Thuis in wonen

Notulen

6 juni 2004

Notulen van de Huurdersraadvergadering van de Woningstichting "Hardinxveld-Giessendam", gehouden op woensdag 6 juni 2004 om 19.30 uur, in het kantoor aan de Rijnstraat 1 te Hardinxveld-Giessendam.

Aanwezig van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad Omnivera:
M. Stek voorzitter
J. Kuipers secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester
 

Aanwezig namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen
R.C. Jens senior medewerker wonen
M. Mommers eeg manager Bedrijfsvoering (bij agendapunt 6.)  

M. Dame notulist

1. Opening en mededelingen

Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom.  

2. Notulen

2.1 Notulen vergadering Stichting Huurdersraad van 14 maart 2014

Er volgen enkele opmerkingen n.a.v. de notulen:

4. Projectinformatie

M. Stek mist bij de projectinformatie ‘woon-zorgcomplex Giessenburg’ nog een toelichting op de mogelijke risico’s. M. Ouajnan antwoordt dat hier voor Omnivera beheersbare risico’s aan verbonden zijn. Syndion levert 6 kandidaten voor de woningen af, Omnivera verhuurt de overige 20 woningen. De zorg wordt geleverd door de Lange Wei en Syndion.

5. Beleid huurverhoging 1 juli 2014.

M. Stek merkt op dat op de vraag naar de opbouw van de verhuurdersheffing tot 2017 geen antwoord is gegeven. M. Ouajnan antwoordt dat M. Mommersteeg hier bij het behandelen van het jaarverslag/jaarrekening antwoord op zal geven (zie agendapunt 6).

De notulen van de vergadering van 14 maart 2014 worden goedgekeurd en vastgesteld. 

3. Ingekomen stukken/mededelingen

3.1 Ingekomen stukken

3.1.1 Nieuwsbrief 2 Oranjebuurt

3.1.2 Uitnodiging bewonersavond Sluisweg

3.1.3 Uitnodiging bewonersavond Frederikstraat

3.1.4 Brief Woongaard

M. Stek merkt op dat Stichting Huurdersraad het onderwerp enigszins misleidend vindt. M. Ouajnan geeft aan dat deze opmerking inderdaad ook door woningzoekenden werd gemaakt en begrijpt deze reactie. Echter woningzoekenden zoeken via Woongaard en niet meer via Omnivera, dus in die zin is het voor woningzoekenden niet verwarrend.

J. Kuipers vraagt waarom het woningaanbod niet meer in het Kompas komt. Dit is niet klantvriendelijk. M. Ouajnan antwoordt dat het aanbod bij Woongaard dagelijks wordt ververst. Woningzoekenden zoeken nu heel gericht.
M. Stek merkt op dat de weergave van de huurprijs in eerste instantie nogal prominent wordt getoond. Daarna wordt de huur pas uitgesplitst en gedifferentieerd naar inkomen.

M. Ouajnan antwoordt dat het systeem rekening houdt met het inkomen van de woningzoekende. Als het inkomen niet passend is bij de huurprijs, ziet de woningzoekende deze woning niet.

J. Kuipers vraagt waarom jaarlijks inschrijfgeld moet worden betaald.

M. Ouajnan antwoordt dat wij daar ook moeite mee hebben, maar dit draagt er wel toe bij dat de zittende huurders niet meebetalen aan de woonruimteverdeling. Woningzoekenden krijgen een automatische herinnering voor verlenging

3.1.5 Brief woningzoekenden geen e-mail

3.1.6 Brief woningzoekenden e-mail

3.1.7 Brief verkoop woningen complex 210 en 230  

M. Stek vraagt wie de woningen gaat taxeren?

M. Ouajnan antwoordt dat hiervoor 2 makelaars uit Hardinxveld-Giessendam e.o. voor worden gevraagd en afwisselend worden ingezet.

De 2 data voor informatieavonden zijn als gevolg van het aantal aanmeldingen samengevoegd tot 1 informatieavond en wel op woensdag 11 juni a.s. in het Hervormd Centrum, aanvang 19.30 uur.

De woningen worden tegen de huidige taxatieprijs verkocht. Huurders die later willen kopen, betalen de dan geldende taxatieprijs. Doel is niet om het hele complex te verkopen.

3.1.8 Brief niet kopers complex 210 en 230

3.1.9 Plattegrond verkoop woningen complex 210 en 230

3.1.10 Brief + verslag bewonersbijeenkomst Sluisweg is aanvullend op de vergaderstukken per mail verstuurd aan Stichting Huurdersraad.

3.2 Mededelingen

3.2.1 Parlementaire enquête

Afgelopen dinsdag is de parlementaire enquête gestart. Deze loopt t/m juli. Mogelijk komen er reacties van huurders richting Stichting Huurdersraad.

