Thuis in Wonen

Algemene Huurdersvergadering

Notulen van de Algemene Huurdersvergadering van Stichting Huurdersraad Hardinxveld -Giessendam, woensdag 26 september 2018, aanvang 19.30 uur, locatie: de Parel.

Aanwezig totaal : 42 huurders                                                               

Namens de HRHG :       Rien Stek, voorzitter

                                 Jan Heijkoop, penningmeester

                                 Joop Kuipers, secretaris

                                 Henk Haeser, (juridische zaken)

                                 Marijke Koper, (notulist)

                                 Michel Loeve, Extern Bouwzaken         

Afwezig met kennisgeving: Chris Pater (bestuurslid algemeen)

Aanwezig namens Fien Wonen;  Elisabeth Ter Borg, directeur-bestuurder

                                                    Remon Dul, manager vastgoed en wonen

Aanwezig RVC                                Koos Timmer
                                                    Esther van Beelen

Aanwezig namens Servanda:           Hennie Prins
                                                    Jannie den Breejen
                                                    Monique de Bruin

1. Opening

Voorzitter Rien Stek heet iedereen van harte welkom en is zeer verheugd over de grote opkomst. Welkom aan de drie dames van Servanda en 2 leden van de RvC en de manager wonen/vastgoed Remon Dul.

Voorzitter geeft aan dat deze vergadering niet bestemd is voor huisklachten ,deze moeten worden gemeld bij Fien Wonen

2. Vaststellen agenda.
Er worden geen punten aangeven ter bespreking

3. Notulen 26 september 2017 vastgesteld /geen opmerkingen
Huurders die de notulen hebben aangevraagd hebben geen op en of aanmerkingen gemaild 

4.Verslag van secretaris Joop Kuipers

Jaarverslag 2017-2018 van Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam 

Omdat het altijd beter kan, is dat zo?

Het bestuur denkt dat het afgelopen jaar een flink aantal zaken is afgerond. Een aantal van deze onderwerpen komt verderop in het verslag uitgebreid aan de orde.  Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam heeft zich het afgelopen jaar zoveel als mogelijk ingezet voor onze achterban. Komende tijd meer huurders bij ons werk betrekken. 

Waar hebben we onze tijd aan besteed het afgelopen jaar

Iedere maand een bestuursvergadering en overleg met Fien Wonen

-       Leden van de Raad van Commissarissen werden uitgenodigd om aan één van de vergaderingen deel te nemen en hebben daaraan gehoor gegeven.

-       Iedere 6 tot 8 weken een bestuurlijk overleg bij Fien Wonen met de directeur-bestuurder en één van de leden van het MT

-       Gesprekken met huurders van diverse complexen. Meerdere onderwerpen aan de orde geweest

-       Het nakomen van afspraken, gevraagd en ongevraagd adviezen en stukken voorzien van een gekwalificeerd advies.

-       Samen met Fien Wonen opstellen van de samenwerkingsovereenkomst.

-       Het opstellen van nieuwe statuten, o.a. voor de nieuwe naam Stichting Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam

-       Deelnemen aan en volgen van cursussen.

-       Gesprekken met de leden van de Raad van Commissarissen.

-       Met de Gemeente, Fien Wonen en Huurders en bewoners Belang Zederik aan tafel gezeten voor de nieuwe prestatieafspraken voor 2018 - 2021.

-       Leden van Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam hebben deelgenomen aan landelijke bijeenkomsten.

-       Op 26 september 2017 hadden we voor u de jaarlijkse Algemene Huurdersvergadering, met diverse sprekers.

-       Het afgesloten kantoor aan de Rijnstraat 

De bestuurssamenstelling in 2017-2018

Voorzitter Rien Stek

Secretaris Joop Kuipers

Penningmeester Jan Heijkoop

Bestuurslid/Notulist Marijke Koper

Bestuurslid Chris Pater

Bestuurslid Henk Haeser (juridisch zaken)

We zijn nog steeds opzoek naar nieuwe leden voor de Huurdersraad.

Bestuursvergaderingen

De meeste bestuursvergaderingen vonden meestal op een dinsdag plaats. Naast de vaste bestuurlijke zaken kregen ook bewonerscommissies of individuele huurders de gelegenheid om een onderwerp met ons te bespreken. Onze vaste notulist Marijke Koper verzorgde de verslaggeving. 

De Algemene Huurdersvergadering in 2017 is redelijk bezocht

Naast de gebruikelijke zaken, zoals vermeld in de statuten, hebben we gebruik gemaakt van gastsprekers om belangrijke zaken toe te lichten.

