Notulen
11 januari 2012
Notulen van de vergadering van de
Stichting Huurdersraad Omnivera,
gehouden op woensdag 11 januari
2012 om 19.30 uur in het kantoor van Omnivera aan de Rijnstraat 1.
Aanwezig van het dagelijks bestuur van de
Stichting Huurdersraad:
M. Stek voorzitter
J. Kuipers
secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester
Aanwezige leden van de Stichting
Huurdersraad :
K.J. Dubbeldam, N. Koppelaar-Put, C.A.
Blom-Fijnekam, A.P. Advokaat-van Erkel, J.M. van Son, N.J.M.
Janssen-Nijssen, T. de Vries, H. Kuipers.
Aanwezig van de Directie:
R.C. Jens
manager verhuur en bewonerszaken
M.L.P. Mommersteeg manager
bedrijfsvoering
Notulist: Y. Alderliesten
1. Opening
De heer Stek opent de vergadering en heet iedereen hartelijk
welkom. Deze extra vergadering is belegd -in verband met de vele
vragen vanuit de huurdersraad ten aanzien van de begroting en het
huurbeleid.
Dhr. Stek is een notitie aan Omnivera
verstrekt waarin de vragen van de Huurdersraad zijn samengevat. De
vragen zullen vanavond zoveel mogelijk beantwoord worden.
Voorwoord pagina 4:
Er wordt
gesproken over een zware wissel op de kasstromen en het investeren
in leefbaarheid van wijken en buurten. Is deze investering niet een
hoofdtaak van de Gemeente? De stichting huurdersraad is bang dat de
Gemeente hier te makkelijk mee omgaat. Deze investering kun je beter
doen in sociale woningbouw is de conclusie van de stichting
huurdersraad.
De heer Jens antwoordt, dat hij de
gedachten van de stichting huurdersraad begrijpt en dat ze ook voor
een deel hierin gelijk hebben. 30% van de woningen in
Hardinxveld-Giessendam zijn huurwoningen. Omnivera heeft dus zeker
een taak om de leefbaarheid en hierdoor de verhuurbaarheid goed te
houden. Dit is ook vast gelegd in het strategisch plan van Omnivera.
Leefbaarheid moet je gezamenlijk aanpakken. Samen kun je veel
bereiken.
De heer Stek informeert of de Gemeente
hierin financieel bijdraagt. De heer Jens geeft aan dat hier goede
afspraken met de Gemeente overgemaakt worden. Omnivera gaat zich in
de toekomst meer richten op wijkbeheer.
Blz. 4. De
bedrijfslasten van Omnivera zijn hoger dan bij collega corporaties.
Wat is hiervan de reden en waar liggen de verschillen? De heer
Mommersteeg geeft aan dat het hier gaat over de onderhoudskosten en
het mutatieonderhoud. Omnivera wil deze kosten structureel
verminderen. De heer Stek informeert of Omnivera dan niet op de
kwaliteit gaat inleveren. De heren Jens en Mommersteeg geven aan dat
de kwaliteit van ons woningbezit uitstekend is en dit wil Omnivera
graag zo houden.
Mevrouw van Son informeert dat het
mutatieonderhoud voor een deel wordt terugverdiend via de huur. De
heer Mommersteeg antwoordt, dat dit inderdaad voor een deel wordt
terugverdiend, maar een gedeelte is niet kostendekkend.
Blz. 6. Omnivera
vindt het belangrijk om onder meer de volgende zaken in beeld te
hebben: wie zijn onze belang houders? De huurdersraad vindt de
huurders de grootste belanghouders. De heer Mommersteeg antwoordt
dat dit ook zo is. De huurdersraad vindt, dat zij ook besluiten
moeten kunnen nemen en hopen dat ze serieus genomen worden hierin.
De heer Mommersteeg antwoordt, dat Omnivera dit besef heeft en dat
dit ook geen discussie is. Omnivera vindt en hoopt op openheid ten
opzichte van elkaar en we moeten elkaar goed blijven informeren,
aldus de heer Mommersteeg.
Blz. 7.
Huurtoeslagheffing van € 760 miljoen (landelijk). In het kader van
de verdere bezuinigingen is het denkbaar dat dit in 2014 zal worden
verhoogd.
De heer Mommersteeg antwoordt, dat dit in
het regeerakkoord bepaald is. De corporaties gaan hieraan
meebetalen. De indicatie voor Omnivera is € 650.000,-.
Blz. 7.Financiële
risico's
In de komende vijf jaar moet er voor € 40 miljoen aan
leningen worden geherfinancierd. Bovendien is de verwachting dat er
ook nog eens voor € 25 miljoen wordt geïnvesteerd in
projectontwikkeling. Bovendien is nog onduidelijk of bijvoorbeeld de
bouw van een HOED (huisartsen onder één dak) met staatssteun
gefinancierd mag worden.
Inmiddels is bekend dat Omnivera een
dergelijk project niet met staatssteun mag financieren. Omnivera
moet dus voor dit project duurder gaan lenen. De heer Mommersteeg
merkt op dat er naar een creatieve oplossing gezocht moet worden wil
dit project door kunnen gaan.
Blz.8. Er zullen
beheersmaatregelen worden genomen. Wat wordt hier mee bedoeld? De
heer Mommersteeg antwoordt, risico's wil je beperken en bewaken. Bij
nieuwe plannen/projecten moet er door Omnivera alerter hierop
gereageerd worden. Zaken moeten op voorhand beter uitgezocht worden.
De heer Mommersteeg geeft als voorbeeld
het opnieuw moeten her afsluiten van leningen. Hier kun je alert op
reageren. Dit is ook een beheersmaatregel.
Blz. 8.
Organisatiekosten.
Dit zal worden geoptimaliseerd door middel
van de corporatie barometer. Wat is een corporatie barometer? De
heer Mommersteeg antwoordt, dat dit door Omnivera zo wordt genoemd
en het is een tussentijdse rapportage een prestatiemeting om te
kunnen bepalen of Omnivera nog de goede koers vaart.
Blz. 8. Inkomende
kasstromen.
Er zullen verhuur bevorderende maatregelen worden
genomen om leegstand tegen te gaan bij de moeilijke verhuurbare
complexen? De huisvestingsverordening is om die reden per 1 juli
2011 veranderd. De bindingsregels zijn gewijzigd.
De heer Jens antwoordt, dat bepaalde type
woningen op dit moment moeilijker verhuurbaar zijn. Omnivera is hier
heel intensief mee bezig. Omnivera breidt voor sommige type woningen
het aantal doelgroepen uit. Nu adverteert Omnivera in het Kompas van
Hardinxveld-Giessendam. Misschien dat Omnivera breder gaat
adverteren. Omnivera onderzoekt ook of er misschien in de regio meer
centraal geregeld kan worden.
Geïnformeerd wordt of één persoon ook nu
naar een eengezinswoning kan. De heer Jens antwoordt, dat dit
inderdaad zo is en dat het mogelijk is om als alleenstaande een
eengezinswoning te gaan huren. De mensen krijgen meer keuzevrijheid.
Blz. 9. Algemeen
Wat betekent benchmark?
Vergelijken met andere corporaties,
aldus de heer Mommersteeg.
Blz. 10. Bij
planmatig onderhoud wordt gesproken over toepassing van isolerende
beglazing. In de praktijk worden de voor- en achterdeuren en diverse
zijramen in de gevels niet voorzien van isolerende beglazing,
hierdoor vervalt een groot deel van het isolerende effect.
Dubbelglas in een voordeur is heel kostbaar en maakt voor het label
niet zoveel uit. De achterdeur en een zijraam worden tegenwoordig
wel direct meegenomen.
Blz. 11. Wat zijn de
"geparkeerde" herstructureringsontwikkelingen Uranusstraat? Dhr.
Jens antwoordt, dat een projectontwikkelaar kijkt naar de
mogelijkheden inzake het Peulenplein. Omnivera is bezig met een
onderzoek of er vraag is naar appartementen. Dit is vertrouwelijke
informatie aldus de heer Jens. Verder valt hier nog niets over te
melden.
Blz. 11. Verkoop
woningen Wielwijk. Benadert Omnivera nog bewoners inzake de
mogelijkheid van het kopen van hun woning. Dhr. Jens antwoordt, dat
dit op dit moment weinig zin heeft. De bewoners zijn op de hoogte
van de mogelijkheid. Als men wil kopen dan komt het verzoek wel.
Verkoop mede met het oog op het mogelijke
toekomstig recht tot koop dient te geschieden complexmatig en niet
zoals de mooie kreet "right to buy", hier en daar een woning. De
stichting Huurdersraad maakt zich hier zorgen over. Communiceert
Omnivera hierover met Aedes? Dhr. Mommersteeg antwoordt, dat
Omnivera dit zeker doet en hier ook op tegen is. Alle
woningcorporaties zijn hierop tegen, aldus Dhr. Mommersteeg. Het is
gelukkig nog geen wet.
Blz. 12. Algemeen
Ons vastgoed kenmerkt zich door diversiteit in, type en huurprijs.
Bij toevoegingen en onttrekkingen zal dit ook het uitgangspunt
blijven, waarbij het strategisch voorraadbeleid nadrukkelijk
richtinggevend is: wat we (de markt) niet nodig hebben, gaan we ook
niet bouwen!
Dhr. Jens antwoordt, als Omnivera nu
bouwt moet het over 20 jaar ook nog goed verhuurbaar zijn.
Blz. 13. Tiendweg.
Het uitgangspunt is dat in 2014 de eerste 10 woningen door Omnivera
worden gebouwd. Is dit koop of huur? Het totale plan zal uit huur en
koop bestaan. Dit is nog niet besloten.
Blz. 15. Huismeesters
Wie komt er bij er een alarmoproep bij de bewoners in de Lange
Wei. Dhr. Jens antwoordt, een medewerker van de Lange Wei.
Blz. 17.
Huurprijsbeleid. In de toekomst zullen de huren worden getoetst aan
de WOZ waarde. De huurdersraad denkt dat Omnivera geen enkel belang
heeft bij een lagere WOZ-waarde. Indien er door de Gemeente foutief
en te hoog wordt getaxeerd dan zal Omnivera geen bezwaar aantekenen
tegen de aanslag.
Dhr. Mommersteeg antwoordt dat Omnivera
niet uit is op huur maximalisatie. De heer Mommersteeg geeft aan dat
Omnivera zeker de WOZ-waarde zal onderzoeken.
Dhr. Mommersteeg merkt op dat Omnivera de
streefhuur- gelijk en in sommige gevallen zelfs lager- zal houden
dan 75% van de maximaal redelijke huurprijs. De productkwaliteit
wordt vergeleken met een indicatie van de markthuur, die we
stellenop 4,5% van de WOZ-waarde. Aan de stichting Huurdersraad is
toegezegd dat het percentage van 4,5% vastgesteld is voor de eerste
vijf jaar.
Blz. 18. 5.3 Europa
en staatssteun
Bekeken zal worden of het mogelijk is om senioren
te verleiden om hun eengezinswoning te verlaten, om op die manier de
doorstroming op gang te brengen. Hoe gaat Omnivera de senioren
verleiden? Dhr. Jens antwoordt, dat Omnivera nog niet weet hoe dit
kan worden aangepakt. In den lande zijn hier experimenten mee.
Omnivera volgt dit op de voet.
Blz. 20. Bovendien
zal onderzocht worden of de huidige organisatiestructuur nog
voldoet. De organisatiestructuur is nog maar 2 jaar oud. Wat mag dit
dan aan externe kosten weer inhouden?
Dhr. Mommersteeg antwoordt, dat bedoeld
wordt om de werkorganisatie intern aan te passen, meer structuur
hierin aan te brengen om nog klantgerichter en efficiënter te kunnen
werken.
Blz. 25. Welke panden
zijn vastgoedbeleggingen?
De term 'vastgoedbeleggingen' volgt
vanuit de verplichte verslaglegging en hiermee
worden alle woningen boven de
liberalisatiegrens bedoeld.
Blz. 26. In de
grafiek staat voor servicekosten 8,03%.
Dhr. Mommersteeg
antwoordt, dat dit een verdeling is van al de kosten en uitgaven van
Omnivera. Servicekosten zijn uitgaven. Een groot gedeelte komt terug
via de huurders.
Blz. 27. Wat zijn investering MVA.
Dit zijn investeringen in de eigen organisatie van Omnivera,
bijvoorbeeld het kantoorpand.
Blz. 29. Waarom vanaf
2014 wel grote winst?
Dhr. Mommersteeg antwoordt, dat de
bedrijfslasten zullen dalen en er zijn in dit overzicht geen
investeringen meegenomen. Er wordt geïnformeerd of in het overzicht
ook Tienmorgen is meegenomen. Dhr. Mommersteeg antwoordt, dat dit
voor een gedeelte hierin verwerkt is.
Blz. 31. Organogram
Er wordt aangegeven dat de OR hierin ontbreekt. Dhr. Mommersteeg
antwoordt, dat je dit hierin niet hoeft te vermelden.
Blz. 32. Wat zijn de
kosten van de "jaarlijkse" automatisering? Dhr. Mommersteeg
antwoordt, € 160.000,--.
Blz. 35. Er komt toch
niet na 2 jaar weer een nieuw logo en kleuren? Dit gaat goud geld
kosten en aan dit soort onzin geeft de huurdersraad geen
goedkeuring. De heren Jens en Mommersteeg geven aan dat dit ook niet
gaat gebeuren.
2. Rondvraag
Met het huurprijsbeleid is nu ingestemd.
Dhr. Dubbeldam
informeert naar huurtoeslag. Dhr. Jens geeft aan dat je recht hebt
op huurtoeslag tot en met een huurprijs van € 664,-. afhankelijk van
het inkomen.
Dhr. Kuipers informeert naar de enorme huurverhoging
van de Boorstraat. Heeft advertenties vergeleken van vorig jaar met
de onlangs verschenen advertentie Boorstraat. Dhr. Jens geeft aan
dat dit klopt. Dit zijn reële huurprijzen.
3. Sluiting
Dhr. Stek bedankt iedereen voor de prettige vergadering en sluit de
vergadering.
J. Kuipers
M. Stek
