Notulen
3 februari 2010
Notulen van de vergadering van de
Stichting Huurdersraad en Omnivera,
Aanwezig van de Stichting Huurdersraad:
Dagelijksbestuur
M. Stek voorzitter
J. Kuipers secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester
C.A. Blom-Fijnekam
N.J.M.
Janssen Nijssen
A.P. Advokaat-van Erkel
T. de Vries
N.
Koppelaar-Put
H. v.d. Giessen
K.J. Dubbeldam
J. M. van Son
Afwezig van de Stichting Huurdersraad:
J. Kool
Aanwezig van de Directie:
P.A. van der
Priem directeur-bestuurder
C. de Vreede manager techniek
R.C.
Jens manager verhuur en bewonerszaken
M.L.P. Mommersteeg manager
financiën
Aanwezig van de Raad van
T. Boerman voorzitter
Notulist: Y. Alderliesten
1. Opening
De heren Stek en Van der Priem openen de vergadering en heten
iedereen hartelijk welkom . Ze zijn blij met de aanwezigheid van
zoveel leden van de Stichting Huurdersraad. De heer Van der Priem
memoreert aan het feit dat de heer De Ruiter zo plotseling uit ons
midden is genomen. De heer Heykoop wordt gefeliciteerd met zijn 50
jarig huwelijk en wordt een fijne dag toegewenst.
2. Notulen vergadering 9 december
2009
Bij punt 6 in de notulen staat dat de
heer Stek het idee heeft dat het vervangen van de dakbedekking een
aantal jaren geleden is uitgevoerd. Dat “aantal jaren” moet zijn
enorm lang geleden. Hij denkt dat het meer dan 20 jaar geleden is.
In de notulen staat vermeld dat de heer
Stek voor 2010 het verzoek heeft om in 2010 de parkeerplaatsen te
laten maaien. Dit heeft hij niet zo bedoeld. Hij vindt dat de
Gemeente te makkelijk zegt dat het onderhoud van de omgeving
Sluisweg voor Omnivera is. De heer De Vreede deelt mee dat hij dit
gaat opnemen met de Gemeente.
Verder geen op- of aanmerkingen. De notulen van 9 december 2009 worden vastgesteld.
3. Schrijven Project
Peulenhof/vraaghuurpercentage mutatiewoningen
3.a. Uitbreiding aantal koopwoningen van 12 naar 20
(toelichting/ter bespreking)
In de
huurdersraadvergadering van 17 december 2008 heeft de Stichting
Huurdersraad Omnivera een positief advies gegeven voor de aankoop
van 12 van de 36 appartementen t.b.v. de vrije huursector. In de
vergadering van 9 september 2009 heeft de Stichting Huurdersraad een
positief advies gegeven voor de aankoop van nog eens 8
appartementen, waarmee het totaal aantal appartementen op 20 komt.
Dit is noodzakelijk om de afbouw van de Peulenhof 3e fase
van totaal 36 appartementen mogelijk te maken.
Omnivera had het liever ook anders
gewenst. Omnivera heeft altijd geloofd in een positieve uitspraak
van de rechtbank in Dordrecht en van de Raad van State. De
bezwarenprocedures hebben het project drie jaar vertraagd. Niet te
voorzien was de crisis. Hierdoor is er veel minder belangstelling
voor de koopappartementen van de aannemer ontstaan. Geïnteresseerde
kopers krijgen hun eigen koopwoning niet verkocht. We vissen
allemaal in dezelfde vijver.
De aannemer heeft voor de start van de
bouw het prijsvoordeel van de verkoop aan Omnivera verstrekt.
Omnivera gebruikte dit voordeel voor de huurappartementen, terwijl
deze nog gebouwd moesten worden. De aannemer heeft net zoals
Omnivera de crisis e.d. niet zien aankomen. De aannemer kon de
financiering niet rond krijgen, omdat de financiers de eis stelden
dat minimaal 70% van de 36 appartementen verkocht moesten zijn
alvorens de financiering van de nieuwbouw verstrekt zou worden.
Rekening houdend met de verkoop van 12 appartementen aan Omnivera
bleef er een tekort aan verkochte appartementen staan van 8 stuks.
Als Omnivera die extra 8 niet had gekocht
en niet was gestart met de 3e fase dan waren sowieso de
investeringskosten van 1,3 miljoen euro (omgeslagen in de
verkoopprijzen van de grond) verloren gegaan. Ook de de
subsidie zouden we dan niet ontvangen. Omnivera vindt ook dat zij
het de aannemer verschuldigd was om die extra 8 te kopen, omdat zij
voor de bouw het voordeel van de verkoop aan Omnivera hebben
verstrekt ten gunste van de huurwoningen. Om voor de subsidie in
aanmerking te komen moest aan een aantal voorwaarden worden voldaan.
O.a. garantie van de aannemer dat ze de 36 appartementen zouden afbouwen en er moest gestart worden voor 1 december 2009.
De appartementen worden pas opgeleverd in
maart/april 2011. Hierdoor is er nog veel tijd om de appartementen
te verhuren of te verkopen. De aannemer heeft er van de 16
koopwoningen toch al 12 verkocht. Als de aannemer ze allemaal
verkocht heeft en het zou gunstig zijn om de extra 8 van Omnivera te
kunnen verkopen dan doet Omnivera dit.
Mevrouw Van Son merkt op dat in het
jaarverslag van 2008 vermeld staat dat er een intentieverklaring
getekend is met de ontbindende voorwaarden dat er voldoende markt
moest zijn voor de koopwoningen. Mevrouw Van Son vraagt of er
hiervan toen een rapport is opgesteld. De heer Van der Priem
antwoordt, dat de conclusie van de makelaar destijds was dat er
voldoende belangstelling was. Er waren 100 gegadigden. De heer Van
der Priem merkt op, dat niet te voorzien was dat de markt zou
vastlopen door de kredietcrisis. De heer Van der Priem heeft het
gevoel, ook al had Omnivera het anders gewild, dat Omnivera goed en
doordacht heeft gehandeld. Als Omnivera de subsidie niet had
aangevraagd en niet had gestart met de bouw dan zou het Omnivera
kwalijk genomen zijn, omdat dan toch de subsidie en de enorme
investeringskosten verloren waren gegaan. Er is gehandeld vanuit het
belang van de Volkshuisvesting. De heer Boerman vult aan dat,
sociaal bezig zijn heeft Omnivera hoog in het vaandel staan. De
aannemer had het voorschot al gegeven van de eventuele verkoop.
Moreel moest Omnivera wel. Hadden we niet de extra appartementen
aangekocht en niet gestart met de bouw, dan had Omnivera vast en
zeker een claim ontvangen. De heer Van der Priem merkt op, dat de
bouw 3 jaar heeft stilgestaan. Als dit niet was gebeurd dan had deze
discussie helemaal niet plaats gevonden.
Mevrouw Advokaat-van Erkel informeert
waarom de koopwoningen op de begane grond gesitueerd zijn. De heer
Van der Priem antwoordt dat dit juist voor de verkoop een meerwaarde
zal geven.
De heer Stek merkt op, dat hij het gevoel
heeft dat deze vergadering en uitleg als prettig wordt ervaren. De
heer Stek vindt, dat ook voor de toekomst goed moet worden omgegaan
met het maken van besluiten. Conclusie Stichting Huurdersraad, is,
dat men begrip heeft voor de handelswijze van Omnivera. Men vindt
het een prachtig project worden en zijn blij dat het wordt
afgebouwd.
3.b. vraaghuurpercentage
mutatiewoningen (toelichting/ter bespreking)
Voor de
vergadering is de notitie over dit onderwerp door de manager
financiën de heer Mommersteeg uitgereikt. De heer Mommersteeg licht
de notitie toe.
De verhoging van de vraaghuurpercentages
bij mutatiewoningen en nieuwbouwwoningen is vooral noodzakelijk
doordat de woningcorporaties sinds 2008 worden geconfronteerd met
maatregelen opgelegd door de rijksoverheid. Deze maatregelen hebben
grote invloed op de financiële positie van Omnivera.
Corporaties hebben te maken met de
invoering van de vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het
inflatievolgend huurbeleid. Dit moet echt worden doorberekend.
Omnivera moet haar verantwoordelijkheid nemen. Doen we dit niet dan
zal Omnivera niet kunnen blijven voortbestaan. Wij begrijpen u en uw
argumenten, maar Omnivera kan echt niet anders.
Mevrouw Advokaat-van Erkel merkt op, dat
het vraaghuurpercentage de laatste jaren met 12% is gestegen. Dit
vindt mevrouw fors. Ook vindt mevrouw het moeilijk dat het
voorkomt dat er soms binnen een complex een verschil is van 100
euro. De heer De Vreede antwoordt, dat dit vaker is uitgelegd,
dat deze mensen ook een woning hebben met meer kwaliteit. Wat
betreft de toename van het vraaghuurpercentage vraagt mevrouw begrip
voor de mensen die het moeilijk hebben door de crisis. De heer
Mommersteeg geeft aan dat hij haar begrijpt, maar dat het voor het
voortbestaan van Omnivera in verband met de opgelegde
maatregelen helaas noodzakelijk is.
Omnivera wil blijven investeren en wil
goed onderhoud blijven uitvoeren. Het goed onderhouden van de
woningen heeft als positief effect, dat de aannemers ook aan het
werk kunnen blijven in deze crisis, aldus de heer Van der Priem.
Mevrouw Advokaat-van Erkel informeert of
Omnivera het vraaghuurpercentage zal verlagen als de maatregelen van
de overheid worden afgeschaft. De heer Van der Priem antwoordt, dat
hij dit nog niet kan zeggen. Omnivera kan ook nog niet zeggen wat ze
zouden doen als er nog meer belasting wordt geheven aan de
corporaties.
De heer Kuipers merkt op, dat er werd
gezegd dat Omnivera geen last heeft van problemen in bepaalde
wijken. De heer Kuipers hoopt dat Omnivera wil kijken naar
verpaupering in de wijken. Aangegeven wordt, dat Omnivera dit ook
doet en nalatige bewoners op bepaalde zaken aanspreekt en daarvoor
aanschrijft.
Mevrouw Van Son informeert of Omnivera
zelf ook iets doet om interne kosten in de hand te houden. De heer
Van der Priem antwoordt dat Omnivera dit zeker doet en steeds zaken
onder de loep neemt.
De heer Dubbeldam informeert of Omnivera
nu van plan is om jaarlijks een dergelijke verhoging in te voeren.
De heer Mommersteeg antwoordt, dat hij dit niet kan zeggen. Dit
wordt jaarlijks bekeken. Je kan niet van tevoren inschatten wat de
Overheid aan maatregelen gaat opleggen.
De heer Stek heeft zitten rekenen en
denkt dat Omnivera zich met de 1,2% tekort doet. De heer Van der
Priem geeft aan dat hij gelijk heeft.
De heer Van der Priem deelt mee, dat hij
hoopt dat iedereen in ziet dat Omnivera niet meer doet dan haar
verantwoordelijkheid nemen om Omnivera te laten voortbestaan. Als
Omnivera geen maatregelen neemt loopt het niet goed af. De heer Van
der Priem hoopt dat de leden van de Stichting Huurdersraad begrip
hebben voor de noodzaak van de huurverhoging. De leden van de
Stichting Huurdersraad hebben begrip voor het besluit van Omnivera.
De heer Van der Priem geeft aan dat hij gaat overleggen met het dagelijks bestuur van de Stichting Huurdersraad of het misschien bij bepaalde besluiten toch raadzaam is om te vergaderen met de voltallige Stichting Huurdersraad. De heer Van der Priem informeert u verder. Hij denkt hierbij met name aan het behandelen van het beleidsplan e.d.
4. Presentatie nieuwbouwprojecten
De heer De Vreede geeft een PowerPoint presentatie over de
nieuwbouwwerken in uitvoering/in voorbereiding. Hierop wordt
enthousiast gereageerd.
5. Rondvraag
Hier wordt geen gebruik van gemaakt.
6.Sluiting
De heer Van der Priem bedankt iedereen voor de prettige vergadering
en sluit de vergadering.
J. Kuipers
M. Stek
secretaris voorzitter
