Notulen
12 december 2014
Notulen van de vergadering van Stichting Huurdersraad Omnivera,
op
vrijdag 12 december 2014 in het kantoor van Omnivera
Aanwezig
van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:
M. Stek
voorzitter
J.
Kuipers secretaris
J.W.
Heijkoop penningmeester
Aanwezig
namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen
R. Jens
senior medewerker wonen
M.
Mommersteeg manager bedrijfsvoering
M. Dame
notulist
1.
Opening en mededelingen
Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen
welkom.
2. Notulen
2.1
Notulen vergadering Stichting Huurdersraad, d.d. 12 september 2014
Opmerking
n.a.v. agendapunt 8:
- M. Stek
vraagt naar de onlogische volgorde van werkzaamheden bij de
Uranusflat.
R. Jens
heeft dit nagevraagd bij de afdeling Vastgoed en antwoordt dat dit
helaas zo is gelopen en niet anders kon.
De notulen van de vergadering van 12
september 2014 worden goedgekeurd en vastgesteld.
2.2
Notulen Algemene Huurdersvergadering, d.d. 17 september 2014
De notulen van de Algemene
Huurdersvergadering van 17 september 2014 worden goedgekeurd en voor
de volgende Algemene Huurdersvergadering geagendeerd.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
3.1
Ingekomen stukken
3.1.1
Brief bewoners Steur/Drijverschuit, verkoop woningen
3.1.2
Uitnodiging informatiebijeenkomst in Drijvershof
3.1.3
Brief aan huurders, gewijzigde openingstijden
3.1.4
Brief aan Stichting Huurdersraad, verzoek om zienswijze fusie
3.1.5
Uitnodiging werkbezoek gemeenteraad
3.1.6
Brief bewoners Jupiterstraat, liften
De brief
is positief ontvangen door de bewoners. Wel hopen zij dat in de
toekomst bij calamiteiten direct actie wordt ondernomen.
De ingekomen stukken worden ter
kennisgeving aangenomen.
3.2
Mededelingen
Omnivera
heeft Stichting Huurdersraad gevraagd om de recreatieruimte van de
Vijverhof als vergaderruimte/kantoorruimte te gebruiken en het
beheer van de recreatieruimte van de Vijverhof op zich te nemen.
Stichting Huurdersraad reageert enigszins terughoudend op dit
voorstel en stelt voor dat het beheer van de recreatieruimte
misschien door Servanda kan gebeuren. Afgesproken wordt dat de
huurdersraad dit bij wijze van proef wil oppakken.
Stichting
Huurdersraad wil graag een bevestiging ontvangen van het gebruik van
de recreatieruimte.
4. Projectinformatie
De
projectinformatie wordt doorgenomen. Er volgen nog wat aanvullende
opmerkingen.
AF-HOED
De
omgevingsvergunning is aangevraagd. De kapvergunning voor de boom is
nog niet rond. Op dit moment wordt naar een afnemer voor het complex
gezocht. Door de zorgindicatie op de 26 woningen zijn deze lastig te
verhuren. Stichting Huurdersraad vraagt naar de risico’s van dit
project. M. Ouajnan antwoordt dat het risico van dit project is
meegenomen in het Due Diligence onderzoek.
Morgenslag
Stichting
Huurdersraad merkt op het jammer te vinden dat er in deze wijk geen
sociale huurwoningen gebouwd worden.
Giessenburg
Gemeente
Giessenlanden doet een financiële bijdrage om de infrastructuur te
kunnen realiseren.
Oranjebuurt
Op dit
moment zijn 8 huurwoningen toegewezen aan huurders uit de fase 2 t/m
5. Van de koopwoningen zijn er 2 verkocht en is voor 2 woningen een
optie.
Blauwe
Zoom
Mogelijk
gaan we hierover nog met Blokland en Gemeente in gesprek.
Sluisweg,
Frederikstraat
Voor de
bewoners van de Sluisweg aan de oostzijde volgt in januari een
informatieavond. De overige bewoners ontvangen een brief waarin de
toekomstplannen worden uitgelegd. Ook de bewoners aan de
Frederikstraat ontvangen een brief. Stichting Huurdersraad vraagt
waarom Omnivera kiest voor verkoop van woningen aan de huurders en
nieuwbouw plegen in plaats van instandhouden/renoveren? Zij maakt
zich zorgen of er voldoende woningaanbod voor de minima overblijft.
M.
Ouajnan legt nogmaals uit waarom wij woningen verkopen en niet
terugbouwen. Uit het strategisch voorraadbeleid blijkt dat Omnivera
een te grote voorraad heeft voor de doelgroep van sociale
huurwoningen. Daarom is er voor gekozen om de duurste woningen
verkopen. Hierbij wordt gekeken naar de totale woonlasten en niet
alleen de huurprijs.
Zie ook
agendapunt 6, pag. 6.