Zo heeft het bestuur van Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam een uitnodiging gestuurd aan de wijkagenten van Hardinxveld-Giessendam. Ze kwamen met z’n drieën om de u kneepjes van het beveiligen van uw en de eigendommen van anderen bij te brengen.

Er is veel werk verzet binnen het bestuur van de Huurdersraad. Tijdens onderhandelingen met vertegenwoordigers van Fien Wonen hebben de opgestelde gekwalificeerde adviezen, op de korte en langere termijn, mogelijk geleid tot goede resultaten voor de huurders.

Toch zien we een kentering daar waar het gaat om de overleggen en onderhandelingen, wij als bestuur van de Huurdersraad krijgen het idee dat we als een lastige gesprekspartner worden gezien. De verschuiving is gekomen nadat de naamwijziging plaatsvond.  

Noemen een paar voorbeelden

Als het gaat om het Sociaal statuut, daar wordt een compleet nieuw rapport op tafel gelegd, waar we eerst na bloed zweet en tranen tot stand gekomen “Sociaal Plan bij Sloop en Renovatie” eerst zouden evalueren. Dit is door het voltallige bestuur van de Huurdersraad afgewezen, Wordt vervolgd.

Ook is het nieuwe Bod 2019-2023 aangeboden, besproken en hebben daarop onze reactie gegeven. (er komen nog vervolg gesprekken)

We blijven steeds op hameren dat de belangrijkst punten zijn, de woningvoorraad en financiën: strategische woonvoorraad met o.a. nieuwbouw, begroting met o.a. huurprijsbeleid en duurzaamheid en/ of renovatie maar, vooral meer woningen in de goedkope sector. 

Prestatieafspraken is een bijzonder item

Ook hier wordt steeds op aangedrongen om meer betaalbare woningen te realiseren,

Nu worden (nieuwe) woningen verhuurd tegen de € 700,00 euro, Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam, vind deze huren voor ons dorp niet sociaal, laat staan betaalbaar. Verder is ook in de gesprekken die wij voeren aan de orde gekomen de Prestatieafspraken met Gemeente en Fien Wonen de sociale grondkavelprijs. 

Zonnepanelen

Plan van aanpak Zonnepanelen. 

Een mooie eerste stap op zonnepanelen

Het plan van aanpak Zonnepanelen is een mooie eerste stap om zonnepanelen breed te gaan toepassen. Veel onderdelen vragen om verduidelijking; de notitie is weliswaar gedetailleerd maar vraagt nogal wat kennis van de regels en mogelijkheden. Vandaar dat wij in een e-mail om uitleg vragen en een verduidelijking.

Uit de ontvangen stukken blijkt dat Fien Wonen de zonnepanelen zonder huurverhoging wil aanbrengen. Bij mutatie wordt de huurprijs echter wel verhoogd (voor zover mogelijk gezien passend toewijzen en prestatieafspraken).

De voordelen (€ 380,- bij 6 zonnepanelen, zolang sprake is van saldering) komen namelijk geheel bij de huurders terecht, niet bij Fien Wonen. Alleen bij mutatie verdient Fien Wonen iets terug op de investering. Dit geldt overigens ook voor andere verduurzaamde maatregelen, als Fien Wonen die zonder huurverhoging zou aanbrengen. Zonnepanelen zijn een prima maatregel om de woonlasten te verlagen en aan het energieakkoord te gaan voldoen (gemiddeld label B in 2020), met name doordat de opbrengst meteen duidelijk wordt. Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam is een groot voorstander van dit plan, maar blijft kritisch. Er moet bijvoorbeeld nog heel veel geïsoleerd worden, wil dit echt tot vermindering van woonlasten komen. De in te voeren energiebelasting vormt in de toekomst wel een obstakel en zal het voordeel voor de huurder verminderen. 

Leden van de huurdersraad zijn in 2018 bijgeschoold

Zo zijn meerdaagse cursussen gevolgd, b.v. Huurrecht en Financiën, Prestatieafspraken, Routekaart naar CO2 neutraal en NOM (Nul-op-de-meter) bezocht.

Ook de bijeenkomsten van de Woonbond, o.a. de provinciale bijeenkomsten, zo ook diverse themabijeenkomsten.   

Prestatieafspraken

Aandachtspunten in het overleg met de gemeente, de woningcorporatie en Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam en Huurders en bewoners Belang Zederik 

-        Meer aandacht moet er komen voor de bouw van woningen in de sociale
 huursector. We merken tevens dat huurders, die aangewezen zijn op de
 sociale woonvoorraad, moeilijk kunnen verhuizen.

-        De grondprijs voor sociale bouwkavel blijft de gemoederen bezighouden.

