Notulen van de vergadering van de Stichting Huurdersraad en Omnivera,
gehouden op woensdag 9 december 2009 om 19.30 uur in het kantoor van Omnivera aan de Rijnstraat 1. 

Aanwezig van de Stichting Huurdersraad:
M. Stek voorzitter
J. Kuipers secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester 

Aanwezig van de Directie:
P.A. van der Priem directeur-bestuurder
C. de Vreede manager techniek
R.C. Jens manager verhuur en bewonerszaken 

Aanwezig Raad van de Commissarissen:
T. Boerman voorzitter                                                            

Notulist: Y. Alderliesten

1. Opening
De heer Stek opent de vergadering en heet eenieder hartelijk welkom. De heer Stek deelt mee, dat men erg positief heeft gereageerd op de aanwezigheid en de bijdragen van de heer Jens in de voorvergadering van de stichting Huurdersraad op 2 december 2009. 

2. Notulen vergadering 9 september 2009
De notulen van 9 september 2009 worden vastgesteld. 

De heer Stek geeft namens de leden van de stichting Huurdersraad aan dat er wel discussie is geweest over agendapunt 5 van de notulen. Nieuwbouwproject Peulenhof (ter informatie/bespreking/advies).

In de notulen staat: door de leden van de stichting is een positief advies gegeven.

Men heeft moeite met deze zin. De heer Van der Priem antwoordt, dat er in de vergadering van 9 september 2009 ook al een positief advies is gegeven. Wat er tekstueel staat, dat klopt. Men heeft nu alsnog ’tegen’ gestemd aldus de heer Stek. Enkele leden zijn bang voor het feit dat zij misschien later door huurders verantwoordelijk worden gehouden als het eventueel mis gaat. De heer Van der Priem vindt dit jammer en in dit geval niet verstandig. De stichting Huurdersraad heeft nu afgesproken, dat als Omnivera van hen een advies wil dat men voortaan zal stemmen.

De heer Van der Priem deelt mee, dat het een ingewikkelde materie is. Om die reden stelt de heer Van der Priem voor om aan alle leden van de stichting Huurdersraad een notitie over dit onderwerp toe te zenden. Deze is onlangs opgesteld. De heer Van der Priem reikt het bestuur alvast een kopie hiervan uit. De heer Van der Priem stelt tevens voor om een extra vergadering in januari 2010 te houden met alle leden van de stichting Huurdersraad. Het bestuur gaat hiermee akkoord.

De heer Stek vraagt namens de leden van de stichting Huurdersraad of er rapporten zijn waarin staat wat de verhuurbaarheid is van dure woningen. Is er vraag/markt voor deze woningen. De heer Van der Priem antwoordt, dat er inderdaad een rapport is. Het rapport wat u eerder heeft ontvangen: “Nota Wonen”. Opvallend hieraan is, dat men het in dit rapport zelfs heeft over het bouwen van nog duurdere woningen in De Blauwe Zoom.

Omnivera hoopt op betere tijden na de crisis. Het is nu erg moeilijk. De toekomst moet je van jaar tot jaar bekijken en bijstellen. Als blijkt dat de verhuurbaarheid van de woningen in de Peulenhof tegenvalt, kan Omnivera de woningen altijd verkopen. Dit doet Omnivera alleen als het nodig is. De intentie is om de 1e en 2e verdieping te verhuren. Bij een eventueel slechte verhuurbaarheid misschien alsnog enkele woningen van de 2e verdieping verkopen. 

Conclusie; als Omnivera niet voor deze oplossing had gekozen, dan was er enorm veel geld verloren gegaan. Er zitten in dit plan inmiddels heel veel investeringskosten. Daarvan zou je dan niets meer van terugzien. 

3. Ingekomen stukken/mededelingen (ter informatie)
Etalageproject “De Peulenhof” van Projectorganisatie Pact van Bleskensgraaf.
Men heeft hier positief op gereageerd. 

Mededeling stichting Huurdersraad.
Herkiesbaar in 2010 zijn: A.P. Advokaat-van Erkel, K.J. Dubbeldam en J. Kool.

4. Addendum beleidsplan 2009-2013 “Omnivera maakt kwaliteit waar” ter advisering
2.3 Ontwikkelingen maatschappelijk vastgoed. De nieuwbouw van de 30 verpleegeenheden en circa 20 aanleunwoningen op de locatie Jupiterstraat, deels de KWS-locatie. De heer Van der Priem stelt voor om dit te bespreken bij agendapunt 7. 

