Notulen
12 september 2014
Notulen
van de vergadering van Stichting Huurdersraad Omnivera,
op vrijdag 12
september 2014 in het kantoor van Omnivera
Aanwezig
van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:
M. Stek
voorzitter
J.
Kuipers secretaris
J.W.
Heijkoop penningmeester
Aanwezig
namens Omnivera:
M.
Ouajnan manager wonen
R.C. Jens
senior medewerker wonen
B.G.M.
Gruijters directeur-bestuurder
M. Dame
notulist
1. Opening en mededelingen
Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen
welkom.
2. Notulen
2.1
Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 6 juni 2014
Opmerking
n.a.v. de notulen:
Pag.4,
agendapunt 5. Projectinformatie:
M.
Ouajnan vraagt om voorbelasting te wijzigen in voorbelasten.
De notulen van de vergadering van 6 juni
2014 worden goedgekeurd en vastgesteld.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
3.1
Ingekomen stukken
3.1.1
Brief info avond Jupiter stage De Spon
3.1.2
Persbericht Omnivera onderzoekt samenwerking met Goed Wonen Zederik
3.1.3
Uitnodiging Algemene Huurdersvergadering
De ingekomen stukken worden ter
kennisgeving aangenomen.
3.2
Mededelingen
3.2.1
Presentatie voortgang mogelijke samenwerking met Goed Wonen Zederik
(GWZ)
M.
Ouajnan geeft aan de hand van een PowerPointpresentatie een
mondelinge toelichting op de voortgang van de mogelijke samenwerking
met GWZ.
Aan de
orde komen o.a.:
- Waarom
samenwerking?
- Wie is
Goed Wonen Zederik?
- Wie is
Omnivera?
-
Vergelijking woningbezit
- Rol van
Stichting Huurdersraad
-
Planning
Omnivera
biedt hierbij:
- de
benodigde documentatie
-
ondersteuning met regelmatige overleggen
-
kennismaking met de Huurdersvereniging van GWZ
- facilitaire ondersteuning
Planning:
- Tot
november wordt gewerkt aan het opmaken van notities
‘hoofdstructuur’, ‘visie/koersdocument’ en ‘meerwaardedocument’.
-
Verwacht wordt om in week 43 (20 t/m 24 okt.) de definitieve
documenten aan Stichting Huurdersraad aan te leveren.
-
Stichting Huurdersraad plant daarna een overleg in met de voltallige
huurdersraad.
- Opmaken
zienswijze en aanleveren voor 15 december 2014.
- Daarna
volgen interne besluiten tot samengaan en vragen we toestemming aan
het ministerie.
Mogelijk is de samenwerking/fusie op 1 juli 2015 een
feit.
Stichting
Huurdersraad stelt enkele vragen:
- Gaat de
voorkeur uit naar samenwerken of fusie?
B. Gruijters: het uitgangspunt is dat de mogelijkheden voor samenwerken/samengaan worden onderzocht. Het meest praktische is een fusie. Samenwerking levert waarschijnlijk niet de voordelen op die we wensen.
- Worden
we na een eventuele fusie geconfronteerd met financiële gevolgen als
gevolg van het afkopen van de managers?
B.
Gruijters: deze afspraken zijn al voor de fusie opgelost.
- Risico’s m.b.t. derivaat en koopgarantwoningen moeten duidelijk in beeld worden gebracht.
B. Gruijters: ook Omnivera heeft risico’s met o.a. herstructureringsproject Oranjebuurt en nieuwbouwprojecten in de Stationsstraat en Giessenburg.
Het Due
Diligence onderzoek wat voor beide corporaties plaatsvindt, is
vooral bedoeld om deze risico’s in kaart te brengen zodat Omnivera
of GWZ niet voor verrassingen komt te staan.
Stichting
Huurdersraad vraagt om de PowerPointpresentatie te ontvangen.
M.
Ouajnan antwoordt dat deze per mail zal worden toegestuurd.
Stichting
Huurdersraad staat op dit moment positief tegenover een eventuele
fusie en is tevreden over de wijze van informatieverstrekking.
Tijdens
de Algemene Huurdersvergadering van woensdag 17 september a.s. zal
een korte uitleg worden gegeven over de mogelijke samenwerking met
GWZ.
Stichting Huurdersraad wordt gevraagd om
een mening, visie en advies te formuleren en deze te overleggen met
de achterban. Uiterlijk 15 december a.s. wordt door Stichting
Huurdersraad een onderbouwde zienswijze ingediend.
3.2.2
Stand van zaken verkoopproces
M.
Ouajnan deelt mee dat het verkoopproces van de aangewezen woningen
in complex 230/240 goed verloopt. Op dit moment zijn 15 woningen
verkocht, waarvan a.s. maandag de eerste overdracht plaatsvindt.
Daarnaast hebben nog 7 huurders aangegeven geïnteresseerd te zijn in
het kopen van de woning.
Stichting
Huurdersraad merkt op dat sommige huurders aangeven dat er
onduidelijkheid bestaat over de verkoopprijzen. Huurders willen
graag al vroeg in de oriëntatiefase de verkoopprijs weten. Zijn er
richtprijzen mogelijk?
R. Jens
antwoordt dat wij deze opmerkingen niet herkennen. Bij de huurder is
wel de WOZ-waarde van de woningen bekend. Zodra een huurder
belangstelling heeft, wordt de woning getaxeerd. Deze taxatie is
kosteloos, dus de huurder zit nergens aan vast.
3.2.3
Ondertekening Sociaal Plan
Vanmorgen
werd voorafgaand aan deze vergadering het ‘Sociaal plan bij sloop-en
renovatieprojecten’ ondertekend. De ondertekening gebeurde door
wethouder Van Houwelingen van Gemeente Hardinxveld-Giesendam, het
Dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad en directeur-bestuurder
B. Gruijters van Omnivera.
Een mooie
gebeurtenis na een lang traject van voorbereiding.
In dit
plan staan de rechten en plichten van huurders en Omnivera
beschreven bij sloop- en renovatieprojecten.
3.2.4
Stand van zaken vacature RvC-lid
Werving/selectie is opgeschort zolang het onderzoek naar
samenwerking loopt. RvC beraadt zich op dit moment over de
wenselijke samenstelling in de nieuwe vorm.
De mededelingen en de mondelinge toelichting worden ter kennisgeving
aangenomen.
4. Projectinformatie
Er is een
aantal nieuwbouwprojecten in uitvoering/voorbereiding. Hiervan is
een rapportage gemaakt die inzicht geeft in de voortgang en planning
van de werkzaamheden.
B.
Gruijters geeft een mondelinge toelichting op de projectinformatie.
Tiendwaert Officiële oplevering volgt in februari 2015.
AF-HOED
Dit
project wordt wel gebouwd door Omnivera, maar het doel is om het
gehele complex te verkopen. Gezien de regelgeving en het mogelijke
risico is het niet verstandig om het zelf te houden. Op dit moment
lopen al onderhandelingen met een mogelijke koper voor de 26
woningen.
Morgenslag
Met de
gemeente is geen overeenstemming bereikt over grondprijs. De
gemeente heeft nu voorgesteld om sociale koopwoningen te bouwen.
Omnivera is niet van plan om hierop in te gaan. De grondprijzen zijn
veel te hoog om sociale huurwoningen te kunnen realiseren. De Raad
van Commissarissen ondersteunt dit standpunt.
Stichting Huurdersraad geeft aan zich hier eveneens in te kunnen vinden.
Neerpolderseweg, Giessenburg. Wanneer gemeente Giessenlanden zorgt
voor de aanleg van de infrastructuur kan dit buiten de begroting van
de totale kosten blijven en kan Omnivera de huurprijzen acceptabel
houden.
Herstructurering Oranjebuurt
Op dit
moment zijn op 1 woning na de huurders van de woningen van fase 1
uitgeplaatst. Het slopen van deze woningen vindt nog voor het einde
van het jaar plaats. In het totale project zijn inmiddels de
bewoners van 46 van de 92 woningen verhuisd. Kortom, het project
verloopt tot nu toe voorspoedig.
De projectinformatie en de mondelinge
toelichting worden ter kennisgeving aangenomen.
5. Klanttevredenheidsmeting
Omnivera
is gestart met een nieuw meetsysteem voor klanttevredenheid.
Als
eerste wordt het proces reparatieverzoeken gemeten. De huurder
ontvangt per e-mail een aantal vragen nadat een reparatie is
uitgevoerd. Als bijlage treft u de vragen aan die de huurder
ontvangt bij de meting. Ook is als bijlage de eerste rapportage
toegevoegd met meetresultaten. In de toekomst gaan we op meerdere
punten de klanttevredenheid meten, zoals bijvoorbeeld ‘woning
betrekken’ en ‘woning verlaten’. Stichting Huurdersraad wordt
hiervan op de hoogte gehouden.
M.
Ouajnan geeft een korte toelichting op de vragen en het overzicht
met scores.
Stichting
Huurdersraad vraagt naar de achterliggende gedachte bij vraagt 13:
Zou u Omnivera aanbevelen bij bekenden en
familie?
M.
Ouajnan: Hiermee krijgen we een idee van de sfeer/het gevoel van de
klant. Bij een lage scores kunnen we eventueel telefonisch contact
opnemen.
Stichting
Huurdersraad vraagt hoe de huurders waarvan geen emailadres bekend
is worden benaderd.
M.
Ouajnan: deze huurders worden niet bevraagd na een reparatieverzoek.
De mondelinge toelichting wordt ter
kennisgeving aangenomen
6. Begroting Stichting Huurdersraad 2015
Door
Stichting Huurdersraad is een begroting opgesteld voor 2015 en
vraagt Omnivera om een budget van € 11.350,-.
M.
Ouajnan vraagt Stichting Huurdersraad om een korte mondelinge
toelichting.
