Notulen
6 september 2016
Algemeen
In het overleg tussen HBZ/HRO en Omnivera GWZ van 30 augustus 2016 zijn onderstaande vragen op de agenda gezet. Enkele zijn in het overleg besproken. De volledige beantwoording is in dit document opgenomen.
Vragen en antwoorden over het jaarverslag 2015
1.Pagina 8, Samenstelling en beheer, Overige verhuureenheden, In de gemeente Hardinxveld- Giessendam: Bij de opsomming ontbreekt Recreatieruimte Vijverhof.
De constatering is juist. In de stukken kan dit voor 2015 helaas niet meer verwerkt worden.
2. Pagina 9, Betaalbaarheid van de voorraad, Huurprijsklasse. Hoe hoog is momenteel (2016) de streefhuur in Hardinxveld – Giessendam en Zederik.
De streefhuren zijn per woning vastgesteld op basis van oorspronkelijk Strategisch vastgoedbeleid en Huurbeleid van beide fusieorganisaties. De gemiddelde streefhuur in Hardinxveld-Giessendam is 75% van de gemiddelde maximale huur en in Zederik 77%.
3. Pagina 10, Verkoop huurwoningen, Koopvarianten. Waarom worden de teruggekochte woningen bij verkoop weer aangeboden in Koopgarant? Is de Koopgarantregeling oneindig?
Koopgarant is niet oneindig. In het huidige beleid kan een teruggekochte woning als sociale huurwoning worden aangeboden, opnieuw als Koopgarantwoning worden aangeboden of definitief worden verkocht. De keuze hangt af van het huidige beleid in het specifieke complex.
4. Pagina 14, Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit, Niet planmatig onderhoud totaal 296,- (Per VHE per type onderhoud in €) Dit is een laag bedrag, klopt dit?
Dit klopt. Het bedrag is juist.
5. Pagina 17, Nieuwbouw in ontwikkeling. De ontwikkeling rond de Uranusflat is gestaakt. Wat waren de plannen met de Uranusflat en zijn hiervoor investeringen gedaan?
Sloop en vervangende nieuwbouw als onderdeel van de herontwikkeling van het winkelcentrum. Het complex is weer in de reguliere onderhoudsplanning opgenomen. Met de bewonerscommissie is ondertussen gesproken over het beheer en onderhoud. Aandachtspunten van de commissie zijn hierbij aan de orde geweest.
6. Pagina 20, Dienstverlening. Tabel Aedes Benchmark, oordeel huurders op primaire dienstverlening Omnivera GWZ. Bij GWZ ligt het oordeel van de huurders lager dan bij de sector, welke acties gaat Omnivera GWZ hierop ondernemen?
De meting van vorig jaar was eenmalig. Vanaf 1 januari 2016 zetten we continue enquêtes uit, zodat we beter kunnen monitoren en bijsturen. Verder kunnen we door de fusie van elkaar leren. Tot slot willen we ook via een klantenpanel beter inzicht krijgen wat huurders echt belangrijk vinden. De klantenpanels starten dit najaar.
7. Pagina 23, Interne organisatie en personele bezetting, laatste zin. De gemiddelde personeelskosten bedragen € 78.988, - per FTE. Waardoor zijn de gemiddelde personeelskosten per FTE zo hoog?
Hierin zijn alle personeelskosten in meegenomen. Het betreft niet alleen salariskosten, maar ook sociale lasten, pensioenen, opleidingen en overige personeelskosten. Verder is het zo dat de CAO voor de woningcorporaties van oudsher een riante regeling was. Bij Omnivera GWZ werken veel medewerkers meer dan 15-20 jaar en zitten daardoor aan het eind van hun salarisschaal. Tot slot had oud-Omnivera een ruimhartige bonusregeling.
De huidige bestuurder is bezig de secundaire arbeidsvoorwaarden te versoberen en de bonusregeling af te bouwen.
8. Pagina 31, Waarborgen van de financiële continuïteit, vierde alinea DIGH. In het jaarverslag 2011 van Omnivera, hoofdstuk Niet in de balans opgenomen verplichtingen, staat vermeld: Aan de stichting Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) is een garantie verstrekt voor een aangetrokken lening van € 399.300, - . Deze lening is aangegaan als microkrediet voor een sociaal woningbouwproject in Zuid-Afrika. Door HRO is bij monde van J. Kuipers toen de vraag gesteld: “ Wat is het risico en de looptijd?” Antwoord financieel manager Omnivera: “ Het risico is aanvaardbaar en te verwaarlozen en hierbij is rekening gehouden bij de besluitvorming tot garantiestelling. HRO heeft steeds vraagtekens gezet bij het herhaaldelijke antwoord dat deze lening geen risico . Ook in 2014 is door HRO gevraagd naar het risico. Hoe hoog is het nog te garanderen bedrag en hoe zit het met de toekomstige inroeping van betaling van het resterende bedrag door stichting DIGH?
Circa € 360.000,-. Er wordt nog op afgelost, maar er is zeker een risico dat een deel moet worden afgeboekt.
9. Pagina 32, Waardering bezit. Tot 2015 waardeerde GWZ haar bezit op boekwaarde. Wat wordt bedoeld met, het vastgoed is gewaardeerd op boekwaarde?
Het gaat hier om de historische kostprijs minus afschrijvingen. Dit is de boekwaarde zoals deze werd opgenomen in de balans van Goed Wonen Zederik.
10. Pagina 32, Jaarresultaten 2015, de toename van het resultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door:
Lagere bedrijfslasten
afname overige waardeveranderingen € 2.314.000, -
Dit zijn extra inkomsten, tellen deze waardeveranderingen mee voor de solvabiliteit?
Ja. De Overige waardeveranderingen zijn onderdeel van het resultaat en beïnvloeden dus ook het Eigen vermogen. Solvabiliteit wordt berekend door het Eigen vermogen te delen door het totale vermogen.
11. Pagina 32. Graag zouden wij een overzicht ontvangen van het genormaliseerde resultaat over 2015.
De richtlijnen waarin jaarstukken van een corporatie moeten worden opgesteld zijn zeer strikt en nauwgezet voorgeschreven. Een “genormaliseerd resultaat” wordt niet genoemd en geëist.
Het bedrijfsresultaat kan als referentie worden gezien voor de reguliere exploitatie en bedrijfsvoering.
12. Pagina 34, Treasury. Thésor is ons onbekend. Wat is dit en wat betekenen zij voor Omnivera?
Thésor is onze adviseur voor treasury. Transacties met betrekking tot bijvoorbeeld het aantrekken van leningen en rentewijzigingen worden door Thésor uitgevoerd op basis van vooraf geformuleerde transactievoorstellen. Zij kennen de markt en zorgen ervoor dat Omnivera GWZ leningen afsluit met marktconforme voorwaarden.
13. Pagina 34, Treasury. Derde alinea. Toegelicht staat dat de accountant treasury toetst en hierover verslag uitbrengt. Waarom is dit niet een taak die primair intern uitgevoerd wordt en wat is de visie hierover van Omnivera?
Treasary vindt plaats volgens het Treasarystatuut. Externe toetsing gebeurt door de accountant volgens het accountantsprotocol.
14. Pagina 39, Prestatieafspraken, vierde alinea. Voor de afspraken 2016 was het medeondertekenen van de afspraken door de huurders een brug te ver. Voor 2017 streven wij naar een gezamenlijke ondertekening. Wat wordt hiermee bedoeld?
We hadden met z’n allen in de zomer van 2015 ingezet om eind 2015 de prestatieafspraken te ondertekenen. Dit is helaas niet gelukt. Uiteindelijk zijn de afspraken in het voorjaar van 2016 afgerond en aansluitend ondertekend.
15. Pagina 40. Woonlasten en energieverbruik, tweede alinea. Deze huurprijs aanpassing wordt veelal gecompenseerd door een lagere energierekening. Op welke berekening is dit gebaseerd? Zover bij ons bekend zijn de kosten voor de verduurzaming van de woningen voor Omnivera GWZ, graag ontvangen wij een toelichting.
Het gaat hier om investeringen van energiebesparende maatregelen die leiden tot een toename van het aantal kwaliteitspunten volgens het woningwaarderingsstelsel (wws). Meer wws-punten zorgen voor een hogere maximale huur, waarvan de streefhuur wordt afgeleid. In 2015 was nog sprake van verschillend beleid bij beide fusieorganisaties.
16. Pagina 50, derde alinea. Zijn salaris was niet conform de regels. In het jaarverslag 2014 wordt vermeld dat het salaris van de voormalige directeur-bestuurder van Omnivera conform de geldende regels is. Wat is er in één jaar tijd veranderd?
In 2015 is de wet Normering topinkomens (WNT) ingevoerd en die geeft aanvullende regels over de salarissen van directeur-bestuurders ten opzichte van voorgaande jaren.
17. Pagina 57, vierde alinea. De statuten zullen in 2016 worden aangepast als gevolg van de nieuwe Woningwet en de wijzigingen in de governancecodes. Wanneer worden de aangepaste statuten voorgelegd aan de huurdersraden?
Na goedkeuring door de minister. Naar verwachting eind 2016.
18. Pagina 61, WNT-verantwoording. Bij WNT staat dat B. Gruijters in juli 2015 niet heeft gewerkt, maar in de berekening van norm WNT vergoeding is juli 2015 wel meegenomen. Dit lijkt niet juist.
De arbeidsovereenkomst is 31 juli 2015 ontbonden.
19. Pagina 62, P. van den Berk. Is het gevorderde bedrag inmiddels ontvangen en wat is de status op dit moment? Verwacht Omnivera GWZ (aanvullende) kosten?
Het bedrag is nog niet ontvangen. De procedure loopt nog. Onbekend of er nog aanvullende kosten zullen komen.
20. Pagina 62. Voor J. Seegers en P.J.J.M van den Bosch wordt de maximale WNT-vergoeding niet naar rato berekend. Waarom is dit niet zo opgenomen?
Beide personen waren korter dan een half jaar in functie als bestuurder. De WNT vereist daarom alleen een vermelding maar geen toetsing aan de WNT-norm.
21. Pagina 78. Voor de berekening worden een aantal uitgangspunten opgenomen zoals indexatiekosten en opbrengsten. Hoe verhouden deze uitgangspunten zich tot de begroting van 2016?
Omnivera GWZ stelt jaarlijks een Position Paper op waarin alle uitgangspunten worden vastgelegd voor de begroting en de meerjarenraming. Ook de uitgangspunten voor de bedrijfswaarde worden hierin opgenomen.
22. Pagina 82, Derivaten aangehouden voor hedging. Zijn deze derivaten van het voormalige GWZ of ook van het voormalige Omnivera? Graag ontvangen wij een opgave van kosten versus Risico.
Ja, alle derivaten zijn van het voormalige GWZ. Er zijn geen andere kosten verbonden aan de derivaten dan rentekosten. Derivaten zijn een rente-instrument, waarmee de rentekosten van een onderliggende lening worden beheerst. Er is altijd sprake van een koppeling tussen derivaat en lening, waarbij korte rente wordt uitgeruild tegen lange rente.
De derivatenportefeuille van Omnivera GWZ omvat geen ander risico dan renterisico op het moment van een renteconversie.
23. Pagina 90, Afschrijvingsmethode en – termijnen. Hoe verhouden de afschrijvingstermijnen zich tot de onderhoudstermijnen van de betreffende activa?
De afschrijvingstermijnen hebben een relatie met de levensduur van de activa. Onderhoudstermijnen staan in principe los hiervan. Uiteraard sluiten wij geen onderhoudscontracten die langer duren dan de levensduur van het betreffende complex.
24. Pagina 95, Berekening onrendabele top Oranjebuurt. Graag ontvangen wij een volledige opgave van de onderhanden projecten met een gespecificeerd financieel overzicht.
Het is ondoenlijk om van ieder project een dergelijk overzicht op te stellen. Het behoort ook niet tot de taak van een huurdersorganisatie om hierop toezicht te houden. Uiteraard informeert Omnivera GWZ over de voortgang en status van projecten. Momenteel zijn we bezig met de evaluatie van de eerste twee fasen van het project Oranjebuurt. Ook hierover zullen wij na afronding de huurdersorganisaties informeren.
25. Pagina 97, Swaps. Waarom hebben de swaps een looptijd tot 2024 e.v. als zij zijn afgesloten om renterisico te dekken voor de periode 2009-2011?
Het rente risicoprofiel van de leningenportefeuille (GWZ) was in 2008 dusdanig dat men heeft besloten tot het inzetten van derivaten. De looptijd tot 2024 is waarschijnlijk gekozen om naast een acuut renterisico (2008-2011) ook in latere jaren het renterisico te beperken. Zolang wij aan onze renteverplichtingen voldoen is er niets aan de hand. Deze verplichtingen vallen in onze reguliere bedrijfsvoering. Wij gaan overigens geen nieuwe Swaps aan.
26. Pagina 99, Waaruit bestaan de aangegane verplichtingen voor de genoemde projecten?
Het betreft reeds afgesloten contracten met derden, waarvan de gevolgen nog niet zichtbaar zijn in de balans.
27. Pagina 106, Leefbaarheid. Wat is het bedrag voor Hardinxveld - Giessendam en wat is het bedrag voor Zederik?
Het gaat in totaal om € 212.000,-; € 56.000 voor Zederik en € 156.000 voor Hardinxveld-Giessendam.
28. Pagina 107, Overige bedrijfslasten, Kosten korting automatische incasso. Deze korting is alleen voor Zederik, wordt dit gelijk getrokken voor Hardinxveld – Giessendam?
De korting in Zederik is afgeschaft en voor betrokkenen gecompenseerd in de huur. Daarmee is de regeling gelijk getrokken. Dit is in overleg met HBZ/HRO afgesproken bij het vaststellen van het servicekostenbeleid 2016.
29. Voor 2015 is BDO aangesteld als accountant, is al bekend welke accountant voor 2016 wordt aangesteld?
Nee.