2.2 Financiële gevolgen invoering vennootschapsbelasting/heffingen Rijksoverheid
De heer Stek geeft namens de stichting Huurdersraad aan, dat dit in de voorvergadering een discussie heeft gegeven. Men vindt de verhoging van de gemiddelde vraaghuurpercentages bij mutatie en nieuwbouw te hoog. De heer Kuipers merkt hierbij op, dat de leden van de stichting Huurdersraad juist vorig jaar als advies hebben gegeven niet hoger dan een vraaghuurpercentage van 70% te gaan voor 2010. De heer Van der Priem merkt op, dat hij deze reactie kan begrijpen, dat hij dit liever ook niet zou hanteren. De heer Van der Priem deelt mee, dat het noodzaak is, Omnivera kan echt niet anders. Zou Omnivera dit niet doen, dan gaan de tekorten oplopen. Dit moeten we voorkomen, aldus de heer Van der Priem. Vanuit bedrijfscontinuïteit moeten deze percentages gehanteerd worden. Het kan helaas niet anders. Vanuit het Volkshuisvestelijk belang en de gewenste financiële continuïteit is Omnivera door de overheidsmaatregelen hiertoe genoodzaakt. 

De heer Kuipers merkt op, dat hierover gestemd is. Een krappe meerderheid gaf een negatief advies. De heer Van der Priem deelt mee, dat ook dit onderwerp met de voltallige huurdersraad besproken moet worden in de extra vergadering van januari 2010. 

1.4 Toekomst Boven-Hardinxveld.
De heer Kuipers vraagt of de plannen toekomst Boven-Hardinxveld kunnen aansluiten met de plannen met Tienmorgen. De heer Van der Priem antwoordt, dat dit heel mooi zou zijn, maar wellicht niet geheel haalbaar. Je hebt te maken met gemeentelijke procedures, inspraakprocedures enz. 2.0 Accentaanscherpingen beleidsplan 2009-2013 “Omnivera maakt kwaliteit Waar”

2.1 kredietcrisis en gevolgen voor de onroerend goed sector
-           Projectontwikkelingen De Blauwe Zoom 

De heer Kuipers merkt namens een lid van de stichting Huurdersraad op, dat door de crisis het project De Blauwe Zoom stilligt. Hierdoor ligt het bouwterrein braak. De mensen die er nu wonen hebben heel veel last van het stuifzand. Verzoek om een soort van verhoging aan te leggen.
De heer De Vreede antwoordt, dat de grond van de gemeente is. Hij wil vragen om het bijvoorbeeld in te laten zaaien. Dit scheelt waarschijnlijk al behoorlijk. 

5. Financiële meerjarenbegroting 2010-2014 (ter advisering)
Bijlagen 1. Als je de bedrijfsopbrengsten van 2011 – 2012 bekijkt zie je een enorm verschil in de verkoop onroerende zaken. In 2011 is het € 600.000,- en in 2011 € 1.200.000,-. De heer Stek merkt namens de stichting Huurdersraad op, dat men dit een enorm verschil vindt. De heer Van der Priem antwoordt, dat de verklaring is, dat in dat jaar meer investeringen gedaan worden. Je moet dus meer woningen verkopen om nieuwbouw te kunnen financieren. Het is om de onrendabele top te financieren. De onrendabele top is nu per woning ongeveer € 50.000,-- / € 60.000,--

Bijlage 1. Bedrijfslasten. Men heeft een stijging van de lonen en salarissen geconstateerd. Conclusie: komt door uitbreiding personeel. 

Hoofdstuk 1 uitgangspunten.
Huurprijsbeleid. Conclusie is dat de stichting Huurdersraad het hier niet mee eens is. Wordt opnieuw besproken in de extra vergadering in januari 2010. 

6. Begroting meerjarenplanning onderhoud/woningverbetering 2010-2014 (ter advisering)
Blz. 8 complex 020 (Sluisweg). Hier staat vermeld “het vervangen van de dakbedekking”. De heer Stek heeft het idee dat dit een aantal jaar geleden is uitgevoerd. De heer De Vreede antwoordt, dat dit niet het geval is. Wordt nu de dakbedekking e.d. van de dakkapellen vervangen. 

De heer Stek merkt op, dat in zijn straatje de voegen slecht zijn. De heer Loeve heeft opgemerkt dat het voegwerk van het complex Sluisweg vervangen wordt. De heer De Vreede antwoordt, dat dit niet de bedoeling is.  