J.
Kuipers geeft de volgende uitleg: vorig jaar heeft Omnivera verzocht
om kritisch naar de begroting te kijken. Dit is ook voor het komende
jaar gedaan, het abonnement bij KPN is opgezegd, er is gekozen voor
een andere provider en een andere webhoster. De post presentiegelden
blijft gelijk, o.a. doordat de materie steeds zwaarder wordt.
B.
Gruijters geeft aan dat in bijzondere gevallen extra budget
aangevraagd kan worden. Bijvoorbeeld bij het inschakelen van extra
expertise.
M.
Ouajnan vraagt om de begroting ook digitaal aan te leveren.
J. Heijkoop zorgt voor toezending van de
begroting per e-mail.
De begroting voor 2015 wordt vervolgens
goedgekeurd.
7. Agenda Algemene Huurdersvergadering 17
september 2014
De agenda
voor de Algemene Huurdersvergadering wordt besproken.
Aftredende Huurdersraadleden zijn:
Mevr.
Blom-Fijnekam en Dhr. Sommeijer.
Er heeft
1 kandidaat gereageerd op de oproep voor Huurdersraadlid, deze naam
zal op de definitieve agenda worden toegevoegd.
Stichting
Huurdersraad zorg voor bloemen voor de aftredende Huurdersraadleden.
Het verwachte aantal deelnemers ligt tussen de 30 à 40 personen
(inclusief Mt, RvC en Huurdersraad).
De agenda voor de Algemene Huurdersvergadering wordt ter kennisgeving aangenomen.
8. Rondvraag
- M. Stek
heeft een vraag van de bewoners van de Uranusflat ontvangen n.a.v.
de brief dat de balkons worden gereinigd. Kortgeleden heeft het
schilderwerk plaatsgevonden, nu worden de balkons gereinigd. Is dit
wel de juiste volgorde?
R. Jens vraagt dit intern na bij de
afdeling Vastgoed en koppelt dit terug aan Stichting Huurdersraad.
- M. Stek
heeft opnieuw klachten ontvangen over de liften van de Jupiterflat.
Na het melden van een storing, heeft het veel te lang geduurd
voordat er een monteur ter plaatse kwam en de storing werd opgelost.
M.
Ouajnan is hiervan op de hoogte en geeft aan dat dit als oorzaak had
dat de monteur bij een andere liftopsluiting aanwezig was en er geen
vervanger was.
Omnivera gaat opnieuw in gesprek met de
liftleverancier.
- Op
vrijdag 26 september a.s. staat een overleg gepland met het
Dagelijks Bestuur van Stichting Huurdersraad en Omnivera over de
voortgang van de mogelijke fusie.
- M. Stek
merkt op dat huurders graag de woningadvertenties in de regionale
krant wensen.
M. Ouajnan antwoordt dat dit sinds de start van
het regionale woonruimteverdeelsysteem uit praktisch oogpunt alleen
op website verschijnt, omdat het woningaanbod dagelijks verandert.
- M. Stek
heeft een klacht ontvangen van een huurder over het herstel van een
reparatie aan een gootsteen. Nadat de melding was gedaan, werd deze
pas 3 dagen later gerepareerd. M. Ouajnan adviseert M. Stek om deze
huurder contact met ons op te laten nemen.
- M. Stek
vraagt naar het schoonmaken van goten. De huurder verwacht dat
Omnivera deze regelmatig inspecteert.
M.
Ouajnan antwoordt dat dit alleen gebeurt als de huurder een
servicecontract heeft afgesloten. Bij een servicecontract wordt de
goot 1x per 2 jaar gecontroleerd.
- M. Stek
wil aandacht voor verpaupering van de Wielwijk en vraagt of er
sancties mogelijk zijn?
M.
Ouajnan geeft aan dat deze zaken gemeld kunnen worden bij
wijkbeheer. Zo nodig wijzen zij de huurders op hun plichten en gaan
in overleg. Dit heeft soms wat tijd nodig. Dreigbrieven hebben vaak
een averechtse werking.
- J.
Kuipers was aanwezig bij het klankbordoverleg Oranjebuurt.
Tijdens
dit overleg werd getoond hoe de wijk er ongeveer uit komt te zien
met afscheiding straat/tuin en doorkijkjes.
Mogelijk
wordt een vergoeding in servicekosten opgenomen voor het
groenonderhoud. De leden van de klankbordgroep is gevraagd om hun
mening. Het doel is om de zorg voor het onderhoud bij de huurder weg
te nemen en het straataanzicht netjes te houden.
M.
Ouajnan antwoordt dat dit ook nog niet zeker is. De gemeente vraagt
een bepaald niveau aan groenvoorziening. De mogelijkheid wordt
verder besproken in de klankbordgroep. Een keuze kan ook zijn dat
iedereen dit zelf doet.
9. Sluiting
Niets
meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit
vergadering.
M. Stek, voorzitter
J. Kuipers, secretaris
