Notulen
13 december 2013
Notulen
van de vergadering van de Stichting Huurdersraad en Omnivera,
op
vrijdag 13 december 2013 in het kantoor van Omnivera
Aanwezig
van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:
R. Stek
voorzitter
J.
Kuipers secretaris
J.W.
Heijkoop penningmeester
Aanwezig
namens Omnivera:
B.G.M.
Gruijters directeur-bestuurder
M.
Ouajnan manager wonen
R.C. Jens
senior medewerker wonen
notulist
M. Dame
1.
Opening en mededelingen
Voorzitter R. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen
welkom op deze laatste vergadering van het jaar.
2.
Notulen
2.1
Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 4 oktober 2013
Enkele
opmerkingen n.a.v. de notulen:
Pag.2
-
Agendapunt 5. Begroting
J.
Heijkoop zorgt voor het aanleveren van een aangepaste begroting met
daarin het lidmaatschap van de Woonbond.
Aanvullende opmerking: J. Heijkoop vraagt Omnivera het budget voor
2014 zo spoedig mogelijk over te maken.
Pag. 3
-
Agendapunt 7. Algemene Huurvoorwaarden, 10e regel als volgt
aanpassen.
In de
situatie dat Omnivera een wijziging in de servicekosten voorstelt en
minder dan 70% van de huurders gaat akkoord met de voorgestelde
wijziging, bent u toch gebonden aan de voorgestelde wijziging als:
1. het
belang van Omnivera en haar huurders zodanig is dat u uw toestemming
daaraan niet mag onthouden, nadat de belangen van u en Omnivera in
redelijkheid in aanmerking zijn genomen
2.
Omnivera u tijdig over de wijziging heeft geïnformeerd en met u of
een eventuele bewonerscommissie of huurdersorganisatie, heeft
gesproken.
-
Agendapunt 8. Huurovereenkomst
Stichting
Huurdersraad gaat akkoord met de nieuwe huurovereenkomst behoudens 1
punt, namelijk de incassokosten van € 2,50 bij huurbetaling anders
dan door
automatische incasso.
Pag. 4
-
Agendapunt 12. Sluiting
M. Stek
sluit de vergadering i.p.v. M. Ouajnan.
De
notulen van de vergadering van 4 oktober 2013 worden goedgekeurd en
vastgesteld.
3. Ingekomen
stukken/mededelingen
3.1
Ingekomen stukken
Er zijn
geen ingekomen stukken.
3.2
Mededelingen
B.
Gruijters:
- Complex
Poolster is zo goed als zeker verkocht. Kopers zijn 4 particulieren.
We proberen nog voor het einde van het jaar de overdracht te laten
plaatsvinden.
J.
Kuipers vraagt of de punten van aandacht met de bewonerscommissie
inmiddels zijn opgelost? R. Jens antwoordt dat deze zijn opgelost.
-
Stichting Huurdersraad vraagt nogmaals aandacht voor voldoende
voorbereidingstijd voor bepaalde onderwerpen, zoals
Huurovereenkomst,
Servicecontract en Verkoopvisie. Er wordt enkele dagen voor het
overleg met Omnivera overlegd met de voltallige Stichting
Huurdersraad. Bij het dagelijks bestuur bestaat de indruk dat er dan
tijdens de vergadering met Omnivera al akkoord moet worden gegeven.
Echter is het overleg met Omnivera bedoeld om het voorgestelde te
bespreken en daarna is er nog 4 weken de tijd voor de Stichting
Huurdersraad om schriftelijk advies te geven.
De
overige Huurdersraadleden hebben aangegeven graag meer betrokken te
willen worden bij het bespreken van stukken.
B.
Gruijters stelt voor dat de Huurdersraad niet alleen een vooroverleg
houdt met de voltallige huurdersraad, maar ook na elke vergadering
met Omnivera nogmaals met de overige Huurdersraadleden om de tafel
gaat om daarna met de voltallige Huurdersraad tot een advies te
komen De huurdersraad ondersteunt dit voorstel, maar dit kan alleen
mits de notulen 1 week na het overleg beschikbaar zijn.
Het
vooroverleg met de volledige Huurdersraad moet vooral gebruikt
worden om punten op te halen bij de Huurdersraadleden.
B. Gruijters geeft aan dat het altijd mogelijk is om in een overleg met de voltallige huurdersraad een onderwerp toe te laten lichten door een deskundige van Omnivera.