De projectinformatie wordt ter
kennisgeving aangenomen.
5. Servicekostenbeleid
Omnivera
wil haar servicekostenbeleid vereenvoudigen en stroomlijnen door het
eenduidig op te stellen voor alle complexen en tegelijkertijd te
toetsen aan het wettelijk kader. Het komt voor dat er bij
verschillende complexen op verschillende wijze wordt gehandeld. Er
is behoefte aan een document waarin wordt uitgelegd wat de
servicekostencomponent inhoudt, wat het beleid is voor de afrekening
en hoe er tot en eenduidige en transparante werkwijze kan worden
gekomen.
Stichting
Huurdersraad ontvangt ter informatie:
1.
Opdracht en werkwijze van de werkgroep servicekostenbeleid
2.
Uitgangspunten voor het servicekostenbeleid
M. Stek
vraagt waarom zoveel tijd wordt gestoken in iets wat al heel lang
bestaat?
M.
Ouajnan legt uit dat het nodig is om het servicekostenbeleid te
toetsen aan de huidige regelgeving. Er zijn grote verschillen
ontstaan in de servicekosten bij de
complexen.
J.
Kuipers vraagt of het component CAI nog bestaat? M. Ouajnan
antwoordt dat het component nog in één complex wordt toegepast.
De komende maanden gaat Omnivera het servicekostenbeleid
uitwerken. Voor het overleg in februari 2015 ontvangt Stichting
Huurdersraad het concept-servicekostenbeleid dat we dan willen
bespreken. Stichting Huurdersraad heeft instemmingsrecht op dit
onderwerp.
6. Jaarplan/begroting 2015
De
beleidsvoornemens van Omnivera en naar aanleiding daarvan geplande
activiteiten worden vastgelegd in een jaarplan. De begroting 2015 en
de meerjarenbegroting 2015-2019 geeft een financiële vertaling van
deze plannen en is onderdeel van het jaarplan.
Stichting
Huurdersraad ontvangt dit jaarplan/begroting 2015 ter informatie.
Het
jaarplan/begroting 2015 wordt doorgenomen.
Stichting
Huurdersraad heeft enkele vragen/opmerkingen.
Deze
worden besproken en beantwoord.
M.
Mommersteeg merkt op dat bij het opstellen van het jaarplan geen
rekening is gehouden met een eventuele fusie.
Pag. 6
Grafiek 1
geeft aan dat momenteel 89% van de woningen van Omnivera een
betaalbare huurprijs (tot € 596,75) heeft.
Grafiek 2
is een weergave van de verdeling op het moment dat alle streefhuren
worden toegepast. In de toelichting wordt uitgelegd dat we er naar
streven om het woningaanbod zoveel mogelijk af te stemmen op de
huurder en zodoende de juiste balans te krijgen in betaalbaarheid,
vraag en aanbod. Bij mutatie willen we nog passender gaan toewijzen.
Dit wordt verder toegelicht bij punt 3.2 op pag. 7 van het jaarplan.
Pag. 12
We
gebruiken de verkoopopbrengsten niet om de verhuurdersheffing mee te
betalen. Deze opbrengsten worden alleen gebruikt voor het aflossen
van leningen of voor investeringen in het woningbezit.
Pag. 14
Stichting
Huurdersraad vraagt naar de onrendabele top van de nieuw te bouwen
huurwoningen in de Oranjebuurt?
Het is
nagenoeg onmogelijk om sociale huurwoningen te bouwen zonder
onrendabele top.
M. Stek
was in de veronderstelling dat de woningen bij een huurprijs van €
620,- kostendekkend waren. Dat is niet het geval.
Pag.19
7.3
Bewonerscommissies
J.
Kuipers sprak tijdens Algemene Huurdersvergadering van september al
zijn zorgen uit dat bewonerscommissies niet zomaar omgezet kunnen
worden in wijktafels. Hiermee worden ook niet-huurders bediend.
M.
Ouajnan: Het doel is om de bewonerscommissies juist meer en bredere
zeggenschap in de wijk te geven. Nu leeft er enige ontevredenheid
bij bewonerscommissies omdat zij zich niet gehoord voelen. Door met
meerdere partners gelijktijdig om tafel te gaan, zoals gemeente en
politie kunnen zaken veel adequater behandeld worden. Juist door in
overleg te gaan, kunnen we hierin de
gewenste
resultaten bereiken.
Pag. 20
8.1
Algemeen
Stichting
Huurdersraad vraagt hoe de kosten per woning nog zo hoog zijn?
M.
Ouajnan: we verwachten deze kosten de komende tijd nog terug te
dringen, met name door de reductie van de bedrijfslasten. Door
aanpassingen in de organisatie en procedures besparen we. Het
vergelijken van de bedrijfslasten met corporaties onderling is nog
niet helemaal zuiver. Niet alle corporaties hanteren dezelfde
parameters. Er wordt door o.a. Aedes wel gewerkt aan een goede
benchmark.
