Thuis in wonen

Notulen

15 maart 2013

Notulen van de vergadering van de Stichting Huurdersraad en Omnivera,
op vrijdag 15 maart 2013 in het kantoor van Omnivera 

Aanwezig van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:
M. Stek voorzitter

J. Kuipers secretaris

J.W. Heijkoop penningmeester
 

Aanwezig namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen

R.C. Jens senior medewerker wonen

A. Slob communicatiemedewerker
 

Notulist: Miranda Dame 

1. Opening en mededelingen

Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet iedereen hartelijk welkom. Marianne Ouajnan vraagt de voorzitter om eerst agendapunt 4 te behandelen,

zodat Arja Slob de vergadering na haar presentatie kan verlaten. M. Stek stelt voor om daarna eerst agendapunt 3 te behandelen en vervolgens

agendapunt 2. 

2. Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 14 december 2012

M. Stek merkt op dat het commentaar dat Stichting Huurdersraad heeft gegeven op de notulen niet is aangepast.

Marianne Ouajnan geeft aan dat de notulen nu pas ter bespreking zijn. Eventuele opmerkingen/aanvullingen worden pas tijdens het behandelen van de notulen in de

vergadering aangepast. De notulen worden blad voor blad doorgenomen. De volgende opmerkingen worden gemaakt:

Blad 1

- agendapunt 3. Ingekomen stukken/mededelingen, 1e alinea, 1e en 2e regel aanpassen:  

Voorzitter Stek merkt op dat de algemene indruk bestaat bij zowel de Stichting Huurdersraad als de Bewonerscommissies dat zij niet voldoende betrokken wordt voor advies en dat de communicatie niet helemaal vlekkeloos verloopt.

- agendapunt 3. Ingekomen stukken/mededelingen, 2e alinea, 2e t/m 6e regel aanpassen:  

Voorbeelden waarbij de huurdersraad om advies zou moeten worden gevraagd zijn o.a. ontwikkeling woonzorgcentrum Giessenburg, verkoop zorgcentrum Pedaja en

aan- en verkoop in het algemeen. Volgens de Samenwerkingsovereenkomst heeft de Stichting Huurdersraad hierbij een adviserende rol.

Blad 2

- agendapunt 3. Ingekomen stukken/mededelingen, 4e alinea aanpassen en toevoegen:  

Een ander punt van aandacht is de advisering van Stichting Huurdersaad ten aanzien van huurcontracten. De Stichting Huurdersraad wil graag een kopie van de momenteel gehanteerde huurovereenkomsten voor zowel geliberaliseerde- als niet geliberaliseerde woningen met de daarbij behorende Algemene Voorwaarden. 2  

Daarnaast bestaat er onduidelijkheid over het servicecontract voor “zelf uit te voeren werkzaamheden”. De onduidelijkheid betreft het wel of niet verplicht zijn van dit servicecontract en de heer Stek verzoekt om een opgave van de inhoud van dit pakket en de voorwaarden hiervan. Dit zal alsnog worden opgestuurd.

M. Ouajnan geeft aan dat Omnivera voor wat betreft de aan- of verkoop van onroerend goed niet steeds expliciet financiële informatie wordt verstrekt aan Stichting Huurdersraad. Stichting Huurdersraad is het niet eens met deze zienswijze en geeft aan hier nader op terug te komen.

- agendapunt 3. Ingekomen stukken/mededelingen, 5e alinea, 5e t/m 8e regel 

De wijkbeheerders waren wel aanwezig, doch gaven aan niets te mogen vertellen over de uitwerking van het wijkbeheer. Dit is bij de bewonerscommissies verkeerd gevallen. Tijdens het overleg tussen bewonerscommissies en Stichting Huurdersraad

op 29 oktober 2012

Blad 3

- agendapunt 4, 2e alinea, 3e en 4e regel aanpassen:  

M. Mommersteeg geeft aan dat Stichting Huurdersraad alleen vertegenwoordiger is voor het sociale vastgoed van Omnivera. R. Stek komt hier nader op terug.

- agendapunt 4, 3e alinea

Stichting Huurdersraad merkt op dat er 5 bewonerscommissies zijn in plaats van 3.

te weten: Jupiterstraat, Uranusstraat/Peulenlaan, Peulenhof, Rembrandthof en Poolster.

