Thuis in wonen

Notulen

28 september 2015

Notulen bestuursvergadering Huurdersraad Omnivera - Huurders en Bewoners-belang Zederik en Woningstichting Omnivera,
gehouden op maandag 28 september 2015 in de Lexmondzaal van Goed Wonen Zederik, aanvang 20.00 uur.

Aanwezig namens Huurdersraad Omnivera:

J. Kuipers       Secretaris
J. Heijkoop     Penningmeester
M. Loeve        Bestuurslid
H. van Son      Bestuurslid 

Aanwezig namens Huurders en Bewoners-belang Zederik: 

A. Stravers      Voorzitter
T. Bolwijn       Secretaris
R. van Oort     Penningmeester
L. Smit            Bestuurslid
A. de Vaal       Bestuurslid

Aanwezig namend Omnivera/GWZ

R. Walstra    Manager Wonen
M. van Eck   Sr. Medewerker Wonen
E. van Lent  Noulist

Afwezig met kennisgeving

'. de Kruijk (HBZ)
R. Stek. T. de Vries (Huurdersraad)

Afwezig met kennisgeving

K. Timmer (RvC)
M. Boudesteijn (RvC)
E. van der Es (RvC) 

1.  Opening  
De heer Walstra opent de vergadering en heet de aanwezigen, en in het bijzonder de leden van Huurdersraad Omnivera van harte welkom. 

 3. Verslag van het overleg op 2 juni 2015
De heer Walstra verduidelijkt enkele punten uit het verslag voor de leden van HRO. Het verslag van het overleg van 2 juni 2015 wordt ongewijzigd vastgesteld. 

4. Begroting 2016 HBZ
In het overleg met HRO op 11 september 2015 is de begroting van HRO overhandigd waarna is afgesproken in dit overleg de begrotingen en  budgetten voor beide huurdersorganisaties te bespreken.

De heer Walstra meldt dat hij beide begrotingen aan de orde heeft gesteld in het Management Overleg. De mening van het management is dat beide begrotingen vrij ruim zijn opgesteld. Het management van Omnivera GWZ stelt daarom voor de begroting van beide huurdersorganisaties vast te stellen op het bedrag van 2015 met het verzoek vóór 1 januari 2016 een aanvullende begroting in te dienen ten behoeve van kosten die gemaakt worden voor de fusie. 

Afgesproken wordt dat in januari 2016 niet over de passendheid hiervan in de begroting Omnivera GWZ hoeft te worden gesproken. 

5. Vaststellen budget HBZ
Het budget 2016 voor HRO wordt vastgesteld op € 11.850,-. Het budget 2016 voor HBZ wordt vastgesteld op € 9.600,-. Voor de kosten die gemaakt moeten worden voor het samengaan van beide huurdersorganisaties, wordt vóór 1 januari 2016 een aanvullende begroting ingediend. 

6. Uitgangspunten begroting 2016
Voor de bespreking van dit agendapunt ligt de positionpaper voor. Hierin staan de uitgangspunten waarop Omnivera GWZ haar begroting doorrekent.

In het overleg met HRO op 11 september jl. is afgesproken dat de opmerkingen van HRO op de postionpaper ook vanavond aan de orde  komen. De heer Kuipers meldt dat de opmerkingen van HRO staan vermeld in het verslag dat van dat overleg is gemaakt. 

De heer Van Oort zou graag de scenario’s willen zien voordat de begroting 2016 wordt goedgekeurd. De beide huurdersorganisaties zijn met name geïnteresseerd in het scenario ‘inflatievolgend huurbeleid’. De heer Walstra meldt dat het traject van de begroting al is vastgesteld. De scenario’s vormen een onderdeel van de begroting, die wordt vastgesteld door directeur-bestuurder. De huurdersorganisaties hebben hierover geen adviesrecht. Het voorleggen van de scenario’s aan de huurdersorganisatie voordat de begroting wordt vastgesteld is niet mogelijk. 

