NOTULEN
2003
Notulen van de vergadering van Stichting Huurdersraad Woningstichting “Hardinxveld-Giessendam”, gehouden op donderdag 8 mei 2003 om 19.30 uur in het kantoor aan de Rijnstraat 1 te Hardinxveld-Giessendam.
Aanwezig Raad van Bestuur:
T. Boerman voorzitter
Aanwezig namens de Directie:
P. A. van der Priem Met kennisgeving afwezig:C. de Vreede
Aanwezig van de Stichting Huurdersraad: M. Stek voorzitter J. Kuipers secretaris J. Heijkoop penningmeester
1. Opening M. Stek heet de aanwezigen van harte welkom.
2. Notulen M. Stek heeft als voorzitter namens de huurdersstichting nog een aantal vragen n.a.v. de notulen van 13 februari 2003:
Dhr. Stek verzoekt Dhr. Van der Priem om een getekend exemplaar van de begroting van de huurdersstichting aan de huurdersstichting te verstrekken.
Blz. 5. van de notulen van 13-2-2003 inzake het reinigen van de kunststof kozijnen. Dhr. Van der Priem antwoordt dat nu standaard in de begroting de post voor het reinigen van kunststof kozijnen is opgenomen. Dhr. Van der Priem merkt naar aanleiding van
blz. 7 inzake het nieuwe beleid woningzoekenden op dat er is opgenomen dat men 3 x mag weigeren in plaats van 2 x. Hierna wordt men op een half jaar passief gezet. Na dit half jaar krijgt men weer 2 kansen. Daarna wordt men uitgeschreven. De streefdatum van invoering was 1 juli 2003. Het nieuwe systeem wordt nu ingevoerd per 1 oktober 2003. Dit komt qua realisering beter uit.
De voorlichting hierover wordt door Atrive op 22 mei 2003 gegeven in de Algemene Huurdersvergadering. Mevrouw Van de Wetering van de afdeling verhuur zal in de volgende WoonWijzer de huurders hierover nog uitgebreid informeren.
De notulen worden goedgekeurd en getekend.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
De huurdersstichting heeft geen ingekomen stukken. Mededeling de heren De Vries, Heijkoop en Visser kunnen bij de algemene huurders vergadering op 22 mei 2003 niet aanwezig zijn. Er wordt geïnformeerd of de gehele huurdersstichting ook de vergaderstukken zal ontvangen. Dhr. Van der Priem antwoordt dat men deze inderdaad zal ontvangen.
4. Vaststelling jaarverslag 2002 (ter advisering) De huurdersstichting had hier enkele op- en aanmerkingen over.
Jaarverslag 2002
Naar aanleiding van blz. 29. Is een solvabiliteitspercentage van 15% niet aan de lage kant. Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit voor het bedrijfsleven inderdaad een laag percentage zou zijn. Dhr. Van der Priem merkt op dat wij altijd een 100% dekking hebben omdat wij onroerend goed bezitten. De woningen zijn het onderpand. De bedrijfstak van woningcorporaties moet minimaal 5% hebben. In den lande ligt dit gemiddeld op 8% á 10%. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 2002 In de toelichting staan hier en daar wat afkortingen. Is het mogelijk om voortaan hierbij een soort woordenlijstje te ontvangen. Dhr. Van der Priem antwoordt dat hem dit niet handig lijkt. We proberen in het vervolg het woord voluit te schrijven en de afkorting tussen haakjes te plaatsen, zodat in de rest van het betreffende stuk gewoon de afkorting gebruikt kan worden. Dkph staat voor dynamische kostprijs huur. BWS staat voor Buro Woninggebonden Subsidies.
Blz. 12. inzake de afschrijvingen Voor de woningen gebouwd in de periode 1975 t/m 1993 is de exploitatieduur c.q. afschrijvingssystematiek van de woningen gesteld op 50 jaar. Hetgeen eveneens van toepassing is voor de kosten van c.v., lift en dergelijke. Is 50 jaar niet erg lang ?