- agendapunt 4, 4e alinea toevoegen:

Stichting Huurdersraad hoort geluiden dat medewerkers van Omnivera hun frustraties uiten over de interne organisatie en verzoekt hier de nodige aandacht aan te schenken.

- agendapunt 6, 6e t/m 9e regel aanpassen en toevoegen:

M. Stek merkt op het jammer te vinden dat tijdens de door Omnivera georganiseerde informatieavond van 11 december 2012 aan bewonerscommissies en Stichting Huurdersraad geen vragen werden gesteld naar de mening van Omnivera en dat er achteraf toch nog onduidelijkheden blijken te bestaan bij de aanwezigen.

- agendapunt 7, 2e regel aanpassen:

Voorgesteld wordt om de vergaderingen van het Dagelijks Bestuur en Omnivera

voorlopig op vrijdagmiddag houden, aanvang 13.00 uur.

- agendapunt 8, na 9e regel toevoegen:  

M. Stek geeft aan dit punt nog nader uit te zoeken wat betreft verantwoordelijkheden en zal hier nog nader op terug komen.

Bovenstaande aanpassingen/toevoegingen worden verwerkt in de notulen. Het verslag wordt voor de volgende vergadering ter goedkeuring geagendeerd. 

3. Ingekomen stukken/mededelingen

3.1 Ingekomen stukken

Ingekomen stukken worden voortaan per mail doorgestuurd aan J. Kuipers. Deze stuurt de info vervolgens door aan de overige leden van Stichting Huurdersraad.

3.1.1 Persbericht ‘Ondertekening huurovereenkomst Rivas Zorggroep’

3.1.2 Artikel AD Rivierenland ‘Huurder vaker op straat’

M. Stek vraagt om hoeveel uitzettingen het ging het afgelopen jaar. Marianne Ouajnan antwoordt dat het 3 uitzettingen betrof.

3.1.3 Ondertekenen samenwerkingsovereenkomst Gemeente en Omnivera

3.1.4 Samenwerkingsovereenkomst BM van Houwelingen

3.1.5 Brief bewoners Poolster, uw woning kopen?

M. Stek vraagt of er huurders zijn die willen kopen. Er zijn 3 potentiële kandidaten.

J. Kuipers vraagt of er achteraf gezegd kan worden dat de aankoop van de Peulenhof een onjuist besluit is geweest. Marianne Ouajnan antwoordt dat dit moeilijk is te zeggen omdat de markt in de tussentijd enorm veranderd is.   

3.2 Mededelingen

M. Stek spreekt nogmaals zijn ongenoegen uit over de communicatie tussen Omnivera en Stichting Huurdersraad en is van mening dat de overlegwet, statuten en regelgeving in een aantal gevallen niet worden nageleefd. Marianne Ouajnan vraagt om concrete voorbeelden.

- Servicecontract  

Stichting Huurdersraad is van mening hier niet voldoende bij te zijn betrokken. Nadat Stichting Huurdersraad in februari 2013 haar standpunt heeft aangegeven,

is volgens hen hier vervolgens niets mee gedaan. Bij het servicecontract in de nieuwe vorm ontbreekt een reglement. Stichting Huurdersraad ziet dit als contractbreuk richting de huurders. Nieuwe huurders hebben geen keuze gehad volgens M. Stek. Stichting Huurdersraad heeft vragen gekregen van huurders o.a. uit De Lange Wei. Bewoners hebben gevraagd of ze nu niet dubbel betalen. Ramon Jens heeft al overleg gevoerd met de bewonerscommissie en uitgelegd dat dit niet het geval is.

M. Stek veronderstelde dat dat de Stichting Huurdersraad een verslag van het gesprek op 5 februari zou ontvangen. Omnivera heeft naar aanleiding van het gesprek een bevestigingsbrief gezonden. Marianne Ouajnan antwoordt dat er helder aan de huurders gecommuniceerd is wat het servicecontract inhoudt. De manier van communiceren over het servicecontract naar huurders is bewust gekozen, een regelement is niet gewenst. Er zijn door huurders geen vragen gesteld aan Omnivera. Het aantal nieuwe aanmeldingen is boven verwachting (op dit moment ca. 400). 