De beide huurdersorganisaties zouden graag willen weten wat de fusie kost en wat deze oplevert. Ook hierover willen zij graag geïnformeerd worden vóór het vaststellen van de begroting.
De heer Walstra zegt toe hierop terug te komen zodra deze cijfers bekend zijn. 

De heer Kuipers vraagt naar de maximaal redelijke huurprijs voor bestaand bezit welke voor het bezit van Omnivera is vastgesteld op 75% en voor het bezit van Goed Wonen Zederik op 80%.
De heer Walstra antwoordt dat de uitgangspunten voor 2016 gebaseerd zijn op het huidige beleid van beide organisaties. Het jaar 2016 betreft een overgangsjaar. In 2016 wordt er een nieuw streefhuurbeleid gemaakt voor de jaren hierna. 

Gesproken wordt over de terugkoop van woningen die in Te Woon zijn verkocht door Goed Wonen Zederik.
De heer Walstra meldt dat het nieuwe uitgangspunt is dat alle teruggekochte Te Woon woningen weer worden teruggezet in de markt als huurwoning. Uitzonderingen hierop nagelaten; bijvoorbeeld bij teveel ZAV. Het aandeel Te Woon koopwoningen wordt met deze maatregel teruggebracht van 15% naar 10% van het bezit van Goed Wonen Zederik. Dit is conform de afspraken die hierover zijn gemaakt met het WSW. 

7. Woongaard
De heer Waltra meldt dat is afgesproken voor ieder overleg informatie over Woongaard te sturen. Het nu voorliggende overzicht betreft informatie over het 1^e en 2^e kwartaal 2015 en is opgenomen in de Tertiaalrapportage. 

Woongaard is het regionaal woonruimteverdeelsysteem waarmee in juni 2014 is gestart. Het betreft 55.000 woningen. Het aantal woningzoekenden is 49.000. 

Op vraag van de heer Loeve meldt de heer Walstra het aantal mutaties per jaar: 75 bij GWZ en 110 bij Omnivera.
Gevraagd wordt naar het grote verschil in het aantal dagen leegstand per mutatie (1,8 bij bezit Hardinxveld-Giessendam; 7,2 bij bezit Zederik).
Mevrouw van Eck antwoordt dat dit verschil zit in de verschillende systemen. Met ingang van 1 januari 2016 wordt er gewerkt met één primair systeem (NCCW) waardoor de cijfers eenduidig zullen zijn.

Afgesproken wordt dat de heer Walstra de volgende informatie over Woongaard nastuurt:

Kenmerken van de actief woningzoekenden;
Aantallen zittende en startende huurders. 

8. Samenwerking huurdersorganisaties
Rol Omnivera GWZ
In het overleg met HRO op 11 september jl. is dit onderwerp ook aan de orde geweest. De heer Walstra geeft aan dat wij graag met de huurdersorganisaties willen meedenken om de samenwerkingsovereenkomst met elkaar aan te gaan. De huurdersorganisaties zijn echter leidend hierin.
De heer Stravers meldt dat de werkzaamheden hiervoor al in gang zijn gezet.

Algemene ledenvergadering HBZ
Op 11 november 2015 is de Algemene ledenvergadering van HBZ. De heer Van Oort zal de statuten van HBZ nakijken op hetgeen is bepaald voor samenwerking/fusie.

Website HBZ
De heer Walstra meldt dat per 1 januari 2016 de websites van beide huurdersorganisaties worden samengevoegd. De website van HBZ komt hiermee te vervallen. De heer Smit vindt dit wel vreemd omdat het de website van HBZ betreft. De heer Walstra legt uit dat dit komt omdat de website van HBZ is gebouwd onder de website van GWZ.
Afgesproken wordt dat de heer Kuipers hierover nog overleg heeft met de heer Smit. 