Als je het lijstje op blz. 17 bekijkt zie je dat diverse zaken meerdere keren worden vervangen. Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit inderdaad zo is. Dit is vrij logisch omdat het één heeft een langere technische staat van leven dan het ander. Hiervoor wordt geld gereserveerd. Via de voorziening onderhoud.
Blz. 21. huurdebiteuren De vraag is zijn dit huurders. Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit aantal inderdaad het aantal huurders betreft. Men vond het opvallend dat er een verschuiving zit in het aantal maanden. Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit inderdaad klopt. In 2002 waren de huurachterstanden 0,60% en in 2001 0,63%. Opvallend is nu dat de meeste huurachterstanden in de goedkopere klassen zitten. Meestel is dat juist bij de duurdere woningen. Het jaarverslag 2002 is hierbij vastgesteld.
5. Vaststelling huurverhogingsronde per 1 juli 2003 (overleg)
Naar aanleiding van blz. 12 van de vergaderstukken heeft de huurdersstichting het volgende. Voor 2003 een huurharmonisatie van 0,75% en voor 2004 als voorstel 1%. Kan dat voor 2004 niet beter 0,75% of 0,50% zijn. Dhr. Van der Priem antwoordt dat juist het streven is om dit een beetje gelijk te trekken.
Voorzitter Dhr. Stek merkt namens de huurdersstichting op dat de één misschien wel meer woongenot heeft dan de ander omdat zijn of haar woning gerenoveerd is. Dhr. Van der Priem antwoordt dat we als Woningstichting uiteraard zoveel mogelijk proberen om dat woongenot te verbeteren. Dhr. Van der Priem antwoordt dat het merendeel van de woningen al te goedkoop verhuurd wordt.
Dhr. Heijkoop merkt op zijn huis niet is gerenoveerd en dat van zijn buurman wel. Dhr. Van der Priem antwoordt dat werkzaamheden aan de buitenkant van een woning ook onder renovatie valt. Werkzaamheden aan de buitenkant geven geen huurverhoging, aldus Dhr. Van der Priem. De Woningstichting wil wel een redelijkheid van de huurprijs voor volgend jaar handhaven. We gaan voor 2004 intern bekijken of het mogelijk is om 0,75% te hanteren in plaats van 1%.
We blijven oog houden voor de marktontwikkelingen.
Dhr. Boerman merkt nog op dat in het verleden in feite gewoon te goedkoop is verhuurd. Nu de vraag hoog is wordt de huurprijs hoger.
6. Groot onderhoud Wielinghof (ter informatie)
Door de huurdersstichting is de algemene vraag gesteld of er iets gebeurt in de vorm van een vergoeding of wat hulp bij groot onderhoud projecten. Dhr. Van der Priem antwoordt negatief. Men moet dit zelf verzorgen of betalen. De renovatie wordt zodanig uitgevoerd, dat er vrijwel geen extra kosten zijn voor de huurders.
7. Vervanging radiatoren/leidingen centrale verwarming Jupiterstraat
De leden van de huurdersstichting vinden het een enorme en onverwachte investering. Is dit niet ten nadele van iets anders. Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit geld wel was wel begroot, maar het stond over 4 jaar op de begroting.
Dhr. Boerman merkt nog op dat, dat potje wat voor over 4 jaar gereserveerd stond nu niet meer nodig is. Alle zaken zijn technisch begroot. Soms moet je iets eerder of later vervangen, maar overal heb je in feite potjes voor. Andersom ga je ook geen dingen slopen als iets nog goed is.
Vanuit de huurdersstichting is de vraag gekomen hoe men omgaat met schade claims. Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit onder de inboedelverzekering van de bewoner valt. Als dit het gevolg zou zijn van verwaarlozing dus het is verwijtbaar dan is de woningstichting aansprakelijk.