-        Woningen duurzaam maken is belangrijk. Kritisch kijken naar de mogelijkheid
 om woningen in de bestaande voorraad gasloos te maken. Verder moet er goed gekeken worden dat dit niet leidt tot extra huurverhoging in de bestaande sociale woonvoorraad.

-       Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam maakt zich zorgen over oudere senioren (75+) die door beperkingen, eenzaamheid of dementie in een sociaal isolement dreigen te raken. Eenzaamheid gaat gepaard met negatieve gevoelens van leegte, verdriet, angst en lichamelijke klachten.

-       Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam wil samen met Fien Wonen onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om kwetsbare ouderen te helpen bij het veilig en zelfstandig blijven wonen. Maatregelen richten zich op een geschikte woning en voorzieningen in de wijk.

-       Voorbeeld: als er een verhuisbeweging opgang gezet kan worden, dan de oude huur meenemen naar de andere woning. Zo krijg je de vastzittende (huur) woningmarkt weer in beweging. 

Veiligheid & APK

Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam en Huurders en bewoners Belang Zederik, hebben in een gezamenlijk stuk aangedrongen op een APK voor woningen.

De vertraging van de keuringen die mogelijk ontstaan is door de fusie, en nu weer dat er een geheel nieuwe werkwijze aan de (nieuwe) medewerkers van Fien Wonen is voorgelegd, kan daaraan te wijten zijn.

De werkgroep Veiligheid & APK is tweemaal bijeengekomen en heeft technische en sociale brandveiligheid als onderwerp behandeld. Dit is besproken met Fien Wonen, maar door alle drukte i.v.m. het sluiten van het pand aan de Rijnstraat wil het nog niet erg vlotten.

Woningstichting Fien Wonen, heeft woningen in haar bezit, waar een keuring op haar plaats is, en niet alleen grondgebonden woningen, maar ook de diverse appartementen (Flats) dienen te worden gekeurd. 

Nieuwe website.

Het afgelopen jaar is de website vernieuwd.
Naast het nieuws staan er stukken op die voor u van belang kunnen zijn. Zo staan bijvoorbeeld ook de notulen van afgelopen jaren op de site.

We zijn soms blij verheugd voor wat betreft de afspraken die zijn gemaakt, en deze nog eens te kunnen nalezen. Dus een bezoekje aan onze vernieuwde website is zeker de moeite van het bekijken waard. www.huurdersraad.com

Huurderraad Hardinxveld-Giessendam kan over het algemeen terugkijken op een nuttig jaar waaronder, het geven van een groot aantal adviezen, niet dat ze altijd zijn overgenomen, maar we blijven volhouden.

We doen het tenslotte voor de Huurders van Fien Wonen. 

5.Presentatie 'Armoede in Hardinxveld-Giessendam

Spreker is Hennie Prins (Dennis van Baaren is uit dienst getreden) Monique de Bruin neemt coördinatie van thuisadministratie over.

Bijgestaan door Jannie den Breejen en Monique de Bruijn. Wordt presentie door Jannie den Breejen gepresenteerd.

Het aantal Huurders 6800 van de 18000 inwoners, die Hardinxveld-Giessendam herbergt hebben het gelukkig niet allemaal slecht.

700 inwoners zitten beneden de bijstand norm. Er is armoede in Hardinxveld-Giessendam al is het vaak stille armoede. Deze kun je in verschillende categorieën indelen. Cliënten die niet met geldt kunnen omgaan, maar ook mensen die door, of verlies van hun baan, of door vereenzaming in de problemen raken

Vraag: Henk Haeser: hoe zit dat dan met de voedselbank?

Hennie Prins: vaak komen mensen niet in aanmerking voor de voedselbank of is het schaamtegevoel te groot om zich hiervoor aan te melden.

In vogelvlucht de volgende punten door Jannie den Breejen met een emotioneel gevoel aan de aandachtige bezoekers van de algemene huurdersvergadering onder de aandacht gebracht.

a. wanneer spreken we van armoede

b. situatie in Hardinxveld-Giessendam

c. gevolgen van armoede

d. is het moeilijk om hulp te krijgen/vragen

e. wanneer loopt iemand het grootst risico om in de schulden te geraken

f. waarop kan een beroep worden gedaan.

Verder werd besproken: armoedegrens, bijstandsnorm en schulden. Lange tijd een laag inkomen door en laag inkomen door werkeloosheid, belastingdienst(toeslagen)ziekte, echtscheiding, ZZP’ers

Er is een convenant gesloten tussen Servanda, Fien Wonen en het Sociaal Team.

Vroege signalering door de Fien Wonen is van groot belang.

Toehoorder: is Diaconieën van kerken hetzelfde als het Diaconaal noodfonds?

Hennie Prins: SUN is overkoepelend en voor urgente noden (samenwerking urgente noden)

Diverse voorbeelden van armoede worden aangehaald, soms niet te begrijpen dat het kan gebeuren, maar meestal wel een is wel een verklaring voor te geven  

Wij hopen dan de presentatie bijdraagt aan meer begrip voor mensen uit Hardinxveld-Giessendam die dit treft.

Vraag: Rien Stek: Dank voor de duidelijke presentatie. Er bestaan heel schrijnende gevallen, deze worden niet alleen altijd veroorzaakt door eigen dommigheid maar factoren van buitenaf spelen hier ook een rol.

Voorzitter Rien Stek overhandigd de Dames van Servanda een moois bos bloemen, en geeft aan dat ze mooi werk doen om de mensen die het het hardst nodig hebben terug kunnen vallen op team die er juist voor hen is.

7. Presentatie "Bouwplannen en actuele zaken" Elisabeth ter Borg, directeur-bestuurder Fien wonen.

● Ontwikkeling en vooruitblik

●Ondernemersplan

●Nieuwe naam Fien

●Portefeuillestrategie

In het ondernemersplan zijn drie pijlers opgenomen:
Betaalbaar, Beschikbaarheid, Duurzaam.

Slim en doordacht en kritisch met geld uitgeven. Huurders aan TOP!

Toehoorder: waarom moest die naam veranderd worden?

Elisabeth ter Borg: de namen Omnivera en GWZ zijn tijdens de fusie veranderd in Fien wonen

Fien is een gemakkelijke toegankelijke naam voor eenieder. bv ook voor sollicitanten. De naam Fien heeft een aantrekkingskracht, is dienstverlenend, "Fijn" wonen, betrokken, optimistisch en vindingrijk. Soort van kernwaarden.

Voorbeeld: een persoon werd blind en werd ontslagen, Zij zou uit de woning hebben gemoeten maar doordat Fien Wonen gebruik maakte van Koop-Garant, werd de woning teruggekocht en opnieuw verhuurd als sociale huurwoning aan de persoon in kwestie. Onze rol is maximale ondersteuning in tijd van nood. Dat draagt de naam Fien uit. Iedere maand een bestuursvergadering samen met de Huurdersraad en overleg met Fien Wonen.

Routekaart: Verduurzaming, Emissiereductie, Isoleren (een woning beter is ingepakt zodat je minder hoeft te stoken) De Emissiereductie is in gang gezet. Zonnepanelen, waterpomp, waterstof samen met andere corporaties onderzoeken wat de bronnen opleveren als voordeel voor de huurder.

Kantoor Rijnstraat: het kantoor krijgt een andere bestemming, het kantoor wordt een combinatie van werkplek en appartementen. Op de eerste en tweede verdieping voor bijzondere doelgroepen. Het kantoor wordt opnieuw versterkt zodat de boven vloer die eigenlijk het probleem is van de tijdelijke verhuizing, er weer voor een lange tijd goed bij ligt.

Toehoorder: komen er nieuwe vloeren in?

Elisabeth ter Borg: nee dat niet, de vloeren voldoen aan de veiligheid doordat het gebouw een andere bestemming krijgt.

Portefeuillestrategie: Ontwikkeling: wat hebben wij nodig aan voorraad Hardinxveld-minder appartementen 240-280 en meer betaalbare grondgebonden woningen.

Toehoorder: zijn er geen appartementen voor inkomens boven de €41.000?

Elisabeth ter Borg: Fien Wonen mag niet bouwen voor inkomens boven de €41. 000.Dit moet een andere partij doen, de gemeente of een projectontwikkelaar.

Toehoorder: Er mag toch 10% verhuurd worden aan deze inkomensgroep?

Elisabeth ter Borg: ieder jaar geven wij een huurverhoging voor de groep die teveel verdiend voor een sociale huurwoning. Boven de €41.000 geven wij de maximale huurverhoging.

Er is momenteel een discussie gaande binnen de regering: Zorg dat sociale huur echt voor mensen is die er recht op hebben. Hardinxveld-Giessendam heeft geen grond om sociale woningen te bouwen.

Wensportefeuille: minder appartementen, meer eengezinswoningen + goedkoper, meer woningen voor kwetsbare personen, meer woningen voor senioren.

Toehoorder: Er zijn veel mensen die niet willen verhuizen en betalen dan als straf meer huur.

Elisabeth ter Borg: mensen willen graag naar een grondgebonden woning 

Wat staat nog op het programma?