In oktober 2014 verschijnt een rapport met daarin de eventuele consequenties voor de corporaties. Dit zal zich waarschijnlijk uiten in nog strengere regelgeving.

3.2.2 Voorstel vervroegen vergadering september in verband met de Algemene Huurdersvergadering op woensdag 17 september 2014.

Besloten wordt om de huurdersraadvergadering van 19 september te verschuiven naar vrijdag 12 september en het vooroverleg van 16 september naar dinsdag 9 september .

J. Kuipers is bezig met het opstellen van een agenda voor de Algemene Huurdersvergadering en stuurt deze door aan M. Ouajnan.

Gedacht wordt aan de volgende onderwerpen:

- kort verslag Stichting Huurdersraad afgelopen jaar

- wijkveiligheid met wijkbeheerders

- projecten in voorbereiding/ontwikkeling/uitvoering, verkoopprojecten

- verkiezingen Huurdersraad (aftredend en herkiesbaar J. Heijkoop, N. Koppelaar-Put, P. Sommeijer)

Stichting Huurdersraad denkt momenteel na over de invulling van de taken binnen de Huurdersraad.

Mogelijk moeten we naar een structuur waarbij beleidszaken worden doorgenomen met het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad.

De deelname en inbreng van Huurdersraadleden is nog steeds heel waardevol, maar wellicht kunnen zij op een andere manier worden betrokken bij huurderszaken.

M. Ouajnan merkt op dat Omnivera op dit moment ook bezig is met het vergroten van de participatie van huurders door bijvoorbeeld digitale klantenpanels.

Wellicht kunnen enkele Huurdersraadleden zitting nemen in een klantenpanel en hiermee hun bijdrage te leveren.

Besloten wordt om een extra overleg in te plannen in de week van 21 juli a.s. om de Algemene Huurdersvergadering voor te bereiden. 3.2.3 Samenwerking met praktijkschool De Spon

Vanaf september 2014 plaatst Omnivera 6 leerlingen 1 dag per week met een stagebegeleidster bij wijkbeheer. In eerste instantie worden de leerlingen ingezet om bij de Jupiterflat werkzaamheden te doen. Na enkele weken volgt een evaluatie waarna de leerlingen wellicht in de wijk met de wijkbeheerders op pad gaan.

Op 2 juli a.s. vindt een informatieavond plaats voor de bewoners van de Jupiterflat.

J. Kuipers vraagt of dit mogelijk het traject met de Avelingengroep en gemeente in de weg staat. M. Ouajnan antwoordt dat dit niet het geval is. Dit betreft een stageovereenkomst en het werk van de Avelingengroep bij de gemeente wordt betaald.

Stichting Huurdersraad geeft aan dit een mooi initiatief te vinden.

J. Kuipers merkt op dat wijkbeheerders wel eens iets te loslippig zijn en is van mening dat zij hier zorgvuldig mee om moeten gaan. Wellicht hebben wijkbeheerders hier meer training in nodig?

Er wordt gerefereerd aan een voorval met de mededelingenborden in de Jul. van Stolbergflat. M. Ouajnan stelt voor dat wijbeheerder G. Voorberg contact opneemt met Huurdersraadlid mw. Blom-Fijnekam.

3.2.4 Verzoek bewoners Peulenlaan tot aanpassing adres

M. Ouajnan deelt mee dat nadat de straatnamencommissie had besloten de naam Peulenlaan te wijzigen in Uranusstraat en de huisnummers te houden, zijn de bewoners hiertegen in opstand gekomen. Inmiddels is de wijziging weer ingetrokken.

M. Stek merkt op dat dit soort problematiek ook speelt bij Rembrandthof.

De ingekomen stukken en mededelingen worden voor kennisgeving aangenomen. 

4. Sociaal Plan

Stichting Huurdersraad heeft nog enkele opmerkingen/aanvullingen op het Sociaal Plan, te weten:

- Pag. 7, bij punt 7.7 en 7.8 renovatiebesluit vervangen door sloop of renovatiebesluit.

- Pag. 9, bij punt nummering 8.25 vervangen door 7.25.

- Pag. 13 en 14, bij punt 9.7 logeerkamer vervangen door appartement/woning.

J. Kuipers vraagt wie vraagt huurgewenning aanvraagt? Moet Omnivera de huurder hierop wijzen?

R. Jens antwoordt dat het bekendmaken van de huurgewenning niet genoemd staat in het Sociaal Plan. Omnivera is verplicht om de huurders hierover te informeren.

M. Ouajnan wacht nog op de reactie van de gemeente op het Sociaal Plan. Zodra deze er is, kunnen we overgaan tot ondertekening.  

Het Sociaal Plan zal als agendapunt worden opgenomen voor het overleg met de klankbordgroep Oranjebuurt.

