangenomen 

6. Begroting Stichting Huurdersraad 2015

Door Stichting Huurdersraad is een begroting opgesteld voor 2015 en vraagt Omnivera om een budget van € 11.350,-.

M. Ouajnan vraagt Stichting Huurdersraad om een korte mondelinge toelichting.

J. Kuipers geeft de volgende uitleg: vorig jaar heeft Omnivera verzocht om kritisch naar de begroting te kijken. Dit is ook voor het komende jaar gedaan, het abonnement bij KPN is opgezegd, er is gekozen voor een andere provider en een andere webhoster. De post presentiegelden blijft gelijk, o.a. doordat de materie steeds zwaarder wordt.

B. Gruijters geeft aan dat in bijzondere gevallen extra budget aangevraagd kan worden. Bijvoorbeeld bij het inschakelen van extra expertise.

M. Ouajnan vraagt om de begroting ook digitaal aan te leveren.

J. Heijkoop zorgt voor toezending van de begroting per e-mail.

De begroting voor 2015 wordt vervolgens goedgekeurd.  

7. Agenda Algemene Huurdersvergadering 17 september 2014

De agenda voor de Algemene Huurdersvergadering wordt besproken.

Aftredende Huurdersraadleden zijn:

Mevr. Blom-Fijnekam en Dhr. Sommeijer.

Er heeft 1 kandidaat gereageerd op de oproep voor Huurdersraadlid, deze naam zal op de definitieve agenda worden toegevoegd.

Stichting Huurdersraad zorg voor bloemen voor de aftredende Huurdersraadleden. Het verwachte aantal deelnemers ligt tussen de 30 à 40 personen (inclusief Mt, RvC en Huurdersraad).

De agenda voor de Algemene Huurdersvergadering wordt ter kennisgeving aangenomen.  

8. Rondvraag

- M. Stek heeft een vraag van de bewoners van de Uranusflat ontvangen n.a.v. de brief dat de balkons worden gereinigd. Kortgeleden heeft het schilderwerk plaatsgevonden, nu worden de balkons gereinigd. Is dit wel de juiste volgorde?

R. Jens vraagt dit intern na bij de afdeling Vastgoed en koppelt dit terug aan Stichting Huurdersraad.

- M. Stek heeft opnieuw klachten ontvangen over de liften van de Jupiterflat. Na het melden van een storing, heeft het veel te lang geduurd voordat er een monteur ter plaatse kwam en de storing werd opgelost.

M. Ouajnan is hiervan op de hoogte en geeft aan dat dit als oorzaak had dat de monteur bij een andere liftopsluiting aanwezig was en er geen vervanger was.

Omnivera gaat opnieuw in gesprek met de liftleverancier.

- Op vrijdag 26 september a.s. staat een overleg gepland met het Dagelijks Bestuur van Stichting Huurdersraad en Omnivera over de voortgang van de mogelijke fusie.

- M. Stek merkt op dat huurders graag de woningadvertenties in de regionale krant wensen.
M. Ouajnan antwoordt dat dit sinds de start van het regionale woonruimteverdeelsysteem uit praktisch oogpunt alleen op website verschijnt, omdat het woningaanbod dagelijks verandert.

- M. Stek heeft een klacht ontvangen van een huurder over het herstel van een reparatie aan een gootsteen. Nadat de melding was gedaan, werd deze pas 3 dagen later gerepareerd. M. Ouajnan adviseert M. Stek om deze huurder contact met ons op te laten nemen.

- M. Stek vraagt naar het schoonmaken van goten. De huurder verwacht dat Omnivera deze regelmatig inspecteert.

M. Ouajnan antwoordt dat dit alleen gebeurt als de huurder een servicecontract heeft afgesloten. Bij een servicecontract wordt de goot 1x per 2 jaar gecontroleerd.

- M. Stek wil aandacht voor verpaupering van de Wielwijk en vraagt of er sancties mogelijk zijn?

M. Ouajnan geeft aan dat deze zaken gemeld kunnen worden bij wijkbeheer. Zo nodig wijzen zij de huurders op hun plichten en gaan in overleg. Dit heeft soms wat tijd nodig. Dreigbrieven hebben vaak een averechtse werking.

- J. Kuipers was aanwezig bij het klankbordoverleg Oranjebuurt.

Tijdens dit overleg werd getoond hoe de wijk er ongeveer uit komt te zien met afscheiding straat/tuin en doorkijkjes.

Mogelijk wordt een vergoeding in servicekosten opgenomen voor het groenonderhoud. De leden van de klankbordgroep is gevraagd om hun mening. Het doel is om de zorg voor het onderhoud bij de huurder weg te nemen en het straataanzicht netjes te houden.

M. Ouajnan antwoordt dat dit ook nog niet zeker is. De gemeente vraagt een bepaald niveau aan groenvoorziening. De mogelijkheid wordt verder besproken in de klankbordgroep. Een keuze kan ook zijn dat iedereen dit zelf doet.  

9. Sluiting

Niets meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit vergadering.

M. Stek, voorzitter                                   J. Kuipers, secretaris