- Verkoop Pedaja  

Ook hierbij is Stichting Huurdersraad van mening dat eerst om advies had moeten worden gevraagd. Marianne Ouajnan antwoordt dat Stichting Huurdersraad geen adviserende rol heeft als het niet-DAEB activiteiten betreft. M. Stek merkt op dat dit niet in de samenwerkingsovereenkomst staat genoemd. Los van de vraag of een complex DAEB of NIET-DAEB is, moet in het geval van complexmatige verkoop het Ministerie altijd om toestemming worden gevraagd.

Stichting Huurdersraad informeert naar de stand van zaken m.b.t. de verkoop van de Poolster. Marianne Ouajnan antwoordt dat de woningen alleen nog maar te koop zijn aangeboden aan zittende huurders. Ook hiervoor geldt dat dit om niet- DAEB bezit gaat. Het staat de Stichting Huurdersraad vrij om een zienswijze in te dienen. Het proces is op dit moment nog niet zover dat er een koper voor het gehele complex in beeld is. M. Stek concludeert dat Omnivera hierbij ook op dit punt te summier omgaat met de samenwerkingsovereenkomst met Stichting Huurdersraad.

3.2.1 Alarmering

Betreffende huurders zijn eerst geïnformeerd per brief, daarna zijn diverse info-bijeenkomsten gehouden waarna een keuze moest worden gemaakt. Enkele huurders nog een herinnering gestuurd waarna het omzetten van de alarmopvolging kon worden afgerond. De alarmering is per 1 maart 2013 definitief uit de servicekosten gehaald. Het hele proces is soepel verlopen. M. Stek stelt enkele vragen namens de bewonerscommissies:

- In complex Peulenhof zou een elektrische deurdranger naar de fietsenstalling komen. Dit is nog niet gerealiseerd. Ramon Jens geeft aan dat dit alsnog gaat gebeuren en koppelt dit terug naar de bewonerscommissie en vervolgens aan Stichting Huurdersraad.   

- Door bewoners Peulenhof is gevraagd om afsluiting van de hoofdingang i.v.m. ongewenste bezoekers. Of de deur wordt verplaatst, hangt af van het kostenplaatje. Ook dit wordt teruggekoppeld naar Stichting Huurdersraad zodra er meer duidelijkheid is.

- Bewonerscommissie Rembrandthof heeft gevraagd of Omnivera mogelijkheden onderzoekt voor collectieve energievoorziening.  

Marianne Ouajnan antwoordt dat Omnivera wel naar mogelijke vormen van energiebesparing kijkt, maar dat dit puur in verkennende fase is en zich nu met name richt op duurzaamheid. 

4. Communicatiestijl Omnivera

Dit agendapunt wordt als eerste punt behandeld.

Er volgt een korte presentatie door communicatiemedewerker Arja Slob over de nieuwe communicatiestijl van Omnivera.

J. Kuipers merkt op dat het vooral gaat over de manier van communiceren. Helder en transparant. De kleuren zijn daarbij een prettig hulpmiddel, maar niet van essentieel

belang. De presentatie wordt verder ter kennisgeving aangenomen. 

5. Projectinformatie

De projectinformatie wordt ter kennisgeving aangenomen. 

6. Beleid huurverhoging 1 juli 2013

Marianne Ouajnan geeft een korte toelichting op dit agendapunt. Uitgangspunt vanuit de overheid is om hiermee geld te genereren.

Uitgangspunt van Omnivera is dat we als maatschappelijke vastgoedbeheerder de huurprijs van de woning bepalen aan de hand van de kwaliteit. Omnivera heeft een gemiddeld beleid ten aanzien van de maximaal redelijke huur van 75%. Omnivera kiest voor een gematigde huurverhoging door de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen tot een maximum van de streefhuur (gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur). Ook voor zittende huurders wordt de huur aangepast tot maximaal de streefhuur. Huurders gaan dus betalen naar verhouding van wat de woning waard is volgens Omnivera. De komende weken worden gebruikt om een goed plan van uitvoering te maken.

Allereerst wordt gekeken naar de uitvoerbaarheid van de huurverhoging, daarna wordt pas een brief voor alle huurders gemaakt en kan er duidelijk gecommuniceerd

worden richting huurders.

Stichting Huurdersraad vraagt om duidelijke communicatie naar huurders en wil de brief graag lezen voordat deze naar de huurders gaat.

Bij afsluiten van huurcontracten in april of mei worden huurders al uitgebreid geïnformeerd dat de huurprijs per 1 juli wordt aangepast. Huurverhoging is eenmaal per 12 maanden mogelijk. Voor komend jaar staat op de planning dat het huurcontract kritisch wordt getoetst.

