Thuis in Wonen

Huurdersraad nieuws

26 juni 2019

Concept Lokale Paragraaf Wonen gemeente Hardinxveld-Giessendam

Geachte fractieleden,
Fien Wonen is enthousiast over de uitwerking van de lokale paragraaf in de woonvisie. Het geeft een helder beeld van de visie van de gemeente Hardinxveld-Giessendam op de toekomstige volkshuisvesting.

De ‘Lokale Paragraaf Wonen Gemeente Hardinxveld-Giessendam’ vormt een belangrijke bouwsteen van ons handelen als woningcorporatie. Op basis van deze visie brengen wij jaarlijks ons bod uit. Kortom de lokale paragraaf ligt aan de basis van de legitimiteit van het handelen van Fien Wonen.

In het traject van de ontwikkeling van de lokale paragraaf heeft de mogelijkheid om het standpunt en de visie van Fien Wonen met de gemeenteraad te delen helaas niet kunnen plaatsvinden. Wij menen dat het van belang is dat u onze visie op de lokale volkshuisvesting wel mee kunt wegen. Daarom sturen wij u via deze brief een compact geschreven visie met onze belangrijkste aandachtspunten toe. Deze vindt u hieronder.

Algemeen

Fien Wonen sluit aan bij het standpunt om ‘passend bij de schaal en het karakter van ons dorp’ minimaal te willen voorzien in de lokale behoefte en een bescheiden bijdrage te leveren aan regionale (groei)opgaven.

De richting waaruit deze bijdrage bestaat, kan wat betreft de volkshuisvestelijke sociale opgave verder geconcretiseerd worden. Dit zal er namelijk toe leiden dat wij ook in ons bod concreter kunnen zijn. Wij denken dat een scherpe focus bijdraagt aan een kwalitatief en kwantitatief goede volkshuisvesting. Voor Fien Wonen, haar huurders en haar huurdersverenigingen is een gedeelde en een scherpe visie op dit punt van groot belang.
Wij merken op dat de (omvang van de) sociale opgave en uitvoering hiervan in de concept lokale paragraaf wat ons betreft verder aangescherpt zou kunnen worden. 

Kwantitatieve behoefte uitbreiding sociale woningvoorraad

Wij zien – net als overigens onderzoeksbureau RIGO heeft geconstateerd bij het opstellen van de Woonvisie Drechtsteden 2017-2031 – een uitbreidingsbehoefte van de sociale voorraad in Hardinxveld-Giessendam. Waar RIGO in 2017 spreekt van een behoefte van 240 extra woningen voor Hardinxveld-Giessendam, hebben wij door toepassing van een scenario-analyse een opgave geconstateerd van 20 tot 120 sociale huurwoningen. Zie hiervoor onderstaande tabel, waarbij het verschil tussen de voorraad nu en de gewenste voorraad inzichtelijk is gemaakt.

Gewenste toevoeging sociale huurwoningen gemeente Hardinxveld-Giessendam 2017-2030 Boven-Hardinxveld Beneden-Hardinxveld

Grondgebonden
NU
Grondgebonden NU 332 WENS 365-385 Boven-Hardinxveld
Grondgebinden NU 600 WENS 920-970 Beneden-Hardinxveld
Appartement NU 285 WENS 205-215 Beneden-Hardinxveld
Appartement NU 802 WENS 510-540 Beneden-Hardinxveld
Totaal 617* 570-600 Boven-Hardinxveld
Beneden-Hardinxveld1.402** 1.430-1.510
Bron: Fien Wonen, 2017
* De herstructureringsopgave van de Oranjebuurt heeft voor een afname van 16 woningen gezorgd, dit is in deze cijfers nog niet opgenomen.
** In deze cijfers is de herstructurering van Fredrikstraat (12 woningen) en Sluisweg (44 woningen) nog niet opgenomen.

Wij zien de behoefte voor groei van de sociale voorraad vooral bij starters, de ouderen, één-ouder gezinnen en de kwetsbare doelgroepen die ten gevolge van de decentralisatie lokaal gehuisvest moeten worden. Deze groepen zijn van oudsher minder gevoelig voor de economische groei en vaak blijvend aangewezen op een sociale huurwoning. In kwantitatief opzicht ziet Fien Wonen dus de komende jaren behoefte aan een groeiende sociale huurwoning voorraad.

Doorstroming

De gedachte dat deze groei opgevangen kan worden door te bouwen voor de doorstroming heeft in Hardinxveld-Giessendam slechts beperkte waarde. Immers, om doorstroming op gang te brengen zullen huurders van sociale huurwoningen door moeten kunnen stromen naar de (goedkope) koop. Dat betekent dat die huurders momenteel scheef wonen. Zij hebben met andere woorden een te hoog inkomen voor de sociale huur.
In onderstaand overzicht is te zien dat het aantal ‘scheefwoners’ dat bij Fien Wonen in de sociale huurmarkt een woning huurt de laatste jaren sterk afneemt door de inkomensafhankelijke huur die wordt toegepast.

2017 387 12,1%
2018 340 10,6%
2019 280  8,8%
Aantal en percentage huurders met een inkomensverklaring ‘boven’ de toelatingsgrens, exclusief grote gezinnen en huishoudens waarvan 1 of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt.

Bouwen voor de doorstroming door het toevoegen van (middel)dure koopwoningen is volgens ons geen oplossing voor de vraag naar woningen voor starters en senioren, los van het vraagstuk wie die woningen zou moeten realiseren (Fien Wonen kan vanuit wet- en regelgeving geen koopwoningen en woningen voor (middel)dure huur realiseren).