9. Jaarstukken 2014
De jaarstukken 2014 van Goed Wonen Zederik zijn al eerder ter informatie toegezonden aan de leden van HBZ. Hierover worden verder geen vragen gesteld.

10. Stand van zaken fusie
Nieuwe directeur-bestuurder
De heer Walstra meldt dat wij akkoord hebben ontvangen van de Minister op de benoeming van mevrouw Elisabeth ter Borg als directeur-bestuurder van Omnivera GWZ met ingang van donderdag 1 oktober 2015. Op woensdag 30 september 2015 legt interim directeur-bestuurder, mevrouw Petra van den Berk, haar taken neer. 

Kennismaking met directeur-bestuurder
Mevrouw Van Lent inventariseert de mogelijkheden van de bestuursleden van HBZ en HRO om op woensdagavond 7 oktober a.s. kennis te maken met mevrouw Ter Borg. 

Nieuwe Woningwet
De integratie van de nieuwe woningwet is in handen van de heer Seegers, programmamanager Fusie en projectleider mevrouw Ouajnan (tijdelijke functie). 

Primair systeem
Per 1 januari 2016 stapt Goed Wonen Zederik over naar het primaire systeem van Omnivera; NCCW. Voordeel hiervan is de aanwezigheid van een klantenportaal wat wij ook per 1 januari 2016 willen invoeren voor de huurders van GWZ. 

Huisvesting
De heer Walstra meldt dat bij de fusieaanvraag is afgesproken om in beide gemeenten een vestiging te houden. Het is mogelijk dat op termijn voor een of beide kantoren een andere locatie komt.
Afgesproken wordt het agendapunt ‘stand van zaken fusie’ als vast punt bij ieder overleg aan de orde te stellen.  

11. Projecten

2^e fase Dorpshart Lexmond
De heer Walstra meldt dat het project redelijk op schema is en vooralsnog volgens planning in februari 2016 wordt opgeleverd.

Pilot vraaggestuurd renoveren
Op basis van ons model vraaggestuurd onderhoud zijn we nu gestart met de pilot vraaggestuurd renoveren. Het betreft seniorenwoningen in Lexmond die wij toekomstbestendig willen maken. Er zijn nu drie adressen waarvan de bewoners meedoen en deze zijn tot op heden heel tevreden. Er wordt eerst 1 woning aangepakt; pas daarna volgen de andere twee woningen. De uitvoering wordt voortdurend afgestemd met de bewoners.

De heer Loeve vraagt hoeveel de huur na renovatie omhoog gaat. Mevrouw Van Eck antwoordt dat dit maximaal € 55,- is. Dit betreft vervanging van keuken, douche en toilet, isolatie en het aanpassen van de plattegrond volgens Woonkeur bestaande bouw. Wanneer een en ander volgens planning blijft lopen, zijn de woningen eind november gereed. Ook voor het jaar 2016 is er budget om deze pilot voort te zetten.

De heer Kuipers wil deze pilot graag blijven volgen; wellicht is dit ook iets voor de woningen aan de Sluisweg die op de nominatie staan om gesloopt te worden. 

12. Jaaragenda overleg HBZ-GWZ
De jaaragenda, zoals begin dit jaar opgesteld, blijft ongewijzigd.

13. Mededelingen

Implementatie Nieuwe Woningwet
Met de komst van de nieuwe woningwet moeten de komende jaren tientallen regels door woningcorporaties worden doorgevoerd. Een daarvan is het per 1 januari 2016 passend toewijzen. Dit houdt in dat bij de toewijzing rekening gehouden moet worden of bewoners wel of geen huurtoeslag ontvangen. Wanneer een bewoner huurtoeslag ontvangt, mag de huur van de nieuwe woning niet meer dan € 577,- per maand bedragen. Voor gezinnen (> 3 personen) ligt dit bedrag op € 618,-. 

