Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
Huurverhogingsvoorstel Huurdersraad HG en HBZ
3 april 2019
Hardinxveld-Giessendam, Vijfheerenlanden, 3 april 2019
Aan:
STICHTING FIEN WONEN
Rijnstraat 1
3371ST HARDINXVELD-GIESSENDAM
t.a.v. mw. E. ter Borg
Betreft: uw adviesaanvraag: Huurverhoging per 1 juli 2019
Geachte mevrouw Ter Borg, beste Elisabeth,
HBZ en HRHG ontvingen 27-02-2019 een aanvraag voor een
gekwalificeerd advies voor de huurverhoging 2019 met
het
verzoek om uiterlijk 10-04-2019 te reageren. Aan dit verzoek geven
wij graag gehoor.
In onze overwegingen hebben we er op gelet of we binnen de
prestatieafspraken met onze gemeenten blijven.
De Rijksoverheid publiceert jaarlijks één of meerdere MG-circulaires waarin
de regelgeving omtrent de jaarlijkse
huurverhoging in staat.
HBZ en HRHG betreuren het dat deze circulaire nooit (digitaal) is
meegezonden.
Dan hadden we echt alle informatie gehad die we
nu zelf hebben gevonden. Voor het eerst in 2018 heeft Fien Wonen
een aantal uitzonderingen in de brieven naar de huurders
geformuleerd die reeds ten minste vanaf 2016 van kracht waren:
Uitzondering (2018)
Niet iedereen met een inkomen vanaf € 41.056,00 krijgt een
inkomensafhankelijke huurverhoging.
Van een
inkomensafhankelijke huurverhoging zijn uitgezonderd:
Huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd
hebben bereikt.
Chronisch zieken of gehandicapten.
Wij betreuren het dat deze uitzonderingen pas vanaf 2018 (vorig)
jaar zijn kenbaar gemaakt aan de huurders.
Hierdoor kan het
zijn dat er huurders zijn die de laatste jaren ten onrechte de
extra inkomensafhankelijke huurverhoging
betalen en daar hun
verdere huurtermijn een extra financiële last van hebben, ook als
hun inkomen weer daalt.
Met name de uitzonderingsregels voor chronisch zieken of
gehandicapten zijn gecompliceerd. Daarom vragen wij om in
de
toekomstige brieven te vermelden dat de huurder bij twijfel
contact op kan nemen met een woonconsulent van
Fien Wonen die de huurder deskundig informeert, eventueel via
een huisbezoek.
Beide huurdersorganisaties zien de gemiddelde huurprijs stijgen.
Aan de ene kant te verklaren want vanwege de inflatie
stijgen
de kosten voor Fien Wonen immers ook. Aan de andere kant is er het
gevoerde beleid van Fien Wonen met de
verwijzing naar de
Position Paper en de begroting van Fien Wonen.
Deze begroting wordt veel eerder opgesteld dan deze adviesaanvraag
voor de huurverhoging waardoor de
huurdersorganisaties ten
dele achter de feiten aanlopen omdat er doelstellingen moeten
worden behaald die reeds
vooraf zijn gedefinieerd.
Wij willen voortaan graag vanaf het begin in dit proces worden
betrokken. Eerst betrokken zijn bij het opstellen van
de
begroting waarbij we enig inzicht verkrijgen in de financiële
speelruimte van Fien Wonen, daarna deze
adviesaanvraag en
soortgelijke aanvragen.
Door de toenemende huurprijs lopen veel woningen naar de
aftoppingsgrens voor huishoudens met een jaarinkomen
van ten
hoogste € 42.436,00. Om toch een juist woningaanbod te behouden
komt het voor dat Fien Wonen door mutatie
vrijkomende woningen
aanbiedt met een lagere huur dan hun buren. Dat geeft een grote
mate van onrust en
onrechtvaardigheid.
Ook om deze reden willen beide huurdersorganisaties de huren in
dit prijsgebied zo min mogelijk laten stijgen.
Daarom is de
door u genoemde nullijn voor ons niet altijd van belang.
Ook
huurders van een aantal woningen buiten de voornoemde doelgroep
hebben de laatste jaren met een flinke huurverhoging te maken
gehad. Deze huurverhogingen stapelen zich op en als deze huurders
bijvoorbeeld
5 jaar terugkijken is de huurprijs echt flink
gestegen. Ook deze huurders, die niet uw primaire doelgroep zijn,
zijn onze leden.
Wij vinden het een zeer goede zaak dat u een aantal complexen die
wellicht worden gerenoveerd of gesloopt en
complexen onder de
onderhoudsnorm ontziet!!
In uw adviesaanvraag is één groep buiten beschouwing gebleven: de
onzelfstandige woningen, woonwagens en
standplaatsen per 1
juli 2019. Wij willen deze toch betrekken in ons advies. Ook dit
zijn onze huurders.
Zie punt 3.3 in de circulaire MG 2019-01.
HBZ had op haar website een poll geopend
die een week in bedrijf was. Ook bij ons staan de huurders aan
top,
we zijn immers zelf de huurders en we willen onze
medehuurders actief betrekken. De uitslag van deze poll kwam
redelijk overeen met de mening van de besturen van HBZ en HRHG.
Voorstel van HBZ en HRHG voor de huurverhoging per 1 juli 2019 aan Fien Wonen luidt:
1. Een huurverhoging van maximaal 1,3 %
voor sociale huurwoningen van huishoudens met een jaarinkomen tot
€ 42.436,00.
2. Een huurverhoging van maximaal 4,5 %
voor sociale huurwoningen van huishoudens met een jaarinkomen
vanaf € 42.436,00.
De overige voorstellen van Fien Wonen nemen we ongewijzigd over:
3. Voor huurwoningen in de vrije sector (boven € 720,42) een
huurverhoging doorvoeren van het wettelijke maximum 4,1 %.
4. Voor onderstaande woningen die worden gerenoveerd of gesloopt
of onder uw genoemde onderhoudsnorm een
huurstijging van 0
% toepassen:
a. Complex 801; Sluisweg 67-117 oneven en 118-140 (on)even te
Hardinxveld-Giessendam;
b. Complex 809; Frederikstraat 1-23 oneven te
Hardinxveld-Giessendam;
c. Complex 810; Boorstraat 16-34 even, 33-91oneven/ Pulsstraat
10-17 (on)even/ Stationsstraat 31-45 oneven te
Hardinxveld-Giessendam;
d. Complex 811; Oranjestraat 4-10 even te Hardinxveld-Giessendam.
5. Garages en parkeerplaatsen krijgen een huurverhoging van 1,6 %.
De niet in uw adviesaanvraag meegenomen doelgroep:
6. De onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen per 1
juli 2019. Ook bij deze huurders kijken we naar
het
jaarinkomen, maar geldt een maximale huurstijging van 3.1
%.
Hoogachtend, ook namens alle bestuursleden,
L. Smit
M. Stek - Bestuursvoorzitter
stichting Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam