Thuis in Wonen

Huurverhogingsvoorstel 1 juli 2020

26 maart 2020

Update: 25-03-2020

Ieder jaar worden de huren van de sociale woningsector herzien. Dat gaat ook dit jaar weer gebeuren. Daar zijn wel regels voor en daarom geeft de overheid jaarlijks informatie via een circulaire.  Het gaat over huurtoeslag, inkomensgrenzen, verkoopregels, inkomensafhankelijke huurverhoging en overige bedragen. En ook over de AOW-leeftijd, vervallen van de maximale inkomensgrenzen en de indexering van de eigen bijdrage voor de huurtoeslag.

Woningcorporatie Fien Wonen, Huurders Belang Zederik, Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam en gemeenten Vijfheerenlanden en Hardinxveld-Giessendam maken jaarlijks prestatieafspraken. Hierin is afgesproken is opgenomen dat partijen streven naar een betaalbare sociale huurwoningvoorraad.

De overkoepelende organisatie van de woningcorporaties Eades en landelijke organisatie van de huurders, de Woonbond, hebben een sociaalhuurakkoord afgesloten. Hier conformeert Fien Wonen zich aan.

Wat is de maximale huurverhoging in 2020?
De rijksoverheid heeft hier regels voor opgesteld.

Dit jaar heeft Fien Wonen gekozen voor een wat andere aanpak. Alle complexen woningen zijn in het verleden opnieuw in kaart gebracht. Er zijn oude woningen die wellicht binnen een zekere tijd worden gesloopt. Maar ook mooie luxe moderne en energiezuinige woningen. Fien Wonen wenst daar enigszins op in te spelen door de huren wat rechtvaardiger aan te passen.

De procedure voor het vaststellen van de huren is:

1. Fien Wonen vraagt een (verplicht) advies aan de huurdersorganisaties.
   Dat zijn voor Vijfheerenlanden Huurders Belang Zederik (HBZ) en voor Hardinxveld-Giessendam Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG).
   Beide huurdersraden trekken hierin gezamenlijk op.
   Binnen 6 weken dient het advies bij Fien Wonen binnen te zijn. Daarna heeft Fien Wonen maximaal 2 weken de tijd voor een reactie.
2. De huurdersraden brengen een gefundeerd advies uit.
   Een advies kan natuurlijk worden genegeerd maar dat is wettelijk niet toegestaan. Fien Wonen met steekhoudende argumenten reageren.
3. Fien Wonen stelt de huurprijzen vast.

DAEB en niet-DAEB

DAEB-woningen zijn woningen die voor een woningcorporatie vallen onder ‘diensten van algemeen economisch belang ‘. Dit zijn de sociale huurwoningen. De woningen in de vrije sector zijn niet-DAEB-woningen.

Inflatie

Inflatie is een stijging van het algemeen prijspeil. Voor de periode van 01-12-2018 tot 01-12-2019 bedraagt dit 2,6%. In deze periode zijn veel spullen dus 2.6% in prijs gestegen. Daar heeft een woningcorporatie ook mee te maken.

Streefhuur volgens Fien Wonen

Fien Wonen gaat de huurverhoging koppelen aan de ‘streefhuur’ van alle woningen. De streefhuur is de huurprijs die een woning zou krijgen op het moment dat er een nieuwe huurder in komt (bij mutatie). De streefhuur wordt bepaald door te kijken naar betaalbaarheid voor onze doelgroep, waarmee we rekening houden met de overheidsregels voor huurtoeslag en passend toewijzen. Op deze manier proberen we de beschikbare woningvoorraad zo passend mogelijk te verhuren bij de inkomens van de huurders. Uiteraard gelden ook de wettelijke normen en regels voor de huurverhoging, net als gemaakte afspraken met de huurdersorganisatie.

Toewijzingscategorie

Fien Wonen realiseren zich nadien dat het begrip “streefhuur” voor de gemiddelde huurder heel lastig is te doorgronden. Fien Wonen heeft zelfs geconcludeerd het vrijwel onmogelijk om de definitie ‘streefhuur’ bijna niet goed uit te kunnen leggen aan de gemiddelde huurder. Dit bleek ook uit vragen die de huurdersorganisaties HBZ en HRHG hebben en de bij HBZ en HRHG binnengekomen vragen.
Het principe om via een onderstaande ‘staffel’ de huurverhoging door te voeren blijft echter overeind. Fien Wonen kiest ervoor om één en ander te versimpelen. Voor de huurverhoging hanteert Fien Wonen niet meer de streefhuur als basis, maar de toewijzingscategorie.

Fien Wonen hanteert 4 categorieën:

1. € 432,511 voor ‘jongerenwoningen’ (kwaliteitskortingsgrens)
2. € 619,01 voor 1- en 2- persoonshuishoudens (eerste aftoppingsgrens)
3. € 663,40 voor meerpersoonshuishoudens (tweede aftoppingsgrens)
4. € 737,14 voor de secundaire doelgroep (liberalisatiegrens

Bij een nieuw huurcontract en het bepalen van de maximaal te betalen huur speelt de streefhuur wel een rol. Ook een rol speelt of er schaarste of een overschot aan sociale huurwoningen is in een dorp. Dit is vastgelegd in een uitgebreid onderzoek: de Portefeuillestrategie.

Voorbeeld

Uitleg, met de percentages in de tabel uit het voorstel van Fien Wonen. Dit zijn nog niet de werkelijke percentages:

Huurders die minder dan meer € 43.574,00 per jaar verdienen zijn de zogenaamde sociale huurders. Energie labels tellen niet mee, dus ook de aangelegde PV-panelen spelen geen rol.
Neem huurder 1 uit de tabel:
Die huurders heeft een huidige huur van € 390,57. Zijn toewijzingscategorie is € 619,01. Dat zou betekenen dat hij € 228,44 onder de toewijzingscategorie zit. Omdat deze huurder zo ver van zijn toewijzingscategorie zit en dus eigenlijk te goedkoop woont wordt de huur met 5,10% verhoogd. Dat levert een huurverhoging van € 19,92. op. Het gaat daarom best nog lang duren voordat deze huurder op de tuur conform de toewijzingscategorie zit. De 5,10% is inclusief inflatie van 2,60%. De extra huurverhoging is dan 2,5%.
Huurder 4 zit al op de huurcategorie en krijgt helemaal geen huurverhoging. Ook geen inflatiecorrectie.
Huurders die meer € 43.574,00 per jaar verdienen, punt 5 van het voorstel, betalen de hoofdprijs: 6,6% huurverhoging.

Voorstel Fien Wonen voor de huurverhoging per 01-07-2020 in Vijfheerenlanden en Hardinxveld-Giessendam

We komen dan uit op het volgende voorstel voor huurverhoging (na advies van de huurdersraden wordt de definitieve percentages voor de huurverhoging bepaald):

1. We stellen voor de huur richting toewijzingscategorie te brengen. We doen dit op een manier waarmee we rechtvaardigheid nastreven en de lasten gelijk proberen te verdelen.
2. Dit leidt tot de volgende verdeling:

1.    a. Huurverhoging van 0 tot 2,5% van woningen, waarvan de huidige contract-huur vlak onder, op of boven de toewijzingscategorie ligt (ruim 450 woningen).

2.    Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur onder streefhuur ligt (tot ongeveer € 100,- onder toewijzingscategorie). Dit betreft bijna 800 woningen.

3.    Huurverhoging van 3,6% (inflatie + 1 %). Voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur ruim onder de toewijzingscategorie ligt (ongeveer
€ 100,- tot € 150,- onder de toewijzingscategorie). Dit betreft ruim 900 woningen.

4.    Huurverhoging van 5,1% (de wettelijk maximale norm) voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur ver onder de toewijzingscategorie ligt (meer dan
€ 150,- onder de streefhuur). Dit betreft ongeveer 500 woningen.

3. Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor woningen die zijn gelabeld voor de doelgroep onder 23 jaar.
4. Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor de woningen met een vrije sector huurcontract.
5. Inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% (wettelijk maximum) voor huishoudens waarbij het inkomen boven de – wettelijk vastgestelde – inkomensgrens van de sociale doelgroep ligt
   (>€ 43.574, -). We streven ‘redelijkheid’ na over de huurprijs voor mensen met een hoger inkomen, we gaan niet ‘eindeloos’ verhogen. Voor dit jaar zien we dat de ruimte voor verhoging er nog wel is.
6. Huurverhoging 0 % voor de projectwoningen aan de Sluisweg en Fredrikstraat in Hardinxveld-Giessendam (deze woningen worden gesloopt).
7. Huurverhoging 4,1% voor standplaatsen.
8. Huurverhoging 2,6% voor garages en parkeerplaatsen.

Niet iedere huurder krijgt dezelfde huurverhoging

Het toekennen van de huurverhoging is nu maatwerk. U kunt bijvoorbeeld een andere huurverhoging krijgen dan uw buren. Zie het voorgaande voorbeeld. Uit dit voorbeeld ziet u dat het beoordelen van de huurverhoging voor een specifieke woning een lastige zaak is waarbij veel gegevens nodig zijn. HBZ EN HRHG adviseren Fien Wonen om een bemenst laagdrempelig huurdersloket in te richten waar u uitleg kunt krijgen als de brief van Fien Wonen voor u niet duidelijk is. 

Advies van de huurdersraden HBZ en HRHG

Beide huurdersraden komen binnenkort bijeen en raadplegen hun achterban. Uiterlijk 27-03-2020 dient ons advies binnen te zijn. U ziet waarschijnlijk dat deze adviesaanvraag over de huurverhoging geen gemakkelijke opgave is.

Net zoals vorig jaar wil HBZ weer uw reactie horen. Dat geeft ons advies meer draagkracht. Nu beslist een bestuur van 4 personen over een zaak die 1250 wooneenheden met één of meer personen aangaat.

Via onze onze ledenraadpleegpagina kon u uw mening geven. Aan aantal huurders deden dat en dat heeft ons erg geholpen. Dank u wel!!

De huurdersorganisaties HBZ (Vijfheerenlanden) en HRHG (Hardinxveld-Giessendam) brachten 24-03-2020 een gezamenlijk advies uit aan Fien Wonen. Dat was een monsterklus. We konden niet meer bijeenkomen vanwege het Coronavirus en niet alle personen van Fien Wonen waren steeds aanwezig. Dit omdat er ook nog een voorjaarsvakantie tussen zat waarop medewerkers van Fien Wonen en niet alle bestuursleden van HBZ en HRHG bijeen konden komen en overleggen. En dan natuurlijk de totaal gewijzigde opzet voor het vaststellen van de huren waarvan we ook melding maken in het advies. Maar het is wel gelukt! Ook onder moeilijke omstandigheden kunnen we ons steentje bijdragen en daar ben zijn we best wel trots op.

We zijn in dit advies niet over één nacht ijs gegaan: we hebben de achterban erbij betrokken en iedere bestuurder kon zijn/haar percentages aangeven en eigen inbreng hebben. Dit advies is derhalve zeer breed gedragen door de volledige besturen van HBZ en HRHG. We vertrouwen er op dat Fien Wonen dit herkent.

We hebben ook de conceptbrief die naar de huurders gaat beoordeeld en voorstellen tot aanpassingen gedaan. Wij willen dat de huurders optimaal worden geïnformeerd.

Ons advies is als PDF-bestand in te zien. Dat is nog niet het eindresultaat. Ons advies is op dit moment (25-03-2020) pas één dag verzonden. De reactie van Fien Wonen moet nog binnen komen en daar hebben ze wettelijk twee weken de tijd voor. Zodra er iets te melden valt wordt deze pagina weer geüpdatet.