Huurverhoging 2022
29 april 2022
Fien
Wonen heeft de brieven voor de huurverhoging per 01-07-2022
verzonden.
Onder de nieuwe huurbedragen staat
deze alinea:
De
huurverhogingen bespreken wij elk jaar met de Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam en Huurders Belang Zederik. Ook dit
jaar hebben zij ons hierover geadviseerd.
Wij vinden dit wel erg kort door de
bocht. Het lijkt nu dat wij het volledig eens zijn met deze
huurverhoging. Daarom is enig inzicht in het adviesproces
belangrijk.
Hoe komt een huurverhoging tot
stand?
De beide
huurdersorganisaties Huurders Belang Zederik (HBZ) en
Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG) ontvangen een adviesaanvraag.
Hier geeft Fien Wonen haar plannen aan voor een nieuwe
huurprijs. De huurdersorganisaties hebben maximaal 6 weken
de tijd om te adviseren. Dit is voor Fien Wonen geen bindend
advies. Fien Wonen moet binnen 2 weken met een onderbouwde
reactie komen en mag van ons advies afwijken.
Adviesaanvraag door Fien Wonen
Wij ontvingen 31-03-2022 een
adviesaanvraag Huurverhoging 2022 met de volgende
kernpunten:
1.
Huurprijzen van
huurwoningen waarbij het huishoudinkomen binnen de
toelatingsgrenzen valt en waarvan de huren maximaal 10%
onder de eerstvolgende aftoppingsgrens liggen, stijgen met
maximaal inflatie 2,3% – 1% = 1,3%.
De huren van deze woningen worden niet verhoogd tot boven de
streefhuur tenzij er sprake is van huishoudens met een hoger
inkomen (zie 3).
2.
Woningen met huurprijs
(ver) onder de aftoppingsgrens (>10%), verhogen we met
inflatie + 1 %. Huren worden niet verhoogd tot boven de
streefhuur tenzij er sprake is van een huishouden met een
hoger inkomen (zie 3).
3.
Fien voert een
inkomensafhankelijke huurverhoging door voor huurders in een
sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Fien doet
dit omdat zij van
mening is dat deze huurders voor onze
woningen de marktwaarde of de eventueel lagere maximaal
redelijke huurprijs dienen te betalen. Wij doen dit niet om
huurders ‘weg te jagen’ maar vinden het wel redelijk om hen
geen sociale huur te laten betalen voor hun woning. Wij
realiseren ons dat deze bewoners een positieve bijdrage
kunnen leveren aan de buurt en hechten er waarde aan dat zij
gewoon in hun woning kunnen blijven wonen. De opbrengsten
van de inkomensafhankelijke huurverhoging investeert Fien in
betaalbaarheid voor de mensen met lage inkomens, nieuwbouw,
renovatie en verduurzaming.
Overleg Fien Wonen met HBZ en HRHG
Voordat we
als huurdersorganisaties ons advies formuleerden hadden we
10-03-2022 een bijeenkomst met Fien Wonen. Wij vinden onder
andere dat huurders die in een woning zitten met een heel
slecht energielabel F en G helemaal
geen huurverhoging behoren te krijgen. Er is al zoveel
energiearmoede.
F
ien Wonen
zegde toe dat huurders die in een woning zitten met label F
en G geen huurverhoging krijgen, met uitzondering van
woningen waarvan de huurders zelf hebben geweigerd om
energiebesparende maatregelen (verduurzaming) door Fien
Wonen te laten aanbrengen. (De zonnepanelen worden altijd
gratis gelegd.)
Dit houdt in dat totaal 41
woningen (in Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden)
geen huurverhoging zullen krijgen.
Overigens krijgen de huurders van
woningen die gesloopt gaan worden in binnen het sociaal plan
vallen ook geen huurverhoging, net zoals in eerder jaren het
geval was.
Wettelijk mocht Fien Wonen een
huurverhoging van vaak 2,3% vragen (zie punt 1). Dat is op
voorstel van Fien Wonen 1,3% geworden.
Gezamenlijk advies huurverhoging
2022 van HBZ en HRHG
De huurdersorganisaties HBZ en HRHG
brachten 19-03-2022 onderstaand advies uit:
1.
Huurprijzen van
huurwoningen waarbij het huishoudinkomen binnen de
toelatingsgrenzen valt en waarvan de huren maximaal 10%
onder de eerstvolgende aftoppingsgrens liggen, stijgen met
maximaal inflatie 2,3% – 1% = 1,3%. De huren van deze
woningen worden niet verhoogd tot boven de streefhuur tenzij
er sprake is van huishoudens met een hoger inkomen (zie 3).
Reactie/advies:
Er is door Corona en de
explosief stijgende energieprijzen (oorlog Oekraïne) een
grote zorg voor energie-armoede. Ook de gemeenten delen deze
zorg en houden daar nu bijeenkomsten over. Wij stellen
daarom voor om woningen voor bouwjaar 1990 (die vaak een
matig energie-label hebben) geen huurverhoging te geven als
daar huurders in wonen die door de Belastingdienst in de
laagste inkomenscategorie zijn ingedeeld, tenzij de woning
reeds aantoonbaar volledig is verduurzaamd. Huurders die
door de gemeente worden gekenmerkt als huurders met
energie-armoede krijgen ook geen huurverhoging. Tevens wordt
door Fien Wonen maatwerk en begeleiding aangeboden, zoals
het bezoek van een energiecoach.
2.