De heer Stek meldt, dat er aan de Sluisweg een woning is, die aan de achterzijde en aan de zijkant grenst aan een sloot. Dus veel onderhoud. Hier woont een dame alleen. Voor haar is dit onmogelijk. De heer Stek informeert of Omnivera deze dame tegemoet kan komen. De heer Van der Priem antwoordt, dat in het contract vermeldt staat dat dit voor rekening van de huurder is. Omnivera wil dit wel intern bespreken, maar is hier wel voorzichtig mee. 

De heer Stek heeft voor 2010 het verzoek om in 2010 de parkeerplaatsen te laten maaien. Omnivera neemt dit met de gemeente op. 

7. Projectontwikkeling locaties Merwedestraat/Lekstraat/KWS Jupiter (ter informatie/bespreking)
De heer Stek informeert namens de leden van de stichting Huurdersraad of de twee blokjes van 7 eengezinswoningen op de locatie Jupiterstraat koop of huur worden. De heer Van der Priem antwoordt, dat de kavel grond van de gemeente is. De verwachting van de heer Van der Priem is, dat het koop zal worden. Dit omdat de kavel aan het water ligt. 

De heer Heijkoop vraagt of het wel slim is, dat Omnivera de school wil gaan bouwen en dan daarna aan de Gemeente te verhuren. De heer Van der Priem denkt van wel. Het moet wel een win-win situatie zijn. Het moet meer worden dan alleen een school. Een school met een maatschappelijk belang. Te denken valt aan kinderopvang/naschoolse opvang. Een andere optie is om alleen het technisch beheer te doen.  

Tiendwaert verpleegeenheden (Rivas)

Al jaren wordt de keuze van een bouwlocatie voor vervangende nieuwbouw Tiendwaert van zorginstelling Rivas doorgeschoven. Tiendwaert kent momenteel 50 verpleegeenheden, waarvan de zorginstelling circa 30 eenheden wil realiseren in Neder-Hardinxveld en ongeveer 24 verpleegeenheden in Boven-Hardinxveld, wijk Tienmorgen. Deze locatie biedt voor wat betreft Neder-Hardinxveld goede mogelijkheden.  

8. Rapportage projecten nieuwbouw/renovatie (ter informatie)
Geen- op of aanmerkingen.
Deze opzet wordt gewaardeerd door de leden van de stichting Huurdersraad. Men is gelijk goed op de hoogte. Verzoek om dit voortaan altijd zo te mogen ontvangen. 

9. Visitatiecommissie
Geen- of aanmerkingen. 

10. Vergaderschema 2010 (ter vaststelling)
Voorstel wordt intern bekeken en verzonden met de notulen van de vergadering van 09-12-2009.

11. Rondvraag
De heer Kuipers merkt op dat Omnivera met onderaannemers werkt. Als er bij een cliënt onderhoud wordt uitgevoerd hoeft men geen bon af te tekenen.
Is het niet raadzaam om dit wel te laten doen?
De heer De Vreede deelt mee, dat dit voorheen wel gebeurde, maar al enige tijd niet meer. Dit gaat heel goed. Het is niet de verantwoordelijkheid van de cliënt maar van Omnivera. Zou de onderaannemer slecht of minder werk afleveren dan is deze altijd zelf hiervoor verantwoordelijk. Omnivera spreekt namelijk met de aannemer een vaste prijs af. Dus slecht werk leveren kost de aannemer altijd meer. 

Mw. Janssen uit de Tureluur heeft een compliment gemaakt over het schoonmaakwerk van de goten. 

De heer Kuipers heeft vernomen dat in de complexen De Lange Wei, Rembrandthof gewerkt wordt met verschillende onderhoudscontracten wat betreft het schoonhouden van de ramen. De heer De Vreede antwoordt, dat dit klopt. Onlangs zijn er weer enquêtes gehouden of men hieraan wil deelnemen. Bij nieuwbouw van dergelijke complexen wordt dit in het vervolg anders aangepakt. Dit gelijk vast in de huurprijs opnemen. 

12. Sluiting
De heer Stek bedankt iedereen voor zijn/haar inzet en de prettige samenwerking het afgelopen jaar. Wenst iedereen veel goeds toe voor 2010 en sluit de vergadering. 

J. Kuipers                                                                M. Stek

secretaris                                                                 voorzitter