Thuis in wonen

Notulen

4 oktober 2013

Notulen van de vergadering van de Stichting Huurdersraad en Omnivera,
op vrijdag 4 oktober 2013 in het kantoor van Omnivera 

Aanwezig van het dagelijks bestuur

van Stichting Huurdersraad: R. Stek voorzitter

J. Kuipers secretaris

J.W. Heijkoop penningmeester 

Aanwezig namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen

R.C. Jens senior medewerker wonen

Notulist: M. Dame  

1. Opening en mededelingen

Voorzitter R. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom. R. Stek stelt voor om enkele onderdelen van de agenda door te schuiven. Reden hiervoor is dat de Stichting Huurdersraad de vergaderstukken pas na het vooroverleg heeft ontvangen en daardoor onvoldoende tijd heeft gekregen om de stukken goed door te kunnen nemen en hierover een standpunt in te nemen. Met name agendapunt 6. vraagt de nodige voorbereiding en vooroverleg met de voltallige huurdersraad.

Dhr. Stek deelt mee dat dhr. H. Kuipers en mw. J.C.M. Putters-Klerks hun functie als lid van Stichting Huurdersraad hebben neergelegd.

M. Ouajnan geeft aan dat agendapunt 6. op dit moment alleen ter bespreking is en pas in het volgend overleg ter advisering wordt aangeboden.

R. Stek merkt op dat het verkoopbeleid binnenkort in een extra overleg met de huurdersraad wordt besproken waarna een reactie volgt aan Omnivera.

Afgesproken wordt dat de vergaderstukken ca. 10 dagen voorafgaand aan het vooroverleg van Stichting Huurdersraad worden toegestuurd. 

2. Notulen

2.1 Notulen Algemene Huurdersvergadering van 19 juni 2012

De notulen van de Algemene Huurdersvergadering van 19 juni 2012 worden goedgekeurd en vastgesteld.

2.2 Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 24 mei 2013

De notulen van de Algemene Huurdersvergadering van 19 juni 2012 worden goedgekeurd en vastgesteld. 

3. Ingekomen stukken/mededelingen

3.1 Ingekomen stukken

3.1.1 Brief aan alle gemeenten in regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Deze brief wordt ter kennisgeving aangenomen.

3.1.2 Reactie van gemeente op vraag over gehandicaptenparkeerplaatsen bij Jupiterflat. Deze wordt ter kennisgeving aangenomen.

3.1.3 Brief aan bewoners Sluisweg en Frederikstraat over toekomst woningen R. Stek vraagt hoe Omnivera eventuele verloedering van leegstaande woningen wil tegengaan. M. Ouajnan antwoordt dat de opzichter dit in de gaten houdt en zo nodig actie neemt. De leeggekomen woningen worden voorlopig niet meer verhuurd omdat er teveel geïnvesteerd moet worden om de woningen verhuurbaar te houden.

Op dit moment worden diverse mogelijkheden onderzocht, waaronder renoveren, mogelijk nog verhuren in huidige staat, verkopen, slopen (ook tijdelijk verhuren). Voor een eventuele volgende huurder moet duidelijk zijn wat de toekomst is van de woningen. Nu is het goedkoper om ze leeg te laten staan.   

Nadat een besluit is genomen, worden de woningen mogelijk tijdelijk weer verhuurd. In het eerste kwartaal van 2014 worden bewoners opnieuw geïnformeerd over de toekomstplannen van de woningen aan de Sluisweg. J. Kuipers spreekt zijn zorg uit over het verdwijnen van goedkope huurwoningen.

3.1.4 Brief uitnodiging informatiebijeenkomst Oranjebuurt. Deze brief wordt ter kennisgeving aangenomen.

3.2 Mededelingen

Op dinsdag 29 oktober a.s. is er van 13.30 – 16.30 uur overleg met alle bewonerscommissies in het kantoor van Omnivera.  

4. Projectinformatie (ter informatie)

AF-HOED

Het bezwaarschrift wordt in januari 2014 behandeld door de Raad van State.

R. Stek vraagt naar de risico’s voor Omnivera als het project niet doorgaat. M. Ouajnan antwoordt dat er intentieovereenkomsten zijn getekend door alle partijen waarin een gedeeld risico is beschreven. Omnivera heeft geen bouwplicht.

Jupiterstraat

Na het slaan van de officiële paal op maandag 9 september is gestart met de bouw van verpleeghuis Tiendwaert.

woon-zorgcomplex (Wozoco) Neerpolderseweg

R. Stek vraagt of Omnivera in de toekomst van plan is om projecten buiten de gemeente Hardinxveld-Giessendam te realiseren.

R. Stek merkt op dat de Stichting Huurdersraad geen voorstander is om buiten Hardinxveld-Giessendam te bouwen. Er wordt te veel in zorgwoningen geïnvesteerd waarom niet in de gewone huurwoningen?

De keuze om het woon-zorgcomplex Neerpolderseweg te bouwen is al gemaakt. Op dit moment kiezen we niet voor nieuwe projecten buiten de gemeente.

Oranjebuurt/Morgenslag

MO overhandigt tekeningen van plan Oranjebuurt. Op woensdag 16 oktober 2013 vindt om 19.30 uur in de Drijvershof een informatiebijeenkomst plaats.

J. Kuipers merkt op dat de uitnodiging doorgestuurd is naar de volledige Huurdersraad. MO merkt op dat het een beetje overbodig is om met volledige huurdersraad aanwezig te zijn. De informatiebijeenkomst is in eerste instantie bedoeld voor de bewoners van de sloopwoningen. De projectinformatie wordt ter kennisgeving aangenomen. 