8. Nieuwbouw in voorbereiding plan Peulenhof (ter informatie)
De huurdersstichting heeft over dit plan niets dan lof. Men vindt het echt een heel mooi initiatief. De vraag is wel of door de verkoop van woningen de huurprijs nog wel wat gedrukt kan worden. Dhr. Van der Priem merkt op dat je door de slechte economie aan de ene kant qua opbrengsten inlevert en je wint qua kosten. We hebben ons niet rijk gerekend. We gaan uit van een reële verkoopprijs.
Naar senioren appartementen met zorg is veel vraag. Dhr. Kuipers vraagt hoe bereken je een huurprijs. Dhr. Van der Priem antwoordt op basis van aannamen van verwachtingen. Hierbij wordt rekening gehouden met de positieve effecten van de verkoop van woningen. Uitgangspunt is dat in de ramingen sprake moet zijn van een kostendekkende opzet.
Hierbij is dan wel rekening gehouden met de standaardnorm van onrendabele top bijdrage per woning. Dhr. Boerman merkt op dat je dit met de aanneemsom verrekend. Het risico van niet verkopen van de koopappartementen komt dan bij de aannemer te liggen.
9. Nieuwbouw in voorbereiding plan Over ‘t Spoor
Dhr. Stek informeert namens de huurdersstichting naar de laatste stand van zaken wat betreft de gesprekken met de wandelsportvereniging. Dhr. Van der Priem antwoordt dat er een goed gesprek heeft plaatsgevonden over de verschillende uitgangspunten. Het probleem is natuurlijk dat de Gemeente het aan hen heeft verkocht.
Tot 2016 heeft men het opstalrecht. We proberen er zo goed mogelijk met elkaar uit te komen. Lukt het alsnog niet dan gaan we er gewoon omheen bouwen. Dit zou voor de buurt een gemiste kans zijn. De buurt had er veel plezier en gemak van kunnen hebben.
Dhr. Boerman merkt op dat hij goede hoop heeft. Men is heel redelijk.
10. Vaststelling agenda Algemene Huurdersvergadering
De heer Stek merkt als voorzitter op dat hij aan de agenda niets wil veranderen of heeft toe te voegen. Wie geeft de toelichting bij het agendapunt 4 inzake wijziging systematiek woningtoewijzingen. De heer Van der Priem antwoordt de heer B. Gruijters. Dhr. Stek informeert namens de huurdersstichting of er gelegenheid tot vragen stellen is aan Dhr. Gruijters. Dhr. Van der Priem antwoordt dat daar ruim de gelegenheid voor is.
Het is een eerste aanzet van een zeer uitgebreide voorlichtingsronde. Namens de Woningstichting zullen aanwezig zijn Dhr. De Vreede, Dhr. Groothedde, Dhr. Boerman en Mevr. Van de Wetering. Dhr. Boerman heeft het voorstel om voor deze vergadering even bij elkaar te komen over wat er van een ieder verwacht wordt. Hiervoor wordt nog een afspraak gemaakt.
11. Rondvraag Tijdens de vergadering van de huurdersstichting is de vraag gekomen of in de senioren complexen de rookmelders opgehangen zouden worden.
Dhr. Van der Priem antwoordt dat dit inderdaad de bedoeling is geweest. Gebleken is dat dit niet overal gebeurd is. Dhr. Van der Priem weet niet wat de reden hiervan is, maar verzoekt om de mensen contact op te laten nemen. De Woningstichting wil ze alsnog graag bevestigen bij wie dit niet is gebeurd.
De huurdersstichting merkt op dat er hier en daar in Boven-Hardinxveld wat verpaupering in de buurt optreedt. Met name in de voortuinen. De vraag is kan de Woningstichting hier wat aan doen. Dhr. Van der Priem dat de mensen hier zelf voor verantwoordelijk zijn. We hopen door middel van de tuinwedstrijden de mensen enigszins te stimuleren.
12. M. Stek bedankt iedereen voor zijn/haar aanwezigheid en sluit de vergadering.
J. Kuipers M. Stek
secretaris voorzitter
