Advies aanvraag Huurverhoging 1 juli 2020

6 april 2020

 

Aan Stichting FIEN WONEN

Rijnstraat 1
3371 ST  HARDINXVELD-GIESSENDAM
t.a.v. mw. E. ter Borg

Betreft:  uw adviesaanvraag 01: Huurverhoging per 1 juli 2020, vervolg advies

 

Geachte mevrouw Ter Borg, beste Elisabeth,

De vereniging Huurders Belang Zederik (HBZ) en de stichting Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG)
ontvingen dd. 13-02-2020 een aanvraag voor een gekwalificeerd advies voor de huurverhoging 2020 met het verzoek
om uiterlijk dd. 27-03-2020 te reageren. Aan dit verzoek gaven wij dd. 24-03-2020 gehoor door middel van ons lijvige en
gedetailleerd advies. Daarom reageerde Fien Wonen dd. 02-04-2020.

Normaliter is deze adviesronde daarmee afgesloten. U vraagt de huurdersorganisatie een advies, deze hebben dan
maximaal 6 weken reactietijd en daarna reageert u weer binnen 2 weken of ons advies wordt bindend.
Deze keer is er weinig normaal. Fien Wonen heeft op onze informatievraag per e-mail dd. 04-03-2020 gereageerd met
een e-mail en een oplegnotitie dd. 12-03-2020. De combinatie tussen de oorspronkelijke adviesaanvraag en uw oplegnotitie
veranderde de adviesaanvraag ingrijpend. Daarna kwam 02-04-2020 uw reactie binnen waaruit bleek dat Fien Wonen eenzijdig
de inhoud van de oorspronkelijke adviesaanvraag terzijde heeft gelegd en dat de systematiek voor de huurverhoging 2020
toch weer grotendeels wordt gebaseerd op de systematieken van voorgaande jaren.
Daarmee is uw oorspronkelijke adviesaanvraag niet meer geheel valide en is er veel voor te zeggen om de adviesprocedure
opnieuw op te starten of op zijn minst nader te overleggen.

Zowel HBZ als HRHG namen met verbazing kennis van de update uit de organisatie die ons 01-04-2020 via uw
Officemanagement bereikte. In deze update is onderstaande passage op pagina 7 en 8 opgenomen:

Jaarlijkse

 
Huurverhoging

 

Ondanks dat de Huurdersraden hebben ingestemd met ons nieuwe huurbeleid, was de praktische uitwerking
(huurverhogingsvoorstel) lastig voor hen om te begrijpen. In verband met de communicatieproblematiek van de huurders
onderling en de complexiteit van ons veranderde huurverhogingsbeleid hebben we ervoor gekozen de huurverhoging volgens
de oude systematiek te laten verlopen.

Corona update: We hebben ons de vraag gesteld of in deze tijd van onzekerheid het logisch is het huidige
huurverhogingsvoorstel uit te voeren. We zijn tot de conclusie gekomen dat we de uitvoering van ons huurbeleid in onze
huurverhoging beter een jaar kunnen uitstellen. Per 1 juli 2020 passen we een vereenvoudigde huurverhoging toe waarbij
we ‘slechts’ twee percentages hanteren; inflatievolgend (2,6%) voor het merendeel van onze huurders en een
inkomensafhankelijke huurverhoging voor bewoners met een ‘scheef’ inkomen. Ook voor onze interne organisatie is deze
keuze eenvoudiger; het op afstand van elkaar werken bemoeilijkt de organisatie om nieuwe (niet eerder ontvangen)
huurdersvragen (een flinke toename bij toepassing van oorspronkelijk voorstel) effectief en efficiënt af te kunnen handelen. 

Beide huurdersorganisaties betreuren het dat we op deze manier een deel van het antwoord op onze adviesaanvraag moesten
vernemen. Beide huurdersorganisaties hebben zich zeer geërgerd aan de geel gemarkeerde passage.
U informeert de Raad van Commissarissen onjuist en dat gaan wij dan ook corrigeren. Zoals u uit ons advies en persoonlijke
contacten weet of heeft kunnen weten hebben HBZ en HRHG een gezamenlijke vergadering gehouden in locatie
De Vijverhof te Hardinxveld-Giessendam waarbij alle bestuurders fysiek aanwezig waren.

Daarna is via de websites evenals vorig jaar een ledenraadpleging gehouden waar een aantal huurders via een
antwoordformulier op hebben gereageerd. Wij bellen elkaar en hebben een gezamenlijke WhatsApp-groep die goed en
nuttig wordt gebruikt. Ook werken wij steeds met onlinedocumenten. In dit document kan iedere bestuurder zijn/haar input geven.
Dat deden we meerdere malen. Democratie optimaforma. Het merendeel van de bestuurders kan inmiddels Skypen en/of
werkt met Teams. Eigenlijk hebben we nog nooit zo goed onderling gecommuniceerd.
Daar is overigens best veel werk voor verzet!! Op basis van alle informatiestromen die nog steeds actief zijn
ontvangt Fien Wonen steeds onze reacties. 

Ook met Fien Wonen hoeft er geen beperking te zijn om met beide huurdersorganisaties te communiceren.
Behalve fysiek contact zijn er genoeg andere mogelijkheden. Ook wij moeten zoveel mogelijk binnen blijven vanwege
Corona en zijn nog nooit zo beschikbaar en bereikbaar geweest. 

We lezen uw waardering voor ons vele werk terug in uw reactie van 02-04-2020. En merken dat u ons advies serieus neemt.
Het beoogde huurverhogingssysteem is voor beide partijen een ingewikkelde transitie, dat beseffen wij natuurlijk ook.
Toch hebben wij nog wat aandachtspunten omdat wij vinden dat uw gematigd huurbeleid niet gematigd genoeg is. 

In uw beantwoording op ons advies schrijft u:

U eindigt uw advies door te stellen dat het als negatief advies mag worden opgevat als er geen punten worden
overgenomen die u in uw advies aanstipt.

Wij formuleerden het toch anders:

Als Fien Wonen niet bereid is haar voorstel naar onze bovenstaande punten aan te passen is ons advies als negatief te beschouwen.

Uit uw antwoord kan te herleiden zijn dat de huurdersorganisaties tevreden zijn als u er één punt uithaalt en dat voor ons
positief beantwoordt. Dan moeten wij dit een eventuele volgende keer beter beschrijven. Wij bedoelden dit in bredere zin. 

Wij zien deze adviesronde derhalve niet als beëindigd. We gaan verder met deze adviesronde tot redelijkerwijs
consensus is bereikt. En dat hopen we snel te bereiken. We willen alles niet onnodig ophouden.

Onderstaand een deel van de reacties van bestuurders in willekeurige volgorde na uw reactie op ons uitgebracht advies:

1.           Ik lees deze regel: "U geeft wel aan dat u het verhogen van huurprijzen tot maximaal de liberalisatiegrens ondersteunt."
              en vindt dat Fien Wonen heeft gelezen wat men wil lezen.

2.           Dat wij Fien Wonen blijkbaar niet hebben begrepen lag aan het gekozen traject ter voorbereiding.
              Enkele weken na het tot stand komen van het huurbeleid kwam het advies huurverhoging. Er had een stap in de vorm
              van een sessie tussen moeten zitten. De sessie van het huurbeleid ging voornamelijk over duurzaamheid en veel minder over
              de huurverhoging. De beperking tot persoonlijk overleg is landelijk, digitaal overleg kon altijd en dat deden wij als nooit
              tevoren via e-mail, WhatsApp, Skype en online spreadsheets.

3.           Met deze reactie van Fien Wonen is antwoord gegeven op vragen die niet zijn gesteld in de adviesaanvraag.
              Fien Wonen had het advies opnieuw moeten formuleren. Dan hadden wij daar passend op kunnen reageren.
              Dat is ons nu ontnomen.

4.           Ook lees ik niets terug over een huurdersloket. De huurverhoging voor de hoogste inkomensgroep is van 6,6%
              naar 5,5% terug gebracht en wordt waar nodig afgetopt. Dat is wel een verbetering.

5.           Persoonlijk ken ik er mee leven dat als Fien Wonen de 2,6% huurverhoging terug brengt naar 2,0% we
              uiteindelijk wel akkoord kunnen gaan.

6.           Ook ik vind het jammer dat de reactie op ons advies nu pas komt, nadat wij in een mededeling die niet eens
              voor ons bestemd was moesten lezen dat ons hele advies is komen te vervallen.

7.           Wat mij betreft zou een huurverhoging van 2% in deze moeilijke en onzekere tijd hoog genoeg zijn.
              Dan heb je de huurders aan top en ben je sociaal bezig.

8.           Heel veel mensen die in sociale huurwoningen wonen hebben al niet veel financiële ruimte en er zullen straks veel
              mensen terugvallen op een inkomen van 70% als ze hun baan verliezen en in de WW terecht komen.

9.           Al met al geen traject waar we een schoonheidsprijs aan kunnen geven.

10.        Ik ben het eens met de naar mijn mening gegeven opmerkingen en afhankelijk van een advies van de Woonbond
             ben ik voorstander van het hanteren van een maximaal procentuele huurverhoging voor de inkomensgroep
             < € 43.574,00 van 2% en voor de inkomens daarboven maximaal 3%.

11.       Als ik op internet kijk hoe andere huurdersorganisaties reageren moeten wij misschien ook nog wat scherper zijn.
            Zoals je weet gaan de eerste 3 maanden huuropbrengst naar de staat. Gezien de steun die aan bedrijven worden
            geven die de huur niet meer kunnen opbrengen, lijkt het mij dat we ook moeten gaan voor zo minimaal,
            bijvoorbeeld 0% deze jaargang. En dan voor de hoogste inkomensgroep 2,6%.
            Daarbij vind ik wel dat alle AOW’ers ook in de laagste huurverhogingscategorie moeten vallen. Dus ook 0,0% deze jaargang.

12.       Ik ben een voorstander dat Fien Wonen een nieuwe adviesaanvraag maakt, want het is wel duidelijk dat beide
            huurdersraden de eerste adviesaanvraag NEGATIEF hebben beoordeeld. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de
            ingangsdatum van de huurverhoging; dat lukt niet meer op 1 juli a.s., maar zal minimaal worden verlengd
            naar 1 september 2020.

13.       Ook ik mis het huurdersloket, daar wordt met geen woord meer over gesproken.

14.       Ook met betrekking tot mijn suggestie het bedrag van € 43.574,00 te verhogen naar € 47.500,00, zoals dit vorig jaar
            ook al het geval was bij de Dordrechtse corporaties, vind ik helaas niets terug.

15.       In de begroting staat dan wel een percentage van 2,85%, maar dat wil niet zeggen dat dat ook gehaald moet worden.
            Het is tenslotte een begroting!!! Toen de begroting werd gemaakt was er nog geen sprake van een Corona-virus.
            Ik vind dat Fien Wonen hier best rekening mee mag houden en dat dit ook gevolgen zal hebben voor diverse huurders.

16.       Fien Wonen kan nu haar sociale gezicht laten zien, door dit jaar helemaal GEEN huurverhoging toe te passen.

17.       In onze Prestatieafspraken 2020 staat dat Fien Wonen een gematigd jaarlijkse huurverhoging voor de primaire
            doelgroep voert. Het inflatiecijfer wordt hierbij als maximale huurverhoging gehanteerd voor de sociale voorraad.
            Bedenk hierbij dat deze PA ook tot stand zijn gekomen op een moment dat van een Corona-virus nog geen sprake was.
Ik ben van mening dat als wij dat wel hadden geweten dat de huurverhoging dan zou zijn voorgesteld op 0%.

Deze reacties zijn één op één overgenomen uit onze online-conversatie en geven zeer duidelijk de mening en de
gevoelens aan van de bestuursleden van HBZ en HRHG. 

Steeds schermt Fien Wonen met de begroting. Natuurlijk beseffen wij dat zo’n begroting noodzakelijk is, maar het is een
doel en geen middel. Iedere begroting kan naar omstandigheden worden bijgesteld. Wij vinden met klem dat een begroting
in dit crisisjaar niet leidend mag zijn. Gezien de financiële situatie van Fien Wonen lijkt daar ook geen noodzaak toe. 

Wij vroegen advies aan de Woonbond. Zij onderschrijven de mening van HBZ/HRHG en Fien Wonen ten volle dat het
oorspronkelijke voorstel met de streefhuur-staffel, later toewijzingscategorie-staffel nauwelijks uitlegbaar is aan de huurders.
Zeker niet op zo’n korte termijn. We werden gewaarschuwd voor uw omzetting van streefhuren naar toewijzingscategorieën
en stellen voor om een sessie huurprijsbepaling te beleggen, zoals dat ook met het huurbeleid is gebeurd.
Daarna worden de huurders goed geïnformeerd. De woonbond is het met ons eens dat alle relevante informatie
op de jaarlijkse huuraanzeggingsbrief behoort te staan, zoals dat in het verleden ook gebeurde met de streefhuur en
puntenwaardering. Ook de Woonbond miste onze uitgesproken wens voor een laagdrempelig huurdersloket en vond ook
dat u onze vragen beter/vollediger had kunnen beantwoorden in plaats van een generieke reactie.

Omdat u grotendeels het vorig beleid van vorig jaar hanteert is een nieuwe adviesaanvraag niet nodig. 

Resumerend:

1.        Bij de adviesaanvraag dd. 13-02-2020 was er geen Coronacrisis. Nu wel en wij wensen dat het huurprijsbeleid
           van Fien Wonen daar optimaal op wordt aangepast. Dat heeft u al ten dele gedaan, maar wij denken dat daar nog
           wel een tandje bij kan. Eventueel door andere niet zo noodzakelijke investeringen te heroverwegen.

2.        Wij ervaren de 2,6% in uw voorstel nog echt als te hoog. We zien genoeg bedrijfswagens thuis staan en verwachten
           huurbetalingsproblemen. Geen huurverhoging voor 2020 (0%) zou natuurlijk het mooiste zijn maar dat zal voor
           u niet haalbaar en/of acceptabel zijn.

Wij gaan akkoord met een wijziging van 2,6% naar 2,0%. Daarmee moet Fien Wonen uit de voeten kunnen,
zeker als de wil er is.

3.        U geeft aan voor de groep huurders met een inkomen boven de huurtoeslaggrens ook dit jaar inkomensafhankelijke
           huurverhoging door te willen voeren, gematigd tot 5,2%. Dat is een verbetering ten opzichte van uw oorspronkelijke
           6,6%. Volgens de Woonbond mag je pas aftoppen boven 5,1%. Wellicht kunt u daar het beleid op aanpassen en
           uw beoogde 5.2% omzetten naar 5,1%. Dan is toch het maximaal haalbare bereikt.

4.        Wij vroegen nadrukkelijk om een laagdrempelig bemenst huurdersloket. De Coronacrisis zal een keer ophouden.
           Zolang fysiek contact niet mogelijk is moet een goed bereikbaar direct telefoonnummer uitkomst bieden en ook
           een goed webformulier kan een aanvulling zijn. Ook degenen die onder punt 3 vallen moeten weten dat er bij
           huurbetalingsproblemen een loket is. Dan doet u recht aan de mooie en zeer sympathieke ansichtkaart die
           alle huurders onlangs mochten ontvangen.

5.        Wij lezen niets terug van onze suggestie om het bedrag van € 43.574,00 te verhogen naar € 47.500,00.
           Zeker voor een groep huurders kan dit van groot belang zijn.

6.        Wij hebben uw conceptbrieven ontvangen en bewerkt die voor de huuraanpassingen naar de huurders worden
           verzonden. Wij hebben daar helaas geen enkele reactie op mogen ontvangen. 

Graag zien wij uw sociale reactie tegemoet. Beide huurdersorganisaties zijn beschikbaar en goed bereikbaar. 

Hoogachtend, ook namens alle bestuursleden,