Aanleiding

In de Prestatieafspraken 2020 is opgenomen dat partijen streven naar een betaalbare sociale huurwoningvoorraad. Dit is met name belangrijk voor de primaire doelgroep: de huishoudens met de lagere inkomens. In het kader van de toewijzingsregels (EU-norm, passend toewijzen) is deze primaire doelgroep begrenst tot het jaarinkomen van € 39.055, - (peil 2020). Aan de secundaire doelgroep (lagere middeninkomens tussen € 39.055, - t/m € 43.574, -) mogen we beperkt toewijzen in de sociale sector. De inkomensgroep boven € 43.574, - vormt geen doelgroep voor de toewijzing in de sociale sector.

 

Wettelijke kaders

De minister heeft het huurbeleid voor 2020 bekend gemaakt:

·         De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor het kalenderjaar 2020 is volgens, in overeenstemming met het Sociaal Huurakkoord 2018 2,6% (inflatie 1 december 2018 tot 1 december 2019), exclusief huurharmonisatie en alle huurverhogingen wegens woningverbetering. Woningcorporaties krijgen wel de mogelijkheid om in de Prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie een hogere huursomstijging dan 2,6% voor 2020 af te spreken, maar niet hoger dan 3,6%.

·         Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2021 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2020. Hierbij worden bepaalde woningen buiten beschouwing gelaten, zoals bijvoorbeeld woningen die leeg staan op 1 januari 2020 of 2021.

·         Het maximale huurverhogingspercentage voor de lagere-inkomensgroep van huurders is gewijzigd in inflatie + 2,5 procentpunt. Door verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging kunnen woningcorporaties binnen de maximale huursomstijging de huurverhoging voor individuele woningen differentiëren naar de afstand tussen de feitelijke huurprijs en de maximale huurprijsgrens van de woning. Door het hanteren van een staffel kan een betere relatie worden gelegd tussen huurprijs en kwaliteit van de woning.

·         Huishoudinkomen t/m € 43.574, - maximale huurverhoging van 5,1% (inflatie + 2,5 procentpunt).

·         Huishoudinkomen > € 43.574, -: maximale huurverhoging van 6,6% (inflatie + 4,0%). Uitzonderingen hierop zijn AOW-gerechtigden en gezinnen van 4 of meer personen.

·         Woonwagens/ standplaatsen: maximale huurverhoging van 4,1%.

·         De maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Diverse groepen zijn uitgesloten van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ministerie heeft deze benoemd. Het gaat om AOW-gerechtigden en gezinnen van 4 of meer personen. De bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft daarbij gehandhaafd.

 

Randvoorwaarden Fien Wonen

In Bijlage 1. “Jaarlijkse huurverhoging uit Huurbeleid 2020 e.v.” Hierin wordt ingegaan op de uitwerking door Fien Wonen van de afspraken uit het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond welke als basis zijn gebruikt voor het bepalen van de huurverhoging.

 

Vrije sector

In de vrije huursector (boven € 737,14) mag geen inkomensafhankelijke huurverhoging worden gevraagd. De woningen tellen ook niet mee in de huursom. Woningen in de vrije huursector zijn matig verhuurbaar. Het voorstel is om een huurverhoging door te voeren van 2,6%, gelijk aan het inflatiecijfer.

 

Uitzonderingen vastgoedontwikkeling

Een aantal complexen is als project aangemerkt om te renoveren of te slopen. Communicatie hierover is een aantal jaar geleden gestart. Er zijn verwachtingen geschept die niet meer passen binnen het huidige perspectief. Ook is van een aantal woningen de onderhoudsstaat onder de norm. Een huurverhoging van 0% is bij deze complexen dan ook op zijn plaats.

Het gaat hierbij om de volgende complexen:

·         Complex 801; Sluisweg 67-117 oneven en 118-140 (on)even te Hardinxveld-Giessendam. Het gaat om31 woningen (totaal 44 minus verkochte en tijdelijk verhuurde woningen). Woningen aan de Sluisweg 57- 63 vallen buiten het project en ook buiten deze uitzondering.

·         Complex 809: Frederikstraat 1 – 23 oneven te Hardinxveld-Giessendam. Totaal 12 woningen.

 

Huishoudverklaring van de Belastingdienst

Bij de belastingdienst kunnen we de huishoudverklaringen opvragen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. We verwachten voor ongeveer 10% van onze huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging te kunnen vragen.

 

Financiële consequenties

De voorgestelde huurverhoging leidt tot een totale huurverhoging van ongeveer 3,4%. Dit is inflatie + 0,8%. De inkomensafhankelijke huurverhoging is ongeveer 0,6% van de totale huursombenadering. Als deze niet wordt meegeteld in de huursombenadering is de huurverhoging 2,8%. Deze extra huurverhoging wordt ingezet voor investeringen in duurzaamheid en beschikbaarheid.

 

Voorstel huurverhoging per 1 juli 2020

1)       Huurverhoging van 1,6% (inflatie -/- 1 %) voor DAEB-Woningen, waarvan de huidige contract-huur boven de streefhuur ligt. Dit betreft ongeveer 250 woningen.

2)       Huurverhoging van DAEB-woningen met een staffel:

a.       Huurverhogingspercentages van 0,1 tot 2,5% voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur vlak onder streefhuur ligt, krijgen een huurverhoging tot aan de streefhuur. Dit betreft ruim 200 woningen.

b.       Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur 2,6 tot 15 % onder streefhuur ligt. Dit betreft bijna 800 woningen.