Wij ondersteunen dan ook de geluiden die ons bereiken vanuit de commerciële markt met betrekking tot doorstroming: die groep kan beter rechtstreeks bediend worden door voor die doelgroep te bouwen.

Kwalitatieve vervangingsopgave

De kwantitatieve uitbreiding wordt versterkt door de kwalitatieve vervangingsvraag die uit onze voorraadstrategie naar voren komt. Enkele complexen zullen aangepakt worden om een kwalitatieve slag te maken en de bestaande voorraad af te stemmen op huidige en toekomstige vraag en kwaliteitsstandaard.

Ervaringscijfers uit de reeds gerealiseerde sloop-nieuwbouw in de Oranjebuurt (van 92 naar 76 woningen) en recente cijfers uit Drechtsteden (500 woningen minder in de sociale voorraad door herstructurering en additionele verkoop) leren ons dat er vanuit aan te pakken complexen sowieso al een extra opgave ontstaat om op dezelfde hoeveelheid beschikbare woningen te blijven.

De komende jaren hebben wij concrete plannen voor een grootschalige aanpak voor complexen Fredrikstraat en Sluisweg. Voor deze woningen hebben wij een vervangingsopgave geprognosticeerd.

Fredrikstraat      12 woningen
Sluisweg             32 tot 44 woningen

Daarnaast zijn er verschillende complexen die strategisch gezien aangepakt dienen te worden om de woningvoorraad in balans te brengen met een passende kwaliteit - prijsverhouding. Voor deze complexen geldt dat het hebben van een alternatief (andere locatie) onderdeel uitmaakt van de mogelijkheid om de gevraagde voorraad in balans te brengen met de bestaande voorraad. Sloop is – gezien de conditie van deze complexen – kapitaalvernietiging, maar de volkshuisvestelijke urgentie is aanwezig om veranderingen in de voorraad te weeg te brengen.

Specifieke woonvormen

Wij zien een stijgende vraag naar specifieke woonvormen voor beschermd wonen nauwelijks benoemd in de Concept uitwerking van de Lokale Paragraaf. Fien Wonen ziet voor haar een rol om beschermd wonen te bieden voor de kwetsbaarste doelgroepen. Wij respecteren dat hier omgevingen bij passen die rekening houden met de diverse identiteiten die Hardinxveld-Giessendam rijk is.

Hiervoor hoeft niet alleen gekeken te worden naar nieuwbouw, maar kunnen ook oplossingen in de bestaande voorraad gevonden worden voor sommige woonvormen. Wonen binnen een bestaande context biedt voor deze doelgroepen een uitstekend perspectief om (deels) opnieuw deel te kunnen gaan nemen aan de maatschappij. Bij een keuze voor oplossingen in de bestaande woningvoorraad ontstaat automatisch een extra vervangingsopgave om het aantal sociale huurwoningen op peil te houden.

Uitvoering

Bij uitvoering van deze opgave kunnen wij – gezien onze constitutionele opzet, kaders en regelgeving – niet vrij op de markt meebewegen. Zo kan de corporatie geen risicovolle grondposities innemen en verdient zij met haar lage huren haar investeringen niet terug. Als dat zo was zouden ontwikkelaars immers zelf ook sociale huurwoningen ontwikkelen. Geheel in deze lijn is voor een woningcorporatie de grondprijs geen resultante van een onderhandelingsproces, maar een kostenpost waarvoor een norm wordt gehanteerd om realisatie van sociale huurwoningen financieel mogelijk te maken.

Daarom hebben we in de prestatieafspraken voor 2019 met elkaar afgesproken dat een sociale grondprijs geldt voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen in Hardinxveld-Giessendam (uitgezonderd Blauwe Zoom).

Deze sociale grondprijzen hebben daarnaast een andere betekenis. Sociale grondprijzen geven de corporatie legitimiteit van handelen. Immers, via de sociale prijs voor de grond geeft de gemeente aan belang te hechten aan de verliesgevende investering die de corporatie met de bouw of afname van sociale huurwoningen doet.
In de huidige paragraaf leest Fien Wonen dat zij “primair zelf verantwoordelijk wordt gemaakt om in afstemming met andere ontwikkelaars tot nadere afspraken te komen over eventuele (beperkte) groei van sociale huur in Hardinxveld-Giessendam”.

Hiermee wordt één van de basisuitgangspunten voor de volkshuisvesting teniet gedaan: volkshuisvesting is een gezamenlijke opgave van de gemeente én woningcorporaties. Zonder draagvlak en bijdrage van de gemeente is sociale huur in het huidige stelsel niet te realiseren. Wie daarvoor kiest, kiest er ook voor dat niet alleen de uitbreidingsopgave niet tot stand komt maar ook dat de noodzakelijke kwaliteitsslag in de bestaande buurten veel complexer en soms onhaalbaar worden. Fien Wonen betreurt het als voor deze route wordt gekozen. Het zal er op termijn toe leiden dat de schaarste toeneemt en dat bijzondere doelgroepen tussen wal en schip terecht komen.

Concluderend

Kort samengevat: de lokale paragraaf zou wat Fien Wonen betreft aan scherpte kunnen winnen door expliciet ruimte te geven aan de bouw van minimaal 80 sociale huurwoningen (exclusief de invulling van beschermd wonen) voor de Hardinxveldse woningzoekenden in de uitbreidingswijken die nu in ontwikkeling zijn (‘t Oog & de Blauwe Zoom) en eventueel aan te wijzen nieuwe inbreidingslocaties. Daarmee krijgen de gemeente en Fien Wonen ruimte om naast starters, ouderen en de bijzondere doelgroepen ook de herstructureringsopgave in de komende 5-10 jaar vorm te geven.