Mevrouw Bolwijn vraagt hoeveel statushouders jaarlijks in Zederik moeten worden geplaatst. De heer Walstra antwoordt dat dit voor 2015 24 personen zijn. Wij voeren deze taak uit voor de gemeente. Door het invoeren van passend toewijzen zal dit lastiger worden in verband met de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Bovendien kan er in de maatschappij discussie ontstaan waarom statushouders voorrang krijgen op andere woningzoekenden. 

De heer Kuipers is van mening dat in de prestatieafspraken een lagere grondprijs afgesproken moet worden. 

Mevrouw Van Son meldt dat bewoners met huursubsidie dan ook moeten willen verhuizen naar een woning zonder huursubsidie. 

De heer Kuipers zou graag willen zien dat senioren met een grote woning zonder huurverhoging kunnen verhuizen naar een kleinere woning zodat de grote woning dan vrijkomt voor bijvoorbeeld een jong gezin. 

Met betrekking tot de aanpassing van de WWS-punten per 1 oktober 2015 meldt de heer Walstra dat de uitkomst voor Zederik is dat deze punten behoorlijk omhoog gaan door de hoge WOZ waardering van de woningen. Daarom is afgesproken dat we de huidige maximale streefhuur van voor 1 oktober vasthouden; de streefhuur gaat per 1 oktober dus niet omhoog. Voor het jaar 2016 wordt het huurbeleid opnieuw bekeken.

Voor de woningen van Omnivera geldt dit minder omdat voor dat bezit gewerkt wordt met een nominale streefhuur.

Via klantenportaal kan de huurder de nieuwe puntentelling inzien.

Prestatieafspraken
Op 9 oktober a.s. vindt de workshop met de gemeenten en de huurdersorganisaties plaats. De heer Walstra gaat het bod deze week versturen. Na 9 oktober volgt nog een vervolgbijeenkomst met als doel per 1 december 2015 de prestatieafspraken definitief te hebben. 

14. Rondvraag
De heer Walstra heeft aan HBZ de volgende drie punten voorgesteld:

1.    De waarborgsom, het zogenaamde sleutelgeld, terug te storten aan de huurders van GWZ.
2.    De € 1,- huurkorting voor betaling met een automatische incasso te verwerken in de huurprijs.
3.    Het invoeren van een servicecontract, conform dat van Omnivera. 

Huurders en bewoners Belang Zederik zijn in beginsel akkoord met de eerste twee voorstellen. Zij zullen nog wel hun formele reactie schriftelijk meedelen. Op het derde voorstel, wordt na bestudering van het contract, in de vergadering van 30 november a.s. teruggekomen. 

15. Vaststellen datum en agendapunten volgend overleg

Het volgende overleg met HBZ zal plaatsvinden op maandag 30 november a.s. Hierbij komen de volgende agendapunten aan de orde: 

·         Woongaard

·         Begroting 2016

·         Servicecontract/waarborgsom/incassokorting

·         Svz fusie

·         Svz samenwerking huurdersorganisaties.

·         Projecten 

Omdat dit dezelfde agendapunten betreft als geagendeerd voor het overleg met HRO op 8 december a.s. wordt afgesproken hiervan een gecombineerd overleg met een gecombineerde agenda te houden op maandag 30 november a.s. om 20.00 uur in Lexmond.

Afgesproken wordt de agenda en stukken hiervoor op 16 november te versturen aan alle bestuursleden. 

16. Sluiting
De voorzitter sluit de vergadering om 21.55 uur en dankt alle aanwezigen voor zijn/haar aanwezigheid en inbreng. Het volgende overleg vindt plaats op 30 november, aanvang 20.00 uur.

Huurders en bewoners Belang Zederik besluitenlijst 28-09-2015

1.    Het verslag van het overleg op 2 juni 2015 wordt vastgesteld.

2.    Het budget 2016 voor HRO wordt vastgesteld op € 11.850,-. Het budget 2016 voor HBZ wordt vastgesteld op € 9.600,-.

Huurders en bewoners Belang Zederik actielijst 28-09-2015