Stichting Huurdersraad besluit akkoord te gaan met het Sociaal Plan. 

5. Projectinformatie

Nieuwbouw AF-HOED

M. Stek merkt op dat hij toch een beetje angstig is tegenover dit project. Als het mis gaat, wordt dit op de huidige huurders verhaald.

M. Ouajnan antwoordt dat wij om die reden ook terughoudend zijn in de ontwikkeling van zorgvastgoed willen inperken. Uitgangspunt voor dit project is dat wij dit complex niet meer in de verhuur gaan nemen en wordt gezocht naar een partij die wil huren/kopen. 

Locatie Neerpolderseweg, Giessenburg

Voor wat betreft de ontwikkeling van een woonzorgcentrum Giessenburg geldt dat voor 6 woningen een zelfstandige huurovereenkomst wordt gesloten met cliënten van Syndion. Voor de overige woningen gelden tevens zelfstandige contracten met huurders. Het risico voor wat betreft de zorgwoningen is daarmee volledig verdwenen. In de planvorming wordt al rekening gehouden met het kunnen omvormen van algemene ruimten naar woningen.

Voor het zorgvastgoed is door Omnivera een risicoanalyse gedaan. Wat als de zorgpartij opzegt? Uitkomst is dat we financieel een beheersbaar risico lopen. Voor de toekomst moeten we zorgen dat het zorgvastgoed wat we ontwikkelen ook voor normale verhuur geschikt is. Voor nieuwe projecten hebben we dit goed geregeld.

M. Stek vraagt of door Omnivera al voorbelasting wordt betaald? M. Ouajnan antwoordt dat deze wordt gedeeld met de aannemer. 

Locatie Morgenslag

Er is nog geen overeenstemming met de gemeente over de grondprijs. In de plannen staat dat we alleen gaan bouwen als de grondprijs rond is.

De projectinformatie wordt voor kennisgeving aangenomen.  

6. Jaarverslag/jaarrekening 2013

M. Stek merkt op dat het huurbeleid dankzij de overheid onbetaalbaar gaat worden. Het dagelijks bestuur begrijpt de spagaat waarin de corporaties terecht zijn gekomen. De huurverhoging kan niet jarenlang op deze wijze doorgaan.

M. Ouajnan geeft aan dat er lokaal een taak ligt voor Omnivera, maar ook landelijk.

Omnivera gaat zich intensief bezighouden met het betaalbaar houden van de woningen. Volgend jaar zijn we voorstander van een andere manier van huurverhoging.

M. Mommersteeg merkt op Omnivera niet de maximale huurverhoging heeft gevraagd. De huurverhoging is inkomensafhankelijk, maar is ook gerelateerd aan de WOZ-waarde.

J. Kuipers geeft als voorbeeld dat woning Vermeerstraat huursom € 500 per maand te hoog is.
M. Ouajnan licht toe dat de huur van een woning na mutatie aan de streefhuur wordt aangepast. Onze taak is om passend toe te wijzen. Betaalbaarheid is een belangrijk punt dat volop de aandacht heeft. Hoe groot moet onze goedkope woningvoorraad zijn. Als blijkt dat er dringend behoefte is aan woningen onder de € 500 dan moeten wij daarop inspelen.

Het jaarverslag wordt doorgenomen, er volgen enkele vragen/opmerkingen:

- pag. 7, punt 1.5.5 Aantal ontruimingen beperkt

Vraag: Waren de ontruimingen het gevolg van betalingsachterstand? Antwoord: ja.

- pag. 7, punt 1.7 KWH-huurlabel

Vraag: Is al bekend hoe het nieuwe meetsysteem er uit gaat zien?

Antwoord: vanaf juli gaan we mogelijk starten met het nieuwe meetsysteem voor klanttevredenheid.

- pag. 15, punt 2.4

Vraag: Wordt met saneringsheffing de Vestia heffing bedoeld? Antwoord: ja.

- pag.15, punt 2.4.4 Nieuwbouw in ontwikkeling

Vraag: Waar ligt de scheiding tussen fase 1 en 2? Antwoord: Dit heeft te maken met het slopen van de huidige huisartsenlocatie.

- pag.19, punt 3.3 Samenwerking met partners

Vraag: Doet de gemeente ook iets aan leefbaarheid? De tabel geeft ook uitgaven weer aan fysieke leefbaarheid. Omnivera zet zich in eerste instantie alleen in voor leefbaarheid waar direct de huurders profijt van hebben.

- pag. 21, punt 4.2 Financieel toetsingskader

Vraag: Hoe ziet de opbouw van de verhuurdersheffing er de komende 4 jaar uit?

Antwoord: 2014, indicatie:: 1,4 mln., 2015: 1,5 mln., 2016: 1,6 mln., 2017: 1,7 mln.