Wat als inkomens dalen?

Wij vragen niet meer huur dan de woning waard is. Bij sociale huurwoningen wordt dit in eerste instantie door huurtoeslag opgelost.

Uitgangspunt bij geliberaliseerde woningen is hetzelfde. Niet meer vragen dan de streefhuur. Vorig jaar heeft bijvoorbeeld geen huurverhoging plaatsgevonden bij de woningen Poolster. Dit jaar wordt de huur alleen verhoogd met de inflatie. 

Stichting Huurdersraad is positief over het uitgangspunt van Omnivera ten aanzien van het toepassen van de ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’. M. Stek merkt op

dat dit agendapunt niet ter informatie/bespreking is, maar ter advisering aan Stichting Huurdersraad voorgelegd moet worden.

Marianne Ouajnan merkt op dat dit agendapunt inderdaad ‘ter advisering’ is. De Stichting Huurdersraad adviseert positief.  

7. Regionale Woonruimteverdeling

Marianne Ouajnan geeft een korte toelichting op de stand van zaken van dit moment. Met acht woningcorporaties uit de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden wordt een regionaal woonruimteverdeelsysteem ontwikkeld. Dit is in een vergevorderd stadium. Op dit moment wordt gekeken of ook met vier aangrenzende regio’s, Bommelerwaard, Drechtsteden, Rivierenland en Land van Heusden en Altena aansluiten bij deze regionale woonruimteverdeling om zodoende een lagere investering te kunnen realiseren en efficiënter te werken door schaalvergroting. Inmiddels is door 16 corporaties getekend. Alleen regio Drechtsteden is nog niet akkoord.

M. Stek vraagt of woningzoekenden in de toekomst nog steeds bij Omnivera terecht kunnen of dat er een regionaal kantoor komt?

Marianne Ouajnan geeft aan dat de klant hier geen nadeel van ondervindt, de klant kan juist meer via internet en kan uiteraard nog steeds bij Omnivera terecht. Alleen de beheer/organisatiekant is overkoepelend.  

8. Begroting Stichting Huurdersraad

Marianne Ouajnan geeft een reactie op de ontvangen begroting van Stichting Huurdersraad. Deze is helaas pas na het opstellen van de totale begroting van Omnivera ingediend. In de begroting was € 7.000 opgenomen voor Stichting Huurdersraad. Het vooruitzicht van de Stichting Huurdersraad is € 13.500,- en dat is dus een forse overschrijding. De gemiddelde kosten per woning liggen op dit moment boven het landelijk gemiddelde. Marianne Ouajnan vraagt Stichting Huurdersraad om de begroting op aan te passen (bijv. KPN. Abonnementen Aedes) en voor het bedrag boven de € 7.000,- moet schriftelijk een extra budget worden aangevraagd 

9. Rondvraag

J. Kuipers:

- Verzoek van bewoner Boorstraat in 2011 om dubbel glas bovenverdieping. Dit verzoek is door Omnivera afgewezen. Marianne Ouajnan stelt voor dat de huurder dit opnieuw indient om dit opnieuw te bezien.

M. Stek:

- 2013 verkoopbeleid opstellen? Welke complexen staan er op de nominatie staan voor verkoop? Omnivera gaat in 2013 het verkoopbeleid opstellen om te analyseren of er een aantal complexen voor mogelijke verkoop in aanmerking komen.

- Weten toekomstige huurders dat de woning Heijmansweer geliberaliseerd is?

Moet je huurders niet beter informeren dat Omnivera ook geliberaliseerde woningen verhuurt.

-Terugblik op belanghoudersbijeenkomst. Stichting Huurdersraad heeft deze bijeenkomst niet als heel positief ervaren. O.a. door opmerking van wethouder over

inkomensafhankelijke huurverhoging en door opmerking van lid van Raad van Commissarissen die vindt dat mensen die financieel of sociaal in de put raken, dit

door eigen schuld is.

- Nieuw RvC-lid Els van der Es heeft afgelopen dinsdag deelgenomen aan voorvergadering van Stichting Huurdersraad. Dit was een heftige vergadering. 

10. Sluiting

Voorzitter M.Stek sluit de vergadering en dankt een ieder voor zijn of haar inbreng.

J. Kuipers, secretaris                                                                              M. Stek, voorzitter