5. Begroting Stichting Huurdersraad 2014 (ter goedkeuring)

Penningmeester J. Heijkoop overhandigt de begroting van Stichting Huurdersraad aan M. Ouajnan. Het lidmaatschap van de Woonbond is niet benoemd in de begroting. Vorig jaar is aan de Stichting Huurdersraad gevraagd om kritisch te kijken naar mogelijke bezuinigingen. Op enkele posten kan een besparing worden gerealiseerd, daardoor is nu € 2.500 minder begroot dan vorig jaar. J. Heijkoop zorgt voor het aanleveren van een aangepaste begroting. 

6. Visie op verkoop (ter informatie/ter bespreking)

MO: geeft een korte toelichting op dit stuk wat als informatiestuk is ingebracht.

Voor het einde van het jaar af te ronden.

13-12 op agenda ter advisering.

Uitgangspunt uit volkshuisvestelijke overwegingen wat hebben wij nodig om onze doelgroepen te kunnen blijven bedienen. Ook middeninkomens kunnen bedienen.

Verwachting bevolkingssamenstelling over enkele jaren 1800 woningen, dit betekent een flexibele schil van 300 woningen waarop wij een ander beleid kunnen uitvoeren.  

Wat zegt de markt? Complex voor complex geanalyseerd. Als laatste pijler: financiële middelen nodig. Niet eerste uitgangspunt, maar wel belangrijk.

In fasering aan te beiden aan zittende huurders. Ministerie heeft regels opgesteld. Keuze Omnivera om met vaststellen van begroting geen rekening te houden met koopconstructies. ST HR kan hierop nog niet reageren. Zal hiervoor een aparte vergadering beleggen en komt voor 13 december met een reactie. Zo nodig komen we voor die tijd nog bij elkaar. 

7. Algemene Huurvoorwaarden (ter advisering)

1.1 toegevoegd n.a.v. nieuw standaard algemene voorwaarden Aedes.

3.2 incasso

1e van de maand bij nieuwe huurcontracten Pas aanmanen op 11e dag van de maand.

Zittende huurders, wel voor 1e betalen, 5e automatisch, 11e aanmanen.

3.6 minder? MO, als het belang van Omnivera groter is dan het voordeel dat bewoners opleveren. Alleen als er aantoonbaar een reden is om het servicepakket aan te passen.

Alleen in geval van wijziging samenstelling pakket

Als het noodzakelijk is dat er een post in het servicepakket aangepast moet worden en er is minder dan 70% van bewoners mee akkoord.

Aanpassen: Het algemeen belang van Omnivera en haar huurders.

4.2.5 keuze HR voor gele gedeelte

4.2.8 zitten schoonmaakkosten niet in servicekosten

7. boetebeding

MO: wederkerigheid. Boete moet van 2 kanten gelden.

Op moment dat huurder verplichtingen niet nakomt 50 euro per dag. Andersom ook. Als er schade is bij huurder, dan schade ook betalen.

7.5 uitspraak dat incassokosten altijd als bedrijfskosten gerekend worden.

Algemene huurvoorwaarden zijn gebaseerd op het burgerlijk wetboek.

Dit gaat om administratiekosten. Die worden niet gerekend door Omnivera.

RS vraagt dit na. 

8. Huurovereenkomst (ter advisering)

4.4 waarom administratiekosten als je per acceptgirokaart de huur betaalt. Nieuwe huurders, automatisch 1e van de maand betalen.

HR gaat akkoord. 

9. Zonne-energie (ter informatie/ter bespreking)

Bijpraten wat er afgelopen jaar is gedaan.

Zeker niet stilgezeten. Gesprek met Eneco gehad. Leaseconstructie 15 jaar. Op dak van EGW maandelijks leasebedrag door Omnivera aan Eneco. Huurder huurverhoging betalen. Nog geen financieel voordeel voor huurder bij bewoners van eengezinswoningen. Bij grotere complexen wel interessant, servicekosten voor huurders blijven kosten leasen zonnepanelen net zo hoog als de energiebesparing.

JK: en met collectieve inkoop?

MO: uitgangspunt1 Omnivera heeft niet de financiële middelen om te investeren in zonnepanelen.

Per paneel 200kW per jaar, dit is niet zelfvoorzienend. 18 panelen per woning om zelfvoorzienend te zijn. Omvormer per woning.

Wellicht in nieuwe wijk. Andere energiebesparende maatregelen hebben meer voordeel isolatie.

Omnivera nog zeker niet klaar met zonnepanelen. Pas op het moment dat er voordeel in voor de huurder. Nieuwe overeenkomsten voor algemene ruimten gesloten met Eneco.  

Ook met het afsluiten van nieuwe contracten voor schoonmaakkosten in diverse complexen kan een forse besparing worden bereikt.  

10. Regionale woonruimteverdeling (ter informatie)

MO wil volgende vergadering of die keer daarna een presentatie gegeven 11-9 17 corporatie contract met woningnet regionale woonruimteverdeling

Verwachting vanaf 1 mei 2014 woningaanbod via woningnet. Veel meer informatie over woning, efficiënter, duidelijker. Statistieken, waar wordt veel op gereageerd. Veel beter in beeld brengen en daardoor programma op afstemmen.  

11. Rondvraag

J. Kuipers verzoek om vergaderingen ’s avonds te doen. Komt met voorstel.  

12. Sluiting

Niets meer aan de orde zijnde, sluit M. Stek de vergadering  

J. Kuipers, secretaris                                                                                                   M. Stek, voorzitter