Kantoor-routekaart-huurbeleid en projecten

Huurbeleid: Bepaald de huur bij mutatie, Streefhuur: hoe hoog mag dat zijn? Huurverhoging is belangrijk punt en rol weggelegd voor de Huurdersraad.

2019 is het jaar van de projecten. Oranjewijk in fases afgebouwd

Sluisweg: Samen met de bewoners om de tafel een plan maken wat er moet gebeuren.

Frederikstraat: wat gaan we daar doen? Bewoners rond de tafel.

Boorstraat: na-isolatie, zonnepanelen, badkamer en tweede toilet bovenverdieping

Stationsstraat: ligt een kavel, de bestemming moet zorg zijn, dus voor bewoners die zorg behoeftig zijn.

Zonnepanelen: is een gigantische operatie, dit is aanbesteed. Kopers van woningen kunnen ook meeliften.

Aanbesteding kosten veel tijd en hebben een lange doorloop.

Toehoorder: Woonwagenpark, hoe staat het daar dan mee?

Elisabeth ter Borg; Het woonwagenpark heeft Fien Wonen overgenomen en zorgt voor de verbouwingen.

Toehoorder: Uranusflat is ook een project, hoe is de stand van zaken hier.

Elisabeth ter Borg: Komt ook nog een voorlichting voor de bewoners

Toehoorder: wie gaat het onderhoud doen van de zonnepanelen?

Elisabeth ter Borg: Dit is beheer van Fien dus Fien Wonen.

Toehoorder: Hoe kunnen jullie zien dat er 3%-4% verlies is van rendement?

Elisabeth ter Borg: Onderzoeken, hier zijn onderzoekinstallatie voor bijvoorbeeld de onderhoudsmeter, onderhoudscyclus.

Schoonmaakcyclus valt onder onderhoudscyclus

Toehoorder: nu zijn er huurders die zelf het dak opgaan, dus het is onzin om de zonnepanelen zelf schoon te maken

Elisabeth ter Borg: dat lijkt mij levensgevaarlijk om zelf te doen.

Toehoorder: Er is nu door huurders een bedrijf voor ingeschakeld om dit werk te doen.

Toehoorder: Zijn er projecten tot 2020?

Elisabeth ter Borg: ja, doorlopende projecten

Toehoorder: Gaat er nog gebouwd worden?

Elisabeth ter Borg: we hebben geen grondpositie of we moeten wat gaan slopen. Gemeente wijst de grondpositie toe.

Sloopt er 15 en bouwt er 20 woningen voor terug.

Gereduceerde grondprijs zou dan ook moeten gerealiseerd als wij die zouden kunnen krijgen. Hier kan op gebouwd worden.

Toehoorder: Bij wie kan ik dan informeren of er appartementen in de nabije toekomst gebouwd gaan worden?

Elisabeth ter Borg: makelaars-commerciële bouwbedrijven- Funda.

Toehoorder: Kan Fien niet duurder bouwen voor de middengroep?

Elisabeth ter Borg: Nee, sinds de woningwet is gekomen in 2015, mag dit niet meer.

Toehoorder: dan ben je dus verplicht om te blijven waar je woont.

Elisabeth ter Borg: Na 7 of 8 maanden heb je een nieuwe sociale huurwoning bij actief zoeken.

Elisabeth ter Borg wordt bedankt voor tekst en uitleg.

Rien Stek: Complexe materie wat op bepaalde terreinen elkaar tegen spreken: ouderen en jongeren hebben problemen op de woningmarkt. 

8 Bestuurszaken.

Aftredend en herkiesbaar: Jan Heijkoop en Chris Pater

Stemmen in de zaal: positief 

9. Wat verder ter tafel komt en rondvraag.

Gijs Lock: ik ben creatief en zoek een mogelijkheid om een Jeu de Boule baan aan te leggen rond de Jupiter flat. Een combi maken met de wooncommissie met Fien Wonen. Of de creativiteit aan te vliegen via MAG (Maatschappelijke agenda van Gemeente.)

Elisabeth ter Borg: leuk plan! dit even doorschakelen naar Remon Dul.

Toehoorder: Kunnen we een recreatiezaal in de Peulenflat maken?

Rien Stek: Goede zaak voor projecten.

Toehoorder: Peulenhof heeft een recreatiezaal, een koffiesoos en een biljard. Je kunt zo de straat oversteken.

Voorzitter Rien Stek sluit de avond rond 22.15 uur en bedankt iedereen voor de goede opkomst en bedankt Fien Wonen voor de medewerking, zij hebben de uitnodigingen voor de huurders verstuurd. Waarvoor dank, en hopen dit volgen jaar weer te doen

Wel thuis allemaal!