OOK DIT IS EEN VISIE
DIE HET OVERDENKEN WAARD IS!!!!
9 november 2019
Werkgroep
Huurders
Huurverlaging
De paradox van de markthuren
Huurverlaging
Dit keer een nieuwsbericht die
iets langer is dan anders maar des te interessanter. Toen
Aedes en Blok in 2013 buiten de Woonbond om de
verhuurdersheffing afspraken, werd
tegelijkertijd
beklonken dat corporaties
inkomensafhankelijke
huurverhogingen mochten doorvoeren. Zoals Kees Verhoeven in
de Tweede Kamer stelde: ‘Als ze niet goed zijn voor de
doorstroming dan zijn ze wel goed voor de
verhuurdersheffing, en omgekeerd.’
Corporaties hebben de
inkomensafhankelijke huurverhogingen volop benut.
De
betaalbaarheid van het wonen voor huurders staat inmiddels
zwaar onder druk. Niet alleen in de particuliere huursector;
ook in de sociale huursector. En toch pleiten corporaties
vandaag de dag alleen voor het afschaffen van de
verhuurdersheffing. Huurverlaging zou niet realistisch zijn.
Peter de Klerk,
oud-corporatiedirecteur van Mozaïek Wonen in Gouda, is het
daar niet mee eens. In een boeiend artikel zet hij
uiteen dat je er ook heel anders tegenaan kunnen kijken.
En uiteraard zijn wij het met hem eens. Veel leesplezier.
Over de paradox van markthuren
Als econoom, volkshuisvester en
weldenkend mens vraag ik me al jaren af hoe het kan dat men
met het grootste gemak stelt dat de markthuren in Nederland
hoger liggen dan de huren die woningcorporaties vragen,
terwijl breed bekend is dat een derde van de huurders
huurtoeslag nodig heeft om de huren te kunnen betalen. En
zelfs met die huurtoeslag constateert het
Nibud september
2019 dat een kwart van de huurders na het betalen van de
huur te weinig geld over heeft om goed rond te kunnen komen.
Hoe lossen we deze schijnbare paradox op?
De paradox bestaat er dus uit
dat:
1.
Markthuren
per definitie de huren zijn die op de vrije markt van vraag
en aanbod tot stand komen, zonder ingrijpen van de overheid,
dus zonder (of met minimale) marktverstorende
overheidsregulering, belastingen en subsidies.
2.
Op een
goed functionerende markt ontstaat volgens de leer van de
economie een evenwicht in vraag en aanbod en de prijs die
daarbij hoort, noemt men de evenwichtsmarktprijs.
3.
De prijs
die op de markt tot stand komt, de markthuur, kan men
uiteraard betalen (zonder subsidie), want anders zou men
niet bereid zijn die prijs te bieden.
4.
In de
huurmarkt lijkt dan een paradox te ontstaan: de huur die
woningcorporaties vragen ligt lager dan wat men steeds
markthuur noemt, maar zelfs die lagere huur kunnen de
huurders ook na huurtoeslag slechts met de grootst mogelijke
moeite betalen. Hoe kan men dan stellen dat de “markthuren
hoger liggen dan de werkelijke huren”?
De markt voor kappers en bakkers
is evident anders dan die voor huur- en koopwoningen. Iedere
bakker is iedere dag vrij om te beslissen hoeveel brood hij
bakt en voor welke prijs hij dat aanbiedt. Die markt
functioneert wel, zonder overheidsingrijpen. Er ontstaat een
marktevenwicht en er komt een marktprijs tot stand de
woningmarkt daarentegen is een voorraadmarkt,
transactiekosten (verhuiskosten, gebondenheid aan woning en
buurt) zijn hoog en een woning heb je op een specifieke plek
nodig, daar waar je bijvoorbeeld werkt of studeert.
Door nieuwbouw ontstaat niet meer
dan marginaal nieuw aanbod. Tegelijk is er sprake van een
groot absoluut woningtekort, doordat de overheden de vraag
stimuleren (door huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek) en
tegelijkertijd het aanbod beperken (door ruimtelijke
ordening en verhuurdersheffing). Er zijn in deze situatie
dus bijna altijd meer woningzoekenden dan er aanbod is,
zeker in gewilde regio’s. En waar bakkers iedere dag weer
brood bakken en hun hele voorraad brood te koop aanbieden,
komt van de voorraad woningen steeds maar een fractie op de
markt. Die fractie staat dus te koop of te huur en voor die
fractie komt dus een prijs tot stand op de markt, gegeven
het tekort dat er is. Ja, en dan is er heus wel iemand die
bereid is om vier ton te betalen voor een piepklein
appartement op een gewilde locatie of 1400 euro huur voor
een doodgewone woning, ‘want we moeten toch echt een huis
hebben’.