- Stichting Huurdersraad heeft twee woningaanbiedingen gezien die boven de sociale huurgrens uitkomen. M. Ouajnan antwoordt dat het klopt. 97,6% van de woningen zijn onder de grens en een klein aantal zit daarboven. Deze woningen zijn geschikt voor de woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.229. Bij mutatie houden we vast aan het huurbeleid wat afgesproken is. Dat is gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. Op dit moment is het huidig gemiddelde 63% van maximaal redelijk.
- Stichting Huurdersraad merkt op dat regelmatig door huurders wordt gevraagd waarom zij geen puntenwaardering meer te zien krijgen bij de jaarlijkse huurverhoging. Omnivera antwoordt dat de puntenwaardering altijd opvraagbaar is. Zodra de nieuwe website in gebruik is, hebben huurders via een klantportaal inzage in de eigen huurgegevens e.d.
-
Stichting Huurdersraad vraagt of het in de toekomst mogelijk is om
bij bijzondere projecten (bijv. herstructurering) meer
achtergrondinfo te ontvangen. B. Gruijters geeft aan dat hij altijd
bereid is om extra toelichting te geven als daar om gevraagd wordt.
Deze gegevens zijn vertrouwelijk en worden niet meegegeven.
4.
Projectinformatie
Er zijn
een aantal nieuwbouwprojecten in uitvoering/voorbereiding. Hiervan
is een rapportage gemaakt die inzicht geeft in de voortgang en
planning van de werkzaamheden. B. Gruijters geeft een korte
toelichting op de rapportage.
AF-HOED
De
bezwarenprocedure loopt nog. Er bestaat wel goede hoop dat we
volgend jaar kunnen gaan bouwen.
Stichting
Huurdersraad merkt op dat het jammer is dat De Lange Wei is
afgehaakt.
B.
Gruijters antwoordt dat het door bezuinigingen in de zorg onmogelijk
was de zorgwoningen te financieren. Op dit moment zijn we met een
andere partij in overleg.
Zodra hierover meer duidelijkheid is, volgt verdere informatie.
Morgenslag
De
grondprijs die de gemeente vraagt voor de kavels per woning zijn
nogal aan de hoge kant. Op deze manier wordt het bijna onmogelijk om
sociale woningbouw te realiseren als we dit soort bedragen moeten
betalen. We gaan hierover in overleg met de gemeente. Nadat
overeenstemming met de gemeente is bereikt over de aankoop van de
grond wordt het plan verder ontwikkeld.
Neerpolderseweg
Naast een
woonzorgcentrum omvat het plan ook levensloopbestendige woningen.
Het plan
wordt momenteel verder uitgewerkt.
Oranjebuurt
Nadat in
oktober de informatiebijeenkomst heeft plaatsgevonden, is met een
aantal bewoners een klankbordgroep gevormd. De huisbezoeken aan
bewoners uit de eerste
fase (16 woningen) hebben plaatsgevonden. Hierin zijn de woonwensen
geïnventariseerd. Doel is om de bewoners van de eerste fase te laten
verhuizen
voor
oktober 2014. J. Kuipers merkt op dat Stichting Huurdersraad door
verschillende bewoners van de eerste fase is benaderd over de brief
en het gespreksverslag wat zij hebben ontvangen. In het verslag
staan zaken benoemd die niet kloppen, zoals: U heeft geen voorkeur
voor Boven-Hardinxveld.
Ook het feit dat in het verslag genoemd wordt dat de huur wordt opgezegd per 1 mei 2014 en de woning uiterlijk in oktober leeg moet zijn, heeft een behoorlijke impact op de bewoners. R. Jens antwoordt dat er bewust voor gekozen is om dit niet te melden tijdens de bewonersavond. Iedereen krijgt de kans en gelegenheid om zelf nieuwe woonruimte te zoeken.
Uiteraard helpen wij daarbij en zal Omnivera
na 1 mei 2014 ook passende aanbiedingen doen. In januari verwachten
we de urgentieverklaring. Tijdens de huisbezoeken is
geïnventariseerd welke woonwensen er zijn. Woonwensen kunnen altijd
tussentijds nog worden aangepast.
Op dit
moment zijn er al enkele woningen gereserveerd die beschikbaar zijn
voor bewoners uit de eerste fase zodra er een urgentieverklaring is.
B.
Gruijters adviseert de huurdersraad om de bewoners vooral contact op
te laten nemen als er vragen zijn. Hierin ligt een belangrijke rol
voor de Huurdersraad om de huurders
gerust te stellen en niet mee te gaan in het negatieve gevoel van de
huurders.
R. Jens
zorgt dat er een aanvullende brief naar de bewoners van de eerste
fase gaat dat zij vooral contact opnemen als er onjuistheden in het
gespreksverslag staan.