- pag. 37, 7.2 Verslag van de vergaderingen van het jaar 2013

Vraag: Waarom is besloten een gedeelte van de liquide middelen op de spaarrekening te plaatsen? Antwoord: sinds de verkoop van Pedaja is er een hoog banksaldo en een lage rente. Een gedeelte is daarom collegiaal uitgeleend aan een andere corporatie. De procedure is Intern vastgelegd in ons Treasurystatuut. Het betreft een kortlopende kasgeldlening.

- pag. 38, punt 7.5 Onafhankelijkheid van de RvC

M. Stek merkt op dat de zin ‘De raad van commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is….’ wat vraagtekens oproept.

Eigenlijk zouden alle leden onafhankelijk moeten zijn.

M. Mommersteeg antwoordt dat dit een terechte opmerking is en zorgt voor aanpassing in het jaarverslag.

- pag. 39, 7.6 Deskundigheid en samenstelling van de RvC

M. Stek merkt op dat de huurdersraad het jammer vindt dat zij niet over de opvolging van RvC-lid J. van Wingerden door dhr. J. Havelaar zijn geïnformeerd.

Jaarrekening

- pag. 45 WOZ-waarde

M. Stek vraagt of Omnivera wel eens bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde.

M. Ouajnan antwoordt dat Omnivera hier heel kritisch op is en regelmatig bezwaar aantekent.

- pag.48 Servicecontracten

Klopt het dat de servicecontracten een winst opleveren? Antwoord: ‘nee, er zijn kosten die niet afrekenbaar zijn waardoor baten en lasten niet exact aan elkaar gelijk zijn.

- pag. 60, punt 16.3 Garantstelling DIGH

Vraag: wat is de looptijd van deze garantstelling, is deze eindig?

M. Mommersteeg antwoordt dat deze een looptijd heeft van 25 jaar. Het betreft alleen garantstelling, geen lening. Op moment dat deze is afgelost hoeven wij hiervoor niet meer garant te staan.

- pag. 60, punt 16.5 Juridische geschillen  

M. Mommersteeg geeft een korte toelichting op dit punt. Er bestaat een geschil met de gemeente te betalen rente voor de locatie Jupiterstraat. Omnivera is van mening dat deze rente onterecht in rekening wordt gebracht omdat het tijdstip van overdracht en ingebruikname niet gelijk was. De gemeente eist dus rente voor de periode waarin de grond nog niet ter beschikking was. Dit is juridisch uitgezocht, hieruit is een bindende uitspraak gekomen dat Omnivera 75% moeten betalen.

Omnivera is zeer teleurgesteld.

- pag. 64, Latente belastingvorderingen

Omdat het standpunt van de belastingdienst onzeker is betreffende de hoogte van de overdrachtsbelasting m.b.t. de verkoop van Pedaja is hier in de jaarrekening rekening mee gehouden.

Stichting Huurdersraad neemt na bovengenoemde toelichting het jaarverslag voor kennisgeving aan.

M. Stek vraagt M. Mommersteeg om tijdens de algemene Huurdersvergadering op 17 september een korte toelichting te geven op de financiële toestand van Omnivera. Er zijn geen gedrukte jaarverslagen beschikbaar voor de huurders. Er is dit jaar met het oog op kostenbesparing geen verkorte versie. Het jaarverslag is via de website te downloaden. 

7. Rondvraag

- J. Kuipers merkt op dat bewoners klagen over het schilderwerk van de Uranusflat. Dit gebeurt niet verdieping voor verdieping er zit geen structuur in de planning. Ook vragen de bewoners zich af of de gaten die in de galerij zijn geboord en zijn aangesmeerd nog worden mee geschilderd?

M. Ouajnan vraagt dit na en koppelt dit terug naar stichting huurdersraad.

- M. Stek vraagt wanneer de volgend editie van RondOmnivera verschijnt.

M. Ouajnan antwoordt dat deze nog voor de zomervakantie verschijnt. - M. Stek merkt op dat hij door een sollicitant op het bestaan van het jaarplan / begroting 2014 ‘Ruimte voor ambities’ wordt gewezen. Dit jaarplan is nooit in de vergadering van Stichting Huurdersraad behandeld. M. Ouajnan belooft dit na te kijken en in papieren vorm na te sturen aan de huurdersraad. Besloten wordt om een jaarplanning te maken zodat dit voortaan niet meer kan gebeuren. In een volgend overleg met Stichting Huurdersraad wordt het jaarplan 2014 alsnog geagendeerd.  

8. Sluiting

Niets meer aan de orde zijnde, bedankt  M. Stek de aanwezigen en sluit de vergadering. 

J. Kuipers, secretaris                                          M. Stek, voorzitter