Notulen
23 maart 2011
Notulen van de vergadering van de
Stichting Huurdersraad en Omnivera,
gehouden op woensdag 23
maart 2011 om 19.30 uur in het kantoor van Omnivera aan de
Rijnstraat 1.
Aanwezig van het dagelijks bestuur van de
Stichting Huurdersraad:
M. Stek voorzitter
J. Kuipers
secretaris
Aanwezige leden van de Stichting
Huurdersraad :
K.J. Dubbeldam, N. Koppelaar-Put, T. de Vries,
C.A. Blom-Fijnekam, A.P. Advokaat-van Erkel, J.M. van Son, H.
Kuipers.
Aanwezig van de Directie:
B.G.M.
Gruijters directeur-bestuurder
M.L.P. Mommersteeg manager
bedrijfsvoering
R.C. Jens manager verhuur en bewonerszaken
Notulist: Y. Alderliesten
Dhr. Stek opent de vergadering en heet
iedereen hartelijk welkom.
Dhr. Kuipers zal vanavond als voorzitter
optreden, omdat de heer Stek de voorvergadering van de Stichting
Huurdersraad niet heeft kunnen bijwonen.
Dhr. Gruijters bedankt de aanwezigen voor hun komst en spreekt zijn waardering uit voor deze opkomst. Dhr. Jens geeft aan, dat de volgorde in de agenda veranderd is en reikt deze uit. Dhr. Jens deelt mee, dat de tussenrapportage Strategisch Voorraadbeleid aan iedereen is verzonden niet correct is. Dit stuk is nog in concept en voor intern gebruik. De heer Gruijters stelt daarom voor het in de eerst volgende vergadering met elkaar te bespreken. Als laatste agendapunt wordt er een presentatie gegeven over het Strategisch Vastgoedbeleid.
Dhr. Kuipers geeft namens de Stichting
Huurdersraad aan, dat dit agendapunt een enorm discussiepunt is
geweest in de voorvergadering. Dhr. Kuipers stelt voor om de punten
die hij genoteerd heeft toch te behandelen. Dhr. Gruijters stemt
hiermee in.
Dhr. Kuipers geeft aan, dat in de notulen
van 15 december 2010 vermeld staat, dat er bij verzending van de
notulen een memo gevoegd zou worden met uitleg over de boekwaarde en
de bedrijfswaarde. Deze memo heeft men niet ontvangen. Dhr.
Mommersteeg gaat hier alsnog voor zorgen.
De notulen van 15 december 2010 zijn
vastgesteld.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
(ter informatie)
Dhr. Kuipers deelt mee, dat
er 17 maart jl. een infoavond bij de gemeente is geweest over
Tienmorgen Noord. Hier waren verschillende leden van de Stichting
Huurdersraad aanwezig. Het was een goede en duidelijke presentatie.
Er werden zinvolle opmerkingen door het aanwezige publiek gemaakt.
De Stichting Huurdersraad hoopt, dat Omnivera hier een goede partij
in zal zijn en zich hier actief mee zal kunnen bezighouden.
4. Stand van zaken
nieuwbouwprojecten (ter informatie)
Over 't Spoor
Het
bestemmingsplan voor dit gebied is eind januari 2011 door de
gemeenteraad akkoord bevonden. Na een termijn van 6 weken (bezwaren
tijd) kan de bouwvergunning worden afgegeven. Eind februari 2011
kwam het bericht van ZHZ dat er nieuw bodemonderzoek nodig is. In de
eerdere brief werd aangegeven dat nader bodemonderzoek als resultaat
opleverde dat er geen beletsel is voor de uitgifte van de
bouwvergunning. Er moet nu alsnog een extra bodemonderzoek worden
uitgevoerd. Dit is met spoed in werking gesteld.
In week 13 starten de sloopwerkzaamheden.
Inmiddels heeft de expertise plaatsgevonden van de bebouwde
omgeving. Als de bouwvergunning ontvangen is wordt er gestart met de
bouw.
Zorgeenheden op locatie Kon.
Wilhelminaschool
Het zorginhoudelijke programma
van Rivas wordt gereed gemaakt en het technische programma van eisen
van Omnivera zijn gereed. Architect Jorissen en Simonetti uit
Rijssen heeft het voorlopig ontwerp van de plattegronden
gepresenteerd. Het voorstel is 24 zorgeenheden en 27 overige
zorgappartementen. Komende weken wordt er verdere invulling gegeven
aan dit plan en afstemming van de kosten zal plaatsvinden. De
verwachting is dat medio 2013 gestart wordt met de bouw. De te
verwachten bouwtijd is ruim een jaar.
Peulenhof
De start
van de koopwoningen heeft 9 november 2009 plaatsgevonden De afbouw
is in volle gang. De oplevering is bepaald op 21 juni 2011. Stand
van zaken 10 maart 2011, 9 woningen zijn verhuurd en 11 woningen
verkocht.
Wibautstraat
De
bouw van de 11 appartementen is in december 2010 opgeleverd. De
woningen zijn inmiddels verhuurd.
De Blauwe Zoom - Syndion
Het geheel is opgeleverd in oktober 2010. De sleutels zijn begin
november overgedragen en alle woningen zijn bewoond. De officiële
opening heeft plaatsgevonden op 11 maart 2011. Dhr. Kuipers merkt
hierbij op, dat hij het erg jammer vindt dat alleen het dagelijks
bestuur van de Stichting Huurdersraad een uitnodiging heeft
ontvangen. Dit in tegenstelling tot zoals eerder afgesproken de
gehele huurdersraad. De afspraak geldt dat bij een opening altijd de
gehele Stichting Huurdersraad wordt uitgenodigd. Dhr. Gruijters zal
er voor zorgen dat zij hiervoor alsnog gelegenheid krijgen.
Blauwe Zoom
Verder
nog geen concrete plannen voor verdere bebouwing.
Locatie Calvijn (Kerk en woningen)
Deze 12 woningen zijn opgeleverd en sinds begin maart 2011 bewoond.
De Lange Wei: De Koepel
De oplevering van dit project heeft eind oktober 2010 plaatsgevonden
en de sleutels zijn aan de huurders uitgereikt. Maandag 1 november
2010 zijn de voorzieningen in bedrijf genomen. Op 3 december 2010
heeft de officiële opening plaatsgevonden.
5. Presentatie financiën
Dhr. Mommersteeg geeft een presentatie. Blijft
Omnivera financieel gezond? Deze vraag was vorig jaar nog niet aan
de orde, maar nu door veranderingen wel!
De overheid maakt het
woningcorporaties moeilijk.
Europa bemoeit zich
er nu ook mee. Sprake van financiële crisis (hierdoor weinig
mogelijkheden voor verkoop van woningen). Stijgende bedrijfslasten,
veel opgelegde heffingen. Nieuwe regels om te mogen lenen. Imago
problemen spelen ook een rol, faillissementen, geld gebrek etc.
De overheid en corporatie.
Sinds 2008 hebben we te maken met 25% vennootschapsbelasting.
Woningcorporaties moeten meebetalen aan de wijkaanpak
(Vogelaarheffing). Meebetalen aan financiële problemen (Centraal
Fonds). Huren mogen bijna niet worden verhoogd. Voor 2011 komt dit
neer op 1,3% = inflatie. Vanaf 2014 meebetalen aan de huurtoeslag.
Omnivera schat in ongeveer € 600.000,--.
Europese regels en de staatssteun.
Woningen tot € 652,52 moeten voor 90% worden verhuurd aan inkomens
tot € 33.614, -. Hierdoor valt een hele grote groep tussen "wal en
schip". Gevolg weinig mutatie. Omnivera is bezig met een
tussenoplossing voor de huurder met een inkomen tot € 49.000, -.
Omnivera adviseert haar klanten te reageren naar de Woonbond. In het
toewijzen heb je dus 10% ruimte om af te wijken.Als Omnivera zich er
niet aan kan houden, dan ontvang je als woningcorporatie geen
Staatssteun. Dit is de borging om goedkoper te kunnen lenen. Geen
staatssteun betekent duurder geldlenen. (ongeveer 1 % hoger).
Hoe rijk is Omnivera?
De waarde van de woningen bedraagt Waarde van de leningen
Eigen vermogen
Dit
geld zit in de stenen. Dit geld is niet beschikbaar. De heer
Mommersteeg presenteert verder het huishoudboekje van Omnivera.
Getoond worden de jaren 2011 tot en met 2015 en wel de opbrengsten
en de uitgaven. Uitgangspunt is een positief resultaat. Om te kunnen
lenen heeft Omnivera in ieder geval een positief saldo nodig!
Conclusie:
Onderhoud is een enorme kosten post. Heffingen van de overheid een
enorm bed rag.
Een Omnivera voorbeeld.
Onderhoud en woningverbetering. 2006 t/m 2009 per woning per
jaar ten opzichte van een landelijke vergelijking is getoond.
Conclusie:
Omnivera
geeft teveel geld uit aan woningverbetering bij mutatie. Een hoge
kwaliteit heeft een hoge prijs. Omnivera gaat en moet gaan zoeken
naar mogelijkheden om te besparen op de kosten van
woningverbetering.
Wat gaan we eraan doen?
Beter letten op de inkomsten. Huurverhoging bij
woningverbetering, De klant betaalt voor extra's. Huur bij mutatie
in overeenstemming met kwaliteit.
Waar mogelijk woningen verkopen.
Beter letten op uitgaven!
Investeren hoeft niet altijd onrendabel te zijn. Kritische
kijken naar de onderhoudsuitgaven. Kritisch kijken naar de
bedrijfsuitgaven.
Vragen na de presentatie:
Dhr. Kuipers informeert naar het verschil
tussen renovatie, woningverbetering en onderhoud. Renovatie
kosten voor Omnivera, woningverbetering kosten voor de huurder,
onderhoud kosten voor Omnivera. Dhr. Kuipers merkt op, dat de
jaarlijkse huurverhoging ook gegeven wordt over het stukje
woningverbetering.Dhr. Gruijters bevestigt dit.
Mw. Advokaat informeert of
woningverbetering verplicht is.Dhr. Gruijters antwoordt dat dit niet
verplicht is. Renovatie en regulier onderhoud zijn wel verplicht.
Dhr. Stek informeert naar het energielabel. Dhr. Jens antwoordt,
dat inmiddels alle woningen gelabeld zijn. Dhr. Gruijters meldt, dat
hiervan een lijst is opgesteld en dat deze bij de volgende
vergaderstukken zal worden bijgevoegd.
6. Aanpassing huurharmonisatie (ter
informatie)
Uitleg Dhr. Jens. Tot op heden
wordt de huurprijs van vrijkomende woningen verhoogd naar 72% van de
maximaal redelijke huurprijs. Afwijkende regels worden gehanteerd
voor seniorencomplexen, nieuwbouw- en sloopcomplexen. Door
financiële noodzaak moet dit naar 75%. Hierdoor wordt de
operationele kasstroom verbeterd. De kasstromen moeten positief zijn
om voor borging van het Waarborgfonds in aanmerking te komen.
Hierdoor kan Omnivera goedkoper geld lenen.
Voorstel:
Totdat de
complexbeheersplannen zijn vastgesteld worden woningen die vrijkomen
opnieuw verhuurd tegen een huurprijs van gemiddeld 75% van de
maximaal redelijke huur. Dit geldt niet voor de sloopcomplexen.
Incidenteel kan de huurprijs hoger of lager vastgesteld worden. Dit
hangt af van de marktontwikkelingen. De complexbeheerplannen worden
besproken met de Stichting Huurdersraad. Vanaf heden hanteert
Omnivera de voorgestelde 75% van de maximaal redelijke huurprijs.
Dhr. Kuipers deelt namens de Stichting
Huurdersraad mee, dat men zich niet in het voorstel van de verhoging
van de 75% kan vinden. De Stichting Huurdersraad wil goed
geïnformeerd worden over de complexbeheersplannen en er bij
betrokken worden.
Dhr. Gruijters merkt op, dat Dhr.
Mommersteeg een duidelijke uitleg heeft gegeven waarom bij nieuwe
verhuur de huur wordt verhoogd naar 75% van maximaal redelijk. Dhr.
Gruijters vindt, dat je naar de toekomst van de huurder moet kijken.
Dhr. Gruijters benadrukt nogmaals dat de 75% alleen gehanteerd wordt
bij vrijkomende woningen en dat de 75% afgestemd wordt op de vraag
en het aanbod naar woningen.
7. Stand van zaken Europese
regelgeving (ter informatie)
Is al behandeld
bij agenda punt 5.
Dhr. Jens merkt op, dat Omnivera net als
andere corporaties het een zorgelijke materie vinden. Veel
corporaties zien het als een probleem, maar willen er toch een
uitdaging in blijven zien om er zo goed mogelijk mee om te gaan en
waar mogelijk oplossingen voor te bedenken. Vooral de middeninkomens
(tot € 49.000) wil Omnivera blijven bedienen. Omnivera zoekt samen
met andere corporaties naar mogelijkheden.
8. Strategisch Plan (ter
informatie)
Dhr. Gruijters deelt mee, dat
hier een boekje van wordt gemaakt, zodra dit definitief is en
beschikbaar is aan een ieder zal worden verzonden.
Geld is middel, prestaties is doel! Waar
stuur je op aan? Regels van het Spel
• Jaarlijkse huurverhoging
•
Huurharmonisatie (Rijk)
• Bouwbesluit
• Onderhoudsplicht
• Investeringsgrenzen (WSW)
Kernwoorden Omnivera
- Betrouwbaar
- In ontwikkeling
- Samen
- Thuis in wonen
- Keuzevrijheid
- Klantgericht
- Prijs/kwaliteit
- Bereikbaarheid Thuis in de
buurt
- Woon- en leefomgeving Buurttevredenheid
- Samenwerken
maatschappelijk middenveld
- Thuis in Hardinxveld Zorg
-
Duurzaamheid "groene corporaties" Leven en werken
Dhr. Gruijters deelt mee, dat Omnivera
het verder met elkaar wil uitwerken.
Voorzitter Dhr. Kuipers sluit de vergadering en
bedan
Dhr. Gruijters bedankt iedereen voor de prettige vergadering.