En de prijs die tot stand komt,
wat men nu de ‘marktprijs’ noemt, geldt iedere keer voor die
fractie van de voorraad die op dat moment op de markt is, en
het is dus de prijs die alleen de ‘rijkste’ woningzoekenden
zich kunnen permitteren. En dit dus is niet de marktprijs
die ontstaat bij een evenwicht van vraag en aanbod,
integendeel het is de prijs die ontstaat bij een
tekortschietend aanbod.
Om de paradox verder te
analyseren zijn er nu twee gedachtenexperimenten mogelijk.
De
eerste
is het experiment dat iedereen van het ene moment op de
andere zijn woning moet verlaten en op hetzelfde moment
(dezelfde of een andere) woning moet huren of kopen. Voor de
huursector is het evident dat de gemiddelde markthuur die
dan ontstaat lager ligt dan wat nu markthuren worden genoemd
en mogelijk zelfs lager ligt (zonder huurtoeslag) dan de
vraaghuren van de corporaties, dit gegeven de Nibudcijfers.
De koopkracht is gewoonweg niet aanwezig om meer te betalen.
Ik vermoed dat ook voor de koopsector geldt dat de inkomens
niet toereikend zijn om de huidige marktprijzen te betalen.
Dan komt daar ook een lagere marktprijs tot stand.
Het tweede experiment houdt in dat het aanbod zo snel groeit
dat niet alleen de rijkste woningzoekenden aan bod komen,
maar daarna ook de groepen met lagere inkomens. Het is
duidelijk dat die groepen lagere prijzen betalen dan de
genoemde 400.000 euro en 1400 euro, oftewel de ‘marktprijs’
daalt.
Nu zou je nog kunnen stellen dat het aanbod
voor de laagste inkomens niet gerealiseerd wordt, omdat
bouwen zo duur is dat er geen passend aanbod gerealiseerd
kan worden.
Ik bestrijd die stelling door te wijzen op de Nederlandse
woningcorporaties die er al meer dan een eeuw in slagen om
te zorgen voor een kwalitatief goed en betaalbaar
woningaanbod. De sector is financieel gezond, krijgt de
facto geen staatssteun, integendeel, draagt ieder jaar ruim
twee miljard af aan de staatskas door verhuurdersheffing en
vennootschapsbelasting (waardoor ze overigens hun
bouwproductie fors hebben moeten beperken. Zie Sectorbeeld
woningcorporaties 2018, Autoriteit woningcorporaties).
Is hiermee de paradox opgelost?
De harde gegevens en de
gedachtenexperimenten maken dat het voor de hand ligt om
vraagtekens te zetten bij het nu veronderstelde niveau van
de marktprijzen. Het is aannemelijk dat de werkelijke
marktprijzen – (bij evenwicht en) gegeven de feitelijke
koopkracht - dichtbij of zelfs onder het niveau liggen van
de vraaghuren van woningcorporaties.
Er is voorts alle reden om het
gezonde verstand aan te spreken, omdat het absolute geloof
in marktprijzen en marktwerking een oplossing voor de
problematiek van het woningtekort in de weg staat:
-
Essentieel is dat men in wil zien dat de woningmarkt
niet functioneert zoals de markt voor brood. Het is een
voorraadmarkt, iedereen moet wonen, er is (bijna per
definitie) een tekort, dat voorlopig nog wel blijft en de
prijzen die zo ontstaan zijn voor velen niet meer op te
brengen. De ‘markt’ is hier niet in staat tot een oplossing
te komen. Overheden zullen hier regulerend moeten optreden.
De zorg voor de volkshuisvesting is niet voor niets in de
grondwet opgenomen.
-
Het geloof in de marktwerking en de systematiek van
verantwoording voor woningcorporaties leiden ondertussen tot
absurde uitkomsten.
Zo blijkt uit het Sectorbeeld
woningcorporaties 2018 dat ’woningcorporaties
een derde van hun marktwaarde laten liggen, doordat zij een
lagere huur vragen’.
Oftewel, de Nederlandse
huurders zouden volgens de markt (!)per jaar miljarden
euro’s meer moeten betalen, terwijl zij nu met huurtoeslag
al niet rond kunnen komen (Nibud).
Bij
de huidige lage rentes drijven particuliere beleggers de
koop- en huurprijzen op. Ze kunnen ver boven vraagprijzen
bieden met goedkope ‘verhuurhypotheken’ en halen zo hoge
rendementen op hun eigen vermogen. Zij profiteren van de
marktwerking, huurders, woningcorporaties en woningzoekenden
betalen de rekening door onnodig hoge huur- en koopprijzen
en door een stijgende
verhuurdersheffing.
Zo blijkt uit datzelfde
Sectorbeeld dat de woningcorporaties op papier dikke winsten
maken, omdat hun bezit meer waard wordt – marktwaarde! –
maar dat ze steeds minder kunnen investeren, omdat hun
kasstromen afnemen door verhuurdersheffing en
vennootschapsbelasting.
-
Woningcorporaties moeten zich realiseren dat zij
bouwen en verhuren voor lagere en middeninkomens en dat zij
daarvoor in principe een goed draaiend bedrijfsmodel hebben,
waarmee zij uit komen (afgezien van verhuurdersheffing en
vennootschapsbelasting).
-
Voorts moeten zij zich realiseren dat hun klanten geen
hogere huren kunnen betalen, die koopkracht is er gewoon
niet. En dat het dus eigenlijk onzinnig is om van de daken
te roepen dat de corporaties zo goed zijn om lagere huren te
vragen dan ‘markthuren’. Wellicht heeft deze onterechte
borstklopperij van Aedes en woningcorporaties wel geleid tot
onzinnige begrippen als ‘scheefhuurder’ en de ‘huurder als
profiteur’, het beeld van de huurder in de Nederlandse
politiek.
-
Natuurlijk moeten corporaties zich gewoon
verantwoorden, ook over de zogenaamde “huurkorting”, maar
het zou helpen als zij zichzelf in ieder geval niet meer als
Sinterklaas zien en zich verzetten tegen de systematiek.
-
De meeste politici en te veel corporatiebestuurders
zien de woonruimteverdeling als instrument om tekorten op te
lossen, maar dat is natuurlijk onzin. Er is wel regulering
nodig, maar regulering voegt geen woning toe. Veelal leidt
het tot een schijndiscussies waarin ‘scheefwoners’ of zelfs
asielzoekers de schuld van de tekorten krijgen. Regulering
noch vruchteloze discussies voegen de nodige woningen toe.
-
Er gaat veel te veel aandacht
naar de zogenaamde goedkope ‘scheefwoners’. Men ziet hen als
profiteurs. Maar:
a.
De huur die zij betalen is
gewoon de huur die bij de exploitatie van die woning hoort.
Er is daarom ook geen rechtvaardiging voor extra
huurverhogingen.
b.
Het geeft eigenlijk geen pas om
iemand uit de woning te zetten waar hij graag woont, omdat
het inkomen niet meer zou passen. Je woning is je thuis.
c.
Zij wonen er soms al langdurig
en hebben met hun huurbetalingen de woning ‘eigenlijk al een
keer afbetaald’.
d.
Vreemd
genoeg wordt een eigenaar-bewoner die zijn hypotheek heeft
afbetaald niet gezien als ‘profiteur’,
terwijl die bewoner 30 jaar
heeft geprofiteerd van de fiscale renteaftrek en hij die
renteaftrek kreeg, omdat de fiscus de woning als
een bron van inkomen ziet, het huurwaardeforfait (of te
belasten in box 3). De Tweede Kamer had er geen moeite mee
om het huurwaardeforfait op nul te stellen na volledige
aflossing (Wet Hillen), waarmee de grond voor de fiscale
renteaftrek eigenlijk verviel. Deze fout wordt nu
langzaamaan gecorrigeerd,
maar
het verschil in behandeling van kopers en huurders is nog
steeds schrijnend.
-
De rijksoverheid moet zich realiseren dat het huidige
woningtekort mede ontstaan is door de invoering van de
verhuurdersheffing. Zonder verhuurdersheffing waren er nu
zo’n 300.000 woningen meer geweest en was de economische
crisis na 2008 niet zo diep geweest.
-
De rijksoverheid moet zich ook realiseren dat de
Nederlandse huurders wel erg zwaarbelast worden. Door
verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting voor
woningcorporaties dragen de zwakste schouders de zwaarste
lasten. Een kans voor open doel voor het kabinet om iets aan
de stagnerende koopkracht te doen.
-
De overheden moeten doen waar ze voor zijn:
omstandigheden creëren waarin vraag en aanbod naar elkaar
toe kunnen groeien. In de vorige eeuw bouwden de
woningcorporaties in tijden van laagconjunctuur extra
woningen, een prima anticyclisch instrument. De kabinetten
Rutte hebben dat beleid na 2008 doorbroken, met rampzalige
gevolgen, een groot woningtekort en het afbreken van de
bouwcapaciteit. Nu de conjunctuur lijkt af te gaan koelen,
is er alles voor te zeggen om de belastingen voor de
woningcorporaties terug te draaien, zodat ze volop kunnen
gaan bouwen. En de huren mogen zeker wel omlaag.