Woningen met huurprijs
(ver) onder de aftoppingsgrens (>10%), verhogen we met
inflatie + 1 %. Huren worden niet verhoogd tot boven de
streefhuur tenzij er sprake is van een huishouden met een
hoger inkomen (zie 3).
Reactie:
Hiermee zijn wij akkoord.
3.
Fien Wonen voert een
inkomensafhankelijke huurverhoging door voor huurders in een
sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Fien doet
dit omdat zij van mening is dat deze huurders voor onze
woningen de marktwaarde of de eventueel lagere maximaal
redelijke huurprijs dienen te betalen. Wij doen dit niet om
huurders ‘weg te jagen’ maar vinden het wel redelijk om hen
geen sociale huur te laten betalen voor hun woning. Fien
Wonen verhoogt de huren van de doelgroep van de
inkomensafhankelijke huurverhoging met het maximum. Daarbij
begrenst Fien Wonen de huren van bewoners die in aanmerking
komen voor inkomensafhankelijke huurverhoging tot net boven
de liberalisatiegrens op € 765,00 of de eventueel lagere
maximaal redelijke huur.
Reactie/advies:
Er zijn huurders die enkele
jaren een hoog inkomen hadden en daardoor één of meerdere
jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging kregen. In de
adviesaanvraag van 2018 was dat 5,4%, in 2019 was dat 4,3%,
in 2020 was dat 6,6%. Dat zijn procenten op procenten op
procenten. Daarmee maakten deze huurders een enorme
huursprong. Nu kan het zijn dat een huurder in het peiljaar
2020 dat hoge inkomen kwijt raakte. Dat kan door
arbeidsongeschiktheid, verlies van zijn/haar baan en
pensionering. Deze huurder zou zonder correctie tot in
lengte van jaren een nu te hoge huur betalen die ook nog
jaarlijks procentueel stijgt. De huidige MG-circulaire
voorziet in bepaling 4.3 in correctie van deze percentages
voor deze doelgroep. De circulaire beschrijft 2 redenen van
inkomensdaling: wijziging van het huishouden en
inkomensdaling bij gelijkblijvend huishouden. Fien Wonen
weet welke huishoudens dit betreft: zij heeft immers steeds
deze extra huurverhoging berekend.
Beide huurdersorganisaties
verzoeken Fien Wonen om in de brieven met de huur aanzegging
en op de website en nieuwsbrieven een duidelijke oproep te
plaatsen waarin de betreffende huurder die een voornoemde
inkomensdaling heeft gehad om zich te melden bij Fien Wonen
waarna een ter zake deskundig persoon van Fien Wonen samen
met de betreffende huurder een berekening kan maken en de
huur opnieuw kan vaststellen zonder dat de extra
inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben plaats gevonden.
De bezoeken aan Fien Wonen moeten niet alleen in
Hardinxveld-Giessendam mogelijk zijn maar ook in
Vijfheerenlanden, bijvoorbeeld Meerkerk.
4.
Huurders van
geliberaliseerde niet-DAEB woningen krijgen inflatievolgend
huurbeleid dat wil zeggen 2,3%. Dit omdat zij de woning bij
aangaan van de huurovereenkomst op markthuur zijn ingestapt.
Reactie /advies:
Geef in de aanzeggingsbrief
naar deze huurder aan dat dit commerciële verhuur betreft.
Indien door een sterke inkomensdaling, bijvoorbeeld door het
wegvallen van een partner, de huur te hoog is geworden kan
de situatie ontstaan dat deze huurder naar een sociale
huurwoning moet verhuizen. Attendeer de huurder ieder jaar
in de brief dat het raadzaam is om zich in te laten
schrijven bij Woongaard. In schrijnende gevallen zal Fien
Wonen door directe bemiddeling in een passende sociale
huurwoning voorzien.
5.
Huurders van overig
vastgoed, zijnde woonwagens, garages en parkeerplaatsen
krijgen een huurverhoging gelijk aan inflatie, dus 2,3%.
Reactie/advies:
Huurders die vallen onder
onze adviespunten in punt 1 krijgen ook geen huurverhoging
conform dit punt 5.
6.
Projectwoningen waarvan
de richting voor planaanpak al gekozen is (in
complexen
Sluisweg (HG), Fredrikstraat (HG), Kortenhoevenseweg
(Lexmond), Marijkestraat (HG) en het Oranjeplein
(Meerkerk)), krijgen huurbevriezing en dus geen
huurverhoging.
Reactie/advies:
Voeg toe: Complex(en)
Boorstraat/Stationsstraat (HG).
Conclusie
Je ziet dat de alinea in de brief van
Fien Wonen niet weergeeft wat er werkelijk achter de
schermen gebeurt. Nadat de adviesaanvraag binnen kwam kwamen
de huurdersorganisaties (soms samen met Fien Wonen) in
actie:
- HBZ en HRHG lazen het advies en
bespraken dit binnen hun eigen bestuur;
- We hadden daarbij en daarna
steeds onderling overleg;
- Er was overleg met Fien Wonen;
- We lieten ons adviseren door de
Woonbond;
- We brachten een advies uit;
- Fien Wonen reageerde op dit
advies;
- Wij waren het met een aantal
punten van deze reactie niet eens en daarom zijn er
daarna nog enkele reacties over en weer geweest.
Nogmaals
de alinea in de brief van Fien Wonen:
De
huurverhogingen bespreken wij elk jaar met de Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam en Huurders Belang Zederik. Ook dit
jaar hebben zij ons hierover geadviseerd.
Wij hopen dat je nu een beter beeld
hebt van de vele uren die wij als huurdersorganisaties aan
dit onderwerp hebben besteed.