De
projectinformatie wordt ter kennisgeving aangenomen.
5.
Visie op verkoop
Na de
extra inhoudelijke bespreking van het verkoopbeleid op 1 november
2013 geeft Stichting Huurdersraad een positief advies over het
verkoopbeleid.
Hierbij
merkt Stichting Huurdersraad op dat zij wel graag regelmatig met
Omnivera in gesprek wil blijven over tussentijdse ontwikkelingen.
Stichting
Huurdersraad vraagt of bij de vergaderstukken kan worden aangegeven
of deze voor het Dagelijks Bestuur of alle Huurdersraadleden bestemd
zijn.
Stichting
Huurdersraad vraagt waarom complex 041 Pr. Marijkestraat wordt
genoemd in het verkoopbeleid. M. Ouajnan legt uit dat er voor dit
complex nog geen besluitvorming is voor sloop, maar het complex wel
een einde exploitatiedatum heeft. Dat is de reden waarom complex 041
op dit moment niet is aangewezen als mogelijk te verkopen complex.
6. Algemene Huurvoorwaarden
Stichting
Huurdersraad is gevraagd om advies uit te brengen over de herziene
Algemene Voorwaarden. Als enige opmerking heeft de huurdersraad nog
punt 3.2, namelijk de € 2,50 administratiekosten als niet wordt
gekozen voor automatische incasso.
Na
bovengenoemde aanpassing geeft Stichting Huurdersraad een positief
advies
over
de Algemene Huurvoorwaarden.
7.
Concept Sociaal Plan
Het
sociaal plan heeft als doel het vastleggen van afspraken rondom
renovatie en sloop voor alle huurders van Omnivera. Het sociaal plan
wordt afgesloten tussen de Stichting
Huurdersraad, de Gemeente en Omnivera. Het concept sociaal plan ligt
ter beoordeling bij de jurist en volgt zodra deze beschikbaar is.
M. Stek
vraagt om dit in een apart overleg met de voltallige HR te
bespreken. Begin 2014 wordt het Sociaal Plan toegestuurd aan de
huurdersraad. In een nog te plannen
overleg met de voltallige huurdersraad wordt het sociaal plan
toegelicht door M. Ouajnan en R. Jens.
8.
Warmtewet
M.
Ouajnan geeft een mondelinge toelichting op dit onderwerp.
Op 1
januari 2014 wordt de nieuwe warmtewet van kracht. Dit vraagt om
enkele administratieve en technische aanpassingen zoals het plaatsen
van een
gigajoulemeter na de ketel. In verband met het stookseizoen schuiven
we deze aanpassing door naar het voorjaar. In het bewonersblad van
december 2013 komt een
artikel over de nieuwe Warmtewet. De afrekening volgt pas in 2015.
Het tarief gaat bestaan uit vast en variabel deel.
9.
Vergaderschema 2014
Voor de
vergaderingen van de Stichting Huurdersraad is een vergaderschema
voor Het komende jaar opgesteld.
Opmerkingen:
- aanvang
vooroverleg 20.00 uur
-
toevoegen overleggen met de voltallige huurdersraad (2 weken na
DB-vergadering)
-
voorstel extra vergadering januari (Sociaal Plan) volgt
-
toevoegen Algemene Huurdersvergadering (voorkeur augustus/september)
Omnivera
faciliteert hierin en de Stichting Huurdersraad organiseert. M. Stek
geeft aan dat de Huurdersraadleden al zijn gevraagd om na te denken
over
eventuele
onderwerpen. Geprobeerd wordt hier dit jaar een goede invulling aan
te geven.
Stichting
Huurdersraad wil graag met Omnivera in gesprek over het
participatiebeleid. Gedacht wordt aan een eigen uitgave van
Stichting Huurdersraad of een eigen pagina op
de nieuwe website van Omnivera.
10.
Presentatie Woonruimteverdeling
Stichting
Huurdersraad stelt voor om dit onderwerp door te schuiven naar de
extra vergadering van januari zodat de voltallige huurdersraad deze
presentatie kan volgen.
Het voorstel wordt aangenomen.
11.
Rondvraag
J.
Heijkoop vraagt of Omnivera mogelijk nog invloed kan uitoefenen op
het verwijderen van de keien die voor de ingang van Peulenhof. M.
Ouajnan antwoordt dat de wijkbeheerders dit ook onder de aandacht
hebben gebracht bij de gemeente. We zullen proberen namens Omnivera
of we het verzoek bij de gemeente kunnen ondersteunen.
12. Sluiting
Niets
meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit de
vergadering.
J. Kuipers, secretaris
M. Stek, voorzitter