Pag.29
Stichting
Huurdersraad vraagt om duidelijk inzicht in de huurprijsontwikkeling
om hier een goed advies over te kunnen geven. M. Ouajnan antwoordt
dat er een overzicht van de verdeling in categorieën bestaat en
stelt voor om de verdeling van de huurprijzen met elkaar door te
nemen.
Pag. 34
De
resultaten van Omnivera zullen naar verwachting positief zijn.
Resultaten zijn echter geen kasstromen, pas als de kasstromen
positief zijn dan is er geen probleem. Dat is bij Omnivera het
geval. Jaarlijks wordt opnieuw bekeken of de ruimte in deze
kasstromen voldoende is. Als dit het geval is, kan er gekeken worden
naar een gematigde huurverhoging.
Pag.36
Met
betrekking tot de saneringsheffing kan worden gemeld dat deze voor
2015 is geschrapt.
Het jaarplan/begroting 2015 wordt ter
kennisgeving aangenomen.
Onderhoudsplan 2015
Uit het
jaarplan/begroting vloeit het onderhoudsplan 2015 voort.
Stichting
Huurdersraad wordt advies gevraagd over dit onderhoudsplan.
J.
Kuipers vraagt of het betegelen van de brandgangen in de
Schaepmanstraat geen wateroverlast oplevert. R. Jens antwoordt dat
hierin word voorzien, door extra putten te maken.
Stichting Huurdersraad geeft een positief
advies op het onderhoudsplan 2015.
7. Zienswijze Stichting Huurdersraad over
fusie Omnivera/GWZ
Op 4
november 2014 is de Stichting Huurdersraad schriftelijk gevraagd om
uiterlijk 4 december a.s. een onderbouwde zienswijze over de
voorgenomen fusie tussen Omnivera en Goed Wonen Zederik in te
dienen. Op 24 november ontving Omnivera een schriftelijk verzoek
waarin Stichting Huurdersraad Omnivera en Huurders- en
bewonersbelang Zederik om uitstel vragen. Reden hiervoor is dat zij
op het moment van de adviesaanvraag nog niet over alle benodigde
documenten beschikten en er onvoldoende is ingegaan op de gestelde
vragen.
Omnivera heeft dit verzoek
gehonoreerd en uitstel verleend tot eind januari 2015.
8. Fusie Geschillencommissie
Een
werkgroep (bestaande uit vertegenwoordigers van de
Geschillencommissie Huursector en van de Geschillencommissie Wonen
Zuid-Holland Zuid) heeft onderzocht of een samengaan van beide
commissies voordelen op kon leveren. Het onderzoek heeft uitgewezen
dat samengaan nuttig en mogelijk is, maar ook dat daar voor beide
commissies belangrijke voordelen mee te behalen zijn. En die
voordelen (deskundigheid, beschikbaarheid, onafhankelijkheid,
continuïteit en kostenbesparing) komen uiteindelijk ten goede aan de
meer dan 200.000 huurders van de deelnemende corporaties. Inmiddels
heeft de werkgroep voorstellen ontwikkeld over samenstelling,
naamgeving, reglementen en werkwijze van de nieuwe
Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland. In de nieuwe structuur wordt
aan de huurdersvertegenwoordigingen van de corporaties een
belangrijke rol toebedacht, namelijk het benoemen van de helft van
de leden van de commissie. De samenwerking zal per 1 januari 2015
ingaan. De contributie voor de Geschillencommissie bedraagt circa €
0,50 per woning per jaar.
Stichting Huurdersraad neemt bovengenoemde
informatie ter kennisgeving aan.
9. Vergaderschema 2015
Stichting
Huurdersraad vraagt of het tijdstip van aanvang van de vergaderingen
gewijzigd kan worden in 09.30 uur. Alle aanwezigen gaan hiermee
akkoord.
Het vergaderschema voor 2015 wordt
goedgekeurd.
10. Rondvraag
- J.
Kuipers vraagt of Stichting Huurdersraad tijdig betrokken kan worden
bij de jaarlijkse huurverhoging.
- M. Stek
deelt mee dat mw. Koppelaar-Put per 31 december 2014 haar
bestuurslidmaatschap heeft beëindigd. Met het oog op een mogelijke
samenwerking/fusie met GWZ gaat Stichting Huurdersraad nog niet op
zoek naar een nieuw bestuurslid.
- J.
Heijkoop vraagt of het budget voor 2015 graag zo spoedig mogelijk
overgemaakt kan worden naar Stichting Huurdersraad. M. Ouajnan
antwoordt dat de betaling klaarstaat voor de eerste helft van
januari.
11. Sluiting
Niets
meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit
de
vergadering.
…………………..
………………………
M. Stek, voorzitter
J. Kuipers